以预计完工日期为依据的延误索赔

争议概况

一名房屋业主聘请建筑商翻修其刚购入的房屋，在楼上加建卧室和浴室，并向后扩建以设置新厨房和露台。该业主预计约七个月后入住。停工令和许可证修订导致项目延误。在等待期间，该业主须在别处支付租金，还要为一座无法入住的房屋支付水电费和保险费。

各方立场

建筑商要求支付其未付发票的欠款余额，以及按合同规定月利率计算的合同利息。建筑商坚称，最初在线上项目管理平台列出的进度表只是估计进度表，平台上没有显示可能出现的变更，因为这些变更无法预测，而目标完工日期只是考虑到其无法控制的因素而设定的目标。建筑商援引了延期条款，根据该条款，如施工因法院或另一公共机构发出的停工令或因管理方无法控制的原因而延误，实质完工日期须予延长。

业主就租房费用以及额外的水电费和保险费提出反申索，并放弃了超出金额上限的部分，以便案件能在不列颠哥伦比亚省省级法院审理。业主主张，建筑商就完工日期作出了疏忽的失实陈述，而业主依赖了该陈述，且施工延误给业主造成了损失。业主还主张 合同已遭违反 、合同履行存在过失，且工程存在缺陷。业主不同意支付全部管理费，也不同意自发票开出之日起计付利息，其证据是签约前从未有人告知其进度表只是一个目标。

法院裁决

法院并未认定建筑商曾陈述完工日期不会迟于预计月份，也未认定其在估计完工日期时存在疏忽。合同规定，预计实质完工日期可因停工令或建筑商无法控制的原因而延长，而法院认定延误是由建筑商无法控制的情况所致。法院认定没有证据显示工程存在缺陷或不足，并裁定证据不足以证明毁约。

反申索被驳回，建筑商就其发票余额连同合同利息获得判决，但在根据《小额钱债法》（Small Claims Act）进行的程序中，当事人不可追讨律师费。因此，业主须全数承担工期超出所产生的住宿及持有成本，并仍须支付其扣留的款项。

给业主和施工管理方的要点

• 应在合同中载明完工日期可以如何变动。本案中，进度表存放于线上项目管理平台，而合同载有一个预计实质完工日期，该日期可因停工令及管理方无法控制的原因而延长。
• 不应依赖已签署合同中未载明的关于工期的口头保证。业主的证据是签约前从未有人告知其进度表只是一个目标，而法院并未认定有关方面作出过任何陈述。
• 应确定由谁申请许可证修订以及由谁承担延误。一项在现场商定的结构变更需要修订许可证，从收到停工通知到获批约历时一年，而延期条款将实质完工日期按该延误的时长顺延。
• 在提出 缺陷或延误索赔之前，应先以证据确立损失的计算方法。法院认定没有证据显示工程存在缺陷或不足，没有证据显示存在额外费用或单方面变更，也没有证据显示工程范围的变更未经批准。

本案结果取决于建筑合同的条款以及审理时法院席前的证据。类似争议的结果可能有所不同。

ATAC LAW 在不列颠哥伦比亚省的建筑合同争议中代理业主、施工管理方和承包商，从首次延误通知一直到审理。

Mike C. Stewart 在审理中代理业主。