예상 완공일에 근거한 지연 청구

분쟁 개요

한 주택 소유자가 막 매입한 주택의 리모델링을 위해 시공업체를 고용하여, 위층에 침실과 욕실을 추가하고 새 주방과 데크를 위해 후면을 증축하기로 하였습니다. 주택 소유자는 약 7개월 뒤에 입주할 것으로 예상하였습니다. 그러나 공사중지명령과 허가 변경으로 프로젝트가 지연되었습니다. 기다리는 동안 주택 소유자는 다른 곳에 임대료를 지불하는 한편, 거주할 수 없는 주택의 공과금과 보험료도 부담하였습니다.

당사자들의 입장

시공업체는 미지급 청구서의 잔액과 함께 계약에서 정한 월 이율에 따른 약정 이자를 청구하였습니다. 시공업체는 온라인 프로젝트 관리 플랫폼에 처음 제시된 일정은 예상 일정이었으며, 변경 가능성은 예측할 수 없기 때문에 그곳에 표시되지 않았고, 목표 종료일은 시공업체가 통제할 수 없는 요인들을 감안한 목표에 불과하였다고 주장하였습니다. 시공업체는 법원이나 그 밖의 공공기관이 발령한 공사중지명령 또는 관리자가 통제할 수 없는 사유로 공사가 지연된 경우 실질적 완공일을 연장하도록 한 연장 조항을 근거로 들었습니다.

소유주는 주택 임차 비용과 추가 공과금 및 보험료를 구하는 반소를 제기하면서, 브리티시컬럼비아주 주법원에서 심리될 수 있도록 청구액 중 소가 상한을 초과하는 부분을 포기하였습니다. 소유주는 시공업체가 완공일에 관하여 과실에 의한 부실표시를 하였고 소유주가 이를 신뢰하였으며, 공사 완료 지연으로 손해를 입었다고 주장하였습니다. 또한 소유주는 계약이 위반되었고 과실로 이행되었으며 공사에 하자가 있다고 주장하였습니다. 소유주는 관리 수수료 전액의 지급과 청구서 발행일부터의 이자 지급을 다투었는데, 계약 체결 전에 일정이 단지 목표에 불과하다는 설명을 들은 적이 없다는 것이 소유주의 증거였습니다.

법원의 판단

법원은 시공업체가 완공일이 예상 월을 넘기지 않을 것이라고 표시하였다거나 완공일을 추정하는 데 과실이 있었다고 인정하지 않았습니다. 계약은 공사중지명령이나 시공업체가 통제할 수 없는 사유가 있는 경우 예상 실질적 완공일을 연장하도록 규정하고 있었으며, 법원은 지연이 그러한 통제 범위를 벗어난 사정으로 인해 발생하였다고 판단하였습니다. 법원은 공사에 결함이나 하자가 있다는 증거가 없다고 보았고, 증거상 이행거절이 입증되지 않았다고 판시하였습니다.

반소는 기각되었고 시공업체는 청구서 잔액과 약정 이자에 대하여 승소 판결을 받았으나, 「소액사건법」(Small Claims Act)에 따른 절차에서는 당사자가 변호사 비용을 회수할 수 없습니다. 이에 따라 소유주는 공기 초과로 인한 주거비와 유지 비용을 전부 부담하게 되었고, 지급을 보류하였던 금액에 대한 책임도 그대로 지게 되었습니다.

소유주 및 시공관리자를 위한 핵심 시사점

• 완공일이 어떻게 변경될 수 있는지를 계약서에 기재해 두어야 합니다. 이 사건에서 일정은 온라인 프로젝트 관리 플랫폼에 있었던 반면, 계약서에는 공사중지명령과 관리자가 통제할 수 없는 사유가 있는 경우 연장될 수 있는 예상 실질적 완공일이 기재되어 있었습니다.
• 체결된 계약서에 기재되지 않은 일정에 관한 구두 보장에 의존해서는 안 됩니다. 소유주의 증거는 계약 체결 전에 일정이 단지 목표에 불과하다는 설명을 들은 적이 없다는 것이었으나, 법원은 그러한 표시가 있었다고 인정하지 않았습니다.
• 허가 변경을 누가 신청하고 지연을 누가 부담하는지 정해 두어야 합니다. 현장에서 합의된 구조 변경으로 허가 변경이 필요하였는데, 공사중지 통지부터 승인까지 약 1년이 걸렸으며, 연장 조항에 따라 실질적 완공일은 그러한 지연 기간만큼 연장되었습니다.
• 손해액의 산정 근거를 증거로 확보한 뒤에 하자 또는 지연 청구를 제기해야 합니다. 법원은 공사에 결함이나 하자가 있다는 증거, 추가 비용이나 일방적 변경에 관한 증거, 공사 범위의 변경이 승인되지 않았다는 증거가 모두 없다고 판단하였습니다.

이 사건의 결과는 건설 계약의 조건과 재판 당시 법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.

ATAC LAW는 브리티시컬럼비아주의 건설 계약 분쟁에서 최초의 지연 통지 단계부터 재판에 이르기까지 소유주, 시공관리자 및 시공업체를 대리합니다.

Mike C. Stewart 는 재판에서 소유주를 대리하였습니다.