为业主服务的征收律师

征收通知送达当日，我们即为业主提供意见，并确认征收机关须随通知一并送达哪些文件。无论业主是否作出回应，法定期限均已开始计算；征收机关还须随通知附上该法的文本。我们就程序瑕疵审查该通知，并记录其所触发的每一个日期。

我们追踪征收所遵循的法定程序次序，自通知起，经预付款，直至提出补偿请求。该次序末端的某一个日期会永久性地关闭请求之门，而此前若干日期一旦经过便无法挽回。我们记录通知所触发的每一个日期，并自最后一个日期倒推安排每一个步骤。

我们就预付款，以及征收机关可于何时取得土地占有，提供意见。接受该笔款项并不损害补偿请求，且支持该金额的估价报告须一并提供。我们使业主实际取得该笔款项，审阅上述估价报告，并完整保全其补偿请求。

我们评估业主权益于征收之日的市场价值，包括该物业在法律上可以支撑的最高及最佳用途。拟议估值如果依据不同于该物业现有用途的用途，该法即适用特定的补偿公式，该公式还须计入可能获得补偿的干扰损害。我们对照该公式检验拟议估值。

我们依该法所允许的每一个补偿项目构建请求，而不仅限于土地价值。市场价值、剩余土地所承受的损失、干扰费用与营业损失，各自依据不同的证据；初次要约很少将四者悉数涵盖。我们在业主答复该要约之前，先确定该物业可以支撑哪些补偿项目。

仅有部分物业被征收时，我们就业主所保留土地上的损失提出请求。该法对剩余部分的贬值，连同工程所造成的个人与营业损失一并予以补偿，而这正是初次要约中最常被遗漏的项目。我们估值的对象是征收前后的整宗地块，而不是所取得的面积。

我们就征收迫使业主支出的搬迁费用、临时住宿、专业服务费及其他合理开支提出请求。上述费用可在土地价值之外另行获得补偿，而不是用以替代土地价值；未有凭证的开支则完全无法获得补偿。我们整理相关记录与说理，使该项请求呈现为有据可查的实际支出，而不是估算。

我们就在被征收土地上经营的企业，量化其利润损失、商誉及重新建立业务的费用。商誉往往是一宗征收中最大的单项损失，也是任何土地估价都无法触及的一项；该法就已搬迁企业的评估另行规定了时间标准。我们聘请法务会计师，并独立于不动产对该企业进行估值。

我们代理商业及投资物业的租户与业主方，包括租赁权益及其他部分权益。凡属可行，该法均对各项独立权益分别估值，因此在同一宗征收中，业主方与租户所依据的证据并不相同。我们同步推进两项请求，使其中一项权益的和解不致损害另一项。

我们对低估物业价值或完全遗漏某一补偿项目的要约提出质疑。征收机关的估价只是开价，并非对应付金额的裁定；双方无法达成一致时，由法院确定该数字。我们在作出答复之前，先依据独立估值证据组建反驳立场。

我们聘请独立估价师、企业估值师及其他专家，以检验征收机关的估值并支持业主自身的估值。住宅征收与企业搬迁请求所需的专业能力差异显著，而聘请失当所耗费的时间，是各项期限所不容许的。我们使专家与物业及损失类型相匹配，并准备经得起推敲的证据。

我们代理业主参与卑诗省最高法院的补偿程序；本省有争议的补偿由该法院裁定。裁决金额一旦超过征收机关已付金额的百分之115，诉讼费用即转由对业主有利的方向分担，这实质性地改变了推进完整请求的经济考量。我们在提交之前，即对照该门槛设定目标。

监管措施剥夺物业一切合理用途，而没有任何机关发出征收通知时，我们即提出相应请求。加拿大最高法院在以下案件中确立了该项检验标准： Annapolis Group Inc. v. Halifax Regional Municipality，2022 SCC 36。该标准追问的是：公共机关是否取得了某项利益，以及该土地是否尚存任何合理用途。我们在建议提出请求之前，先对照上述两个分支评估该物业。

我们评估某项降级分区是否已超出一般规划管制的范畴，实际上使物业价值归于消灭。并非每一项不利的分区变更都构成征收；附例如果系独立于任何征收而制定，其影响仍体现于估值之中。我们审阅分区沿革，并就请求是否可行直接提供意见。

我们承办省政府、TransLink、BC Hydro 与 FortisBC 为公路拓宽、公共交通扩建及公用事业走廊所进行的征收。此类项目沿走廊推进，而不是针对单一地块，且线性工程不产生请求公开研讯的权利。我们会援引征收机关对同一线路沿线相邻业主的处理方式。

公用事业机构以通行权或地役权取得走廊，而不是取得完全产权时，我们为业主提供意见。部分权益使业主保留走廊周边的土地及其使用权，因此补偿应反映该项较为狭窄的权益。我们精确确定征收机关所取得的究竟是何种权益，并据此厘定补偿金额。

被征收土地上设有按揭或其他已登记担保时，我们与贷款人协调处理。业主与贷款人共同分享同一笔裁决金额，而两者之间的分配由法规规定，而不是经由协商。我们及早厘定该项分配，并将在替代物业上增加的借贷成本，作为干扰损失的一部分提出请求。