当业主预算成为利润损失的衡量标准

争议概况

一家建筑管理公司为一个非营利协会筹划一栋建筑已逾两年，该协会却在尚未动工时终止了合作安排。该公司的费用和利润都是按建筑成本的百分比计算的，而双方从未就该成本达成一致。因此，该公司只能证明一项从未开工的工程的价值。

各方立场

施工管理方主张，估算应以业主的建筑师为申请重新分区批准而提交的设计为准，其负责人对该设计的估价约为业主所述预算的一点五倍。在查讯程序中，施工管理方援引了未受质疑的专家证据，该证据所估成本更高，但施工管理方仍以其负责人较低的数字作为申索依据，理由是该负责人更熟悉该项目。施工管理方在接受司法常务官的管理费百分比后，将该百分比适用于预期费用总额，而非扣除分包顾问份额后的净费用，并在申索中加入三个月未付的管理费。

业主坚持认为，由于双方从未就实际或估计的施工成本达成合意，根本不能作出任何预期利润的裁决。业主援引 Kelly v. Watson 和 Arnold Nemetz Engineering Ltd. v. Tobien 两案，主张法院不应代双方订立合同，且有关双方意向的证据过于含糊，不足以推断出任何具体数额。业主另行主张，估算应以多年后在另一管理方主持下实际施工所依据的修订图纸为准（该项目规模小得多），并认同司法常务官的管理费百分比。

法院裁决

不列颠哥伦比亚省最高法院不同意双方的处理方法，并确认了司法常务官的建议；根据 《最高法院民事规则》（Supreme Court Civil Rules）第18-1条规则 ，法院可以变更或确认该建议。法院重申，双方未就估计施工成本达成合意，并不消除施工管理方的权利，并按业主表示预期支付的预算的合同约定百分比确定预期费用。法院驳回了施工管理方较高的估算、其以总费用而非净费用计算管理费的做法，以及其追加未付管理费的做法。

法院亦驳回业主的替代数字，因为多年后建成的较小建筑物忽略了业主当初愿意支付的金额。申索金额评定为六位数低段，扣除预付款项，诉讼费用另行陈词。合同在终止时所容许的利润得以保留，并以业主所坚持的上限来衡量。

给施工管理方和业主的要点

• 应将对方所述的预算视为利润损失的可能衡量标准。法院按业主表示预期支付的成本的合同约定百分比确定预期费用，因此业主在谈判中坚持的上限，也决定了其在终止时须支付的金额。
• 在为申索定价之前，应先确定管理费扣减是针对总费用，还是针对扣除分包顾问后的净费用。法院将约定的百分比适用于扣除分包顾问份额后的净费用，而在相同百分比下，两种基准所产生的扣减额存在实质差异。
• 应为结果可能是一项建议而非一份证明书的核定程序做好准备。如司法常务官未获指示核证结果，规则要求其提交报告及建议，由法院变更或确认；本案的建议在双方均提出异议的情况下获得确认。
• 应将终止申索限于合同所规定的补偿范围之内。追加未付管理费，与以估计施工成本的百分比衡量权利的协议不符，而赔偿数额正取决于这一点，此类问题常见于 建筑工程诉讼.

本次评定的结果取决于建筑管理合同的条款、审理中作出的认定，以及呈交司法常务官和不列颠哥伦比亚省最高法院的证据。类似申索的评定结果可能有所不同。

ATAC LAW 在建筑争议的审理、核定及评定程序以及仲裁中，代理业主、施工管理方及承包商。

Mike C. Stewart 在裁定预期利润损失申索的聆讯中代理施工管理方。