房地产 开发

我们代理开发商与受影响业主处理因改划用途申请及《官方社区规划》修订而产生的争议，包括就地方政府如何行使其依《地方政府法》（Local Government Act）或《温哥华宪章》（Vancouver Charter）所享有的权力提出质疑。我们的律师评估市议会是否遵循了法例所要求的程序，因为经由有瑕疵的程序通过的附例，在司法复核中易被撤销。改划用途的决定并不因其已经作出便成为终局，我们就这一现实为持相反立场的双方提供意见。

我们依《司法复核程序法》（Judicial Review Procedure Act）提出及抗辩司法复核申请，质疑批准、拒绝某项开发或对其附加条件的市政决定。我们的律师聚焦于公开听证程序与决定的公正性，因为在所需听证程序存在瑕疵时，卑诗省法院曾撤销改划用途附例与开发许可。该项救济使开发商，或反对某项开发的社区团体，得以将有瑕疵的决定发回重新进行适当听证。

严格适用分区附例造成不当困苦时，我们代理业主与开发商向变通委员会提出上诉，以及就附例执行或许可决定提出相关质疑。我们的律师准备该委员会所要求的证据记录，并按法例所认可的特定标准阐明何谓困苦。此类上诉所适用的理由，比业主通常预期的更为狭窄，我们会就某一具体情形是否确实符合条件坦诚提供意见。

开发商认为某项条件不合法或超出地方政府有权要求的范围时，我们就开发许可的拒绝及条件的附加提出质疑。我们的律师评估某项条件是否确与该开发项目的影响相关联，还是构成市政当局无权合法提出的越权要求。区分合法条件与逾越权限的条件，往往决定项目能否按可行条件推进。

收费金额或计收依据存在可质疑之处时，我们代理开发商就开发成本收费、社区设施贡献及作为审批条件而征收的其他费用提出异议。我们的律师审阅授权附例及该项收费背后的法定权限，因为此类征收必须具备适当的法律基础方可执行。欠缺该基础而征收的费用，或对照附例计算有误的费用，开发商可以正当地提出质疑。

我们解决合营方与联合开发合伙人之间就项目控制权、利润分配、出资以及一方未能履行义务所产生的争议。我们的律师通读合营协议或合伙协议，在争议致使项目彻底停滞之前确定各方的实际权利。陷入冲突的开发合伙关系，对项目融资与时间表的损害往往快于分歧本身，因此我们力求及早作出决定性的解决。

多名业主已同意出售相邻地块用于开发，而其中一方寻求退出、重新议价或拖延不决时，我们承办由此产生的争议。我们的律师评估整合协议的可执行性，以及单一业主的行为威胁整个项目时可用的救济。由于土地整合有赖于每一宗地块悉数到位，一名业主的违约所产生的后果，可能远远超出其自身地块的范围。

我们代理开发商处理与建筑工程贷款人及其他融资方之间就放款、违约宣告，以及在施工中途针对项目采取执行措施所产生的争议。我们的律师评估贷款人所宣告的违约及其救济措施是否与贷款及担保文件相符，因为错误的违约宣告对项目的损害，可能不亚于真实的违约。在争议期间保住项目的融资，往往正是使开发项目得以存续、足以撑到基础问题获得解决的关键。

我们解决因地役权、法定通行权及限制性契约而产生的争议，此类权益限制着开发场地可被如何使用或建造。我们的律师对照《土地产权法》（Land Title Act）及项目的实际需求审阅已登记的文书，以判断某项产权负担可否修改、注销，还是必须绕行处理。产权上一项被忽略的负担，即可能大幅削减场地的可开发价值，我们会在此类争议拖累项目之前予以处理。

我们就影响开发物业的待决诉讼证明书办理登记与质疑；此项登记会在争议尚未解决期间使产权蒙上瑕疵，从而冻结项目。我们的律师确认任何待决诉讼证明书确系主张土地上的权益，而不是被用作就单纯合同索赔施压的筹码，因为卑诗省法院一贯撤销不符合该标准的待决诉讼证明书。迅速撤销不当的待决诉讼证明书，往往是使开发项目保持可融资状态并按期推进的关键。

开发项目因降级分区或监管变动而丧失场地合理开发潜力，以致陷于停滞时，我们为开发商提供意见；此种情形可能构成推定征收。我们的律师适用加拿大最高法院在 St. John's (City) v. Lynch, 2024 SCC 17 一案中确立的检验标准，并在确有必要提出正式补偿请求时，与 ATAC LAW 的征收业务组协同办理。摧毁场地开发价值的监管变动，可能构成应予补偿的征收，而不仅仅是经营成本。