降低注销建筑留置权所需提供的担保

争议概况

一家专业执业机构租用商业物业，并在开业前聘请承包商进行装修。工程严重延误，该机构直到比预期迁入时间晚两年多才取得入伙许可证。届时，该机构已向承包商支付的款项远超承包商所能说明的开支，而当承包商针对该大楼登记留置权时，房东希望将其从业权上移除。

各方立场

租客及其公司依据《建筑留置权法》（Builders Lien Act）第25(2)(b)条申请直接 注销留置权申索 ，该条允许在留置权属无理缠扰、琐屑无聊或滥用程序时予以注销。作为替代，租客方寻求依据第24条在提供象征性担保后注销留置权。租客方着重指出申索人自身材料所揭示的数字：承包商在分包及材料上的开支约为已付款项的一半，而留置权在此之外还申索了额外款项。租客方援引 Q West 一案，主张在固定总价合同下利润不可作为留置权标的，但在成本加成合同下则可能可以。

承包商反对该申请的两项请求，其申索所依据的，按法院的描述，是若干份可能构成、也可能不构成合同或合同补充文件的书面文件。这些书面文件伴随着关于追加工程的口头主张，其中一些已签署，一些则未签署。依据该等材料，合同总价可落在数十万元幅度内的任何位置，取决于哪些书面文件及伴随的主张被认定具有合同约束力。承包商以渗水及类似原因解释工程进度，法院指出这些问题须在审理中处理。

法院裁决

法院驳回依据第25条提出的申请，理由是该条仅适用于申索属琐屑无聊及无理缠扰这一点明白无疑、清楚显见的情况，而法院不能就本案申索作出此认定。法院拒绝判定合同内容为何，亦拒绝判定合同属固定总价还是成本加成，因为这样做意味着须衡量证据并作出终局认定。就第24条，法院适用了 Centura 一案，据此申请人须证明留置权申索或其某一组成部分并无胜诉可能，而法院不能认定本案申索注定失败。

法院在提供相当于留置权票面金额的担保后，注销了留置权及待决诉讼证明书，拒绝判处所寻求的罚款，并命令申请人的诉讼费用为随案件结果承担的诉讼费用。租客清除了房东业权上的负担，并在整个诉讼期间为全部申索金额提供了资金。

给业主和留置权申索人的要点

• 应将合同及每一项变更记录在一份经签署的文件中。即使没有书面合同，留置权权利仍可能存在；若书面文件与口头主张无法相互协调，法院可能拒绝判定何者具有约束力，因此这种审慎态度的作用对申索人有利。
• 不要以为已付款项与申索人所称成本之间的差距便会降低担保金额。申索人自身材料显示其开支远低于已付款项，而法院指出，这显然不能了结此事。
• 在工程开始前确定合同属固定总价还是成本加成。利润是否构成可主张留置权的申索的一部分，可能取决于该定性，而无法回答这一问题的记录会将该问题留待审理。
• 应按留置权的全部票面金额筹划担保。第24(3)条允许法院将担保定于低于申索金额的水平，但在 建筑留置权程序 中，申请人必须首先令法院信纳，依据已提交的材料，该申索或其某一组成部分注定失败。

本申请的结果取决于合同文件的状况以及聆讯时法院所掌握的材料。类似申请的结果可能有所不同。

ATAC LAW 在不列颠哥伦比亚省的建筑留置权争议中代理业主、租客、承包商及供应商，从登记留置权申索直至审理。

Mike C. Stewart 在注销留置权申索的申请中代理申请人。