管理费记录与利润损失申索的数额认定

争议概况

某寺庙项目被业主提前终止，一家建筑项目管理公司在相关审理结束后，其利润损失申索仍悬而未决。该公司随后须为该利润确定具体数额，而这取决于建筑物本应花费多少，以及公司每月管理费中有多少应归属于该项目。这两个数字都依赖于公司董事亲自写下的数据，却没有能够证明这些数据的发票、结单和记录。

各方立场

JM Bay Properties Inc. 以其于2017年8月提出的施工成本估算作为预期利润损失的依据，并在核定程序中以一家工料测量公司出具的D级概念估算作为支持。该意见对建筑师2017年重新分区图纸所示寺庙的估值接近六百万元。关于管理费，JM Bay 依据其董事编制的一份计算，列出租金、车辆、电话及保险费用的月度数额。该董事以另有两个项目同时进行为由，将其中一半归属于寺庙项目，并将该份额乘以其估计施工所需的二十四个月，与主审法官所见的计算相同，见 编号为 2022 BCSC 81 的判决理由。.

Tung Cheng Yuen Buddhist Association 以估算所依据的设计已被取代为由反对该估算。列治文市（City of Richmond）已于2024年1月批准一座规模小得多的寺庙的建筑许可证，该协会主张，该批准中所载的施工价值是反映实际成本更好的证据。关于管理费，该协会主张所提交的材料不可靠，并指出关联公司的公司税申报表中有若干开支并未出现在董事的计算中。该协会主张，在缺乏证明文件的情况下，管理费应按预期费用的百分之四十评定。

法院裁决

司法常务官（Registrar）按 JM Bay 所接受的实际施工成本的百分之七点五核定费用，并按和解金额核定重新分区申索。就利润申索，司法常务官认定无法确定估计施工成本，因为双方是以两种不同的寺庙设计来衡量各自的数字。管理费同样无法确定，因为在所申索的开支中，只有商业责任保险和车辆保险得到所附文件的核实。

司法常务官根据第23-6(7)条规则将该事项发回主审法官裁定，并建议估算应以主审法官在审理中就该协会曾告知 JM Bay 的预期预算所作的认定为准。管理费应按该协会提出的百分比评定，扣减额约为 JM Bay 所申索数额的二点五倍，使建议的利润略高于审理时所请求金额的一半。

给施工管理方和项目业主的要点

• 应针对每个项目保存同期的管理费记录，而不是在申索提出后才重新整理。本案所提交的计算编制于2020年，四年后仍未更改，而其中列出的开支只有两项得到证明文件的核实。
• 应提交完整的结单，并确认每份结单都载明账户持有人。车辆贷款打印件并未载明借款人，而电话账单页面既未载明服务供应商，也未载明账户持有人，且其日期比合同终止晚了数年。
• 应在工作进行期间，记录在同时进行的各个项目之间如何分配时间。本案的分摊依据是董事估计该项目占公司工作量的一半，而公司并未保存任何项目耗时记录可供检验该估计。
• 建筑申索的当事方应对法院裁决可能带来的异常及意外结果有所准备，这些结果可能会拖长案件，并使诉讼当事人承担高于预期的费用。

本次核定程序的结果，取决于双方呈交不列颠哥伦比亚省最高法院司法常务官的证据以及审理中作出的指示。类似申索可能有不同结果。

ATAC LAW 在建筑争议中代理业主、施工管理方及承包商，包括须以证据量化申索的核定程序及评定程序。

Mike C. Stewart 在司法常务官主持的核定程序中代理 JM Bay Properties Inc.。