대표 사례
발주자의 예산이 일실이익의 산정 기준이 되는 경우
당사자들은 보수 산정 공식의 전제가 된 공사비 견적에 끝내 합의하지 못했고, 그 결과 발주자가 고수한 예산이 일실이익의 산정 기준이 되었습니다. ATAC LAW는 시공관리자를 대리했으며, 그 더 높은 견적은 받아들여지지 않았고 그 청구는 사법보좌관(Registrar)이 권고한 금액으로 산정되었습니다.
마이크는 ATAC LAW의 대표 변호사입니다. The University of British Columbia (“UBC”) 로스쿨을 졸업하였고 ATAC LAW를 설립하기 전에는 캐나다 최대의 지적…
Mike 변호사 소개 보기분쟁 개요
한 건설관리 회사가 비영리 협회를 위해 2년 넘게 건물을 계획해 왔으나, 협회는 아무것도 지어지지 않은 상태에서 계약 관계를 종료했습니다. 회사의 보수와 이익은 모두 건물 공사비의 일정 비율이었는데, 양측은 그 공사비에 합의한 적이 없었습니다. 그 결과 회사는 착공조차 되지 않은 공사의 가치를 입증해야 하는 처지가 되었습니다.
당사자들의 입장
시공관리업체는 발주자의 건축가가 용도지역 변경 승인을 위해 제출한 설계를 기준으로 견적을 산정해야 한다고 주장했으며, 그 대표자는 이 설계의 공사비를 발주자가 밝힌 예산의 약 1.5배로 산정했습니다. 시공관리업체는 심리에서 공사비를 이보다 더 높게 본 다툼 없는 전문가 증거를 원용했지만, 대표자가 프로젝트를 더 잘 안다는 이유로 대표자의 더 낮은 수치를 청구의 전제로 삼았습니다. 시공관리업체는 사법보좌관의 간접비 비율을 받아들인 후, 그 비율을 하도급 컨설턴트 몫을 공제한 순 보수가 아니라 예상 보수 총액에 적용했고, 미지급 관리 보수 3개월분을 청구에 추가했습니다.
발주자는 실제 공사비든 예상 공사비든 공사비에 관한 의사의 합치가 없었으므로 예상 이익에 대한 판정은 전혀 내려질 수 없다고 주장했습니다. 발주자는 Kelly v. Watson 및 Arnold Nemetz Engineering Ltd. v. Tobien 사건을 근거로, 법원이 당사자들을 대신하여 계약을 만들어서는 안 되며 당사자들의 의사에 관한 증거는 특정 금액을 추론하기에는 너무 모호하다고 주장했습니다. 예비적으로 발주자는 수년 후 다른 관리업체의 관리 아래 실제 공사가 진행된 수정 도면, 즉 상당히 작은 규모의 프로젝트를 기준으로 견적을 산정해야 한다고 주장했으며, 사법보좌관의 간접비 비율을 지지했습니다.
법원의 판단
브리티시컬럼비아주 대법원은 양 당사자의 접근 방식에 모두 동의하지 않고 사법보좌관의 권고를 확인했으며, 「대법원 민사규칙」(Supreme Court Civil Rules) 규칙 제18-1조 는 법원이 그 권고를 변경하거나 확인할 수 있도록 허용합니다. 법원은 예상 공사비에 관한 합의가 없다고 하여 관리업체의 권리가 소멸하는 것은 아니라는 점을 재확인하고, 발주자가 지급할 것으로 예상한다고 밝힌 예산에 계약상 비율을 적용하여 예상 보수를 정했습니다. 법원은 관리업체의 더 높은 견적, 순 보수가 아닌 총 보수를 기준으로 한 간접비 계산, 그리고 미지급 관리 보수의 추가를 모두 배척했습니다.
법원은 발주자의 예비적 수치도 배척했는데, 수년 후 지어진 더 작은 건물은 발주자가 지급할 의사가 있었던 금액을 무시한 것이었기 때문입니다. 청구액은 선급금을 공제하는 조건으로 수십만 달러대 초반으로 산정되었고, 소송비용은 추후 의견을 듣기로 했습니다. 계약이 해지 시 허용한 이익은 유지되었으며, 그 크기는 발주자가 고수한 상한선으로 측정되었습니다.
시공관리업체와 발주자를 위한 핵심 시사점
- 상대방이 밝힌 예산을 이익 상실의 유력한 산정 기준으로 보아야 합니다. 법원은 발주자가 지급할 것으로 예상한다고 밝힌 비용에 계약상 비율을 적용하여 예상 보수를 정했으므로, 발주자가 협상에서 고수한 상한선이 해지 시 지급액도 결정했습니다.
- 청구액을 산정하기 전에 간접비 공제가 총 보수에 대해 적용되는지, 하도급 컨설턴트 몫을 공제한 순 보수에 대해 적용되는지를 확정해야 합니다. 법원은 합의된 비율을 하도급 컨설턴트 몫을 공제한 순 보수에 적용했으며, 같은 비율이라도 두 기준에 따른 공제액은 상당히 다릅니다.
- 결과가 확인서가 아니라 권고일 수 있는 회부 심리에 대비해야 합니다. 사법보좌관이 결과를 확인하도록 지시받지 않은 경우, 규칙은 법원이 변경하거나 확인할 수 있는 보고서와 권고를 요구하며, 이 사건의 권고는 양측의 이의에도 불구하고 확인되었습니다.
- 해지 청구는 계약이 정한 보상 범위 내로 한정해야 합니다. 미지급 관리 보수의 추가는 권리를 예상 공사비의 일정 비율로 산정하는 합의와 부합하지 않았으며, 이는 다음 분야에서 손해액을 좌우하는 쟁점입니다: 건설 소송.
이 산정의 결과는 건설관리계약의 조항, 재판에서 내려진 사실 인정, 그리고 사법보좌관과 브리티시컬럼비아주 대법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 청구라도 다르게 산정될 수 있습니다.
ATAC LAW는 건설 분쟁의 재판, 회부 심리 및 산정 절차, 그리고 중재에서 발주자, 시공관리업체 및 시공업체를 대리합니다.
Mike C. Stewart 변호사가 예상 이익 상실 청구를 판단한 심리에서 시공관리업체를 대리했습니다.
