未具名贷款人与按揭所担保的范围

争议概况

一名业主持有的土地上设有三项按揭，其中两项正处于止赎程序中，业主只剩约一个月时间清偿，否则物业将被出售。再融资是唯一出路，但第三项按揭以一名家庭成员为受益人登记，显示的面值为七位数，使新的贷款无从取得。该家庭成员实际垫付的款项远少于此，而其余家庭成员则称，该按揭背后亦有其资金。

各方立场

按揭人向不列颠哥伦比亚省最高法院提出呈请，请求就该按揭进行账目清算、宣告清偿该按揭所需的金额，并在替代担保就位后解除该按揭。按揭人承认欠付承按人本人宣誓书所确定的金额，并提出一项不可撤销的付款指示，从任何新按揭贷款或出售所得款项中支付该金额。按揭人进一步主张，按揭文件构成完整协议，而口头证据规则（该规则禁止以书面合同以外的证据增补或反驳书面合同）因此排除了承按人所依赖的背景情况。

承按人反对上述救济，转而同意以口头证据进行全面账目清算，方式可以是账目清算聆讯，也可以是将呈请转为审理。承按人主张，本申请中的证据不足以使法院了解该按揭当初设立是为了担保什么。承按人援引 British Columbia (Milk Marketing Board) v Saputo Products Canada G.P.案，主张就父母所垫付的款项以及一项关于该按揭担保这些款项的口头协议，存在真正可审理的争点。承按人亦依据按揭人设立该按揭时的背景情况，包括家族希望防止该物业再被设立押记的意愿，并坚称口头证据规则并不排除这些材料。

法院裁决

由于法院并无父母本人的宣誓书，法院认定并无关于父母所称贷款的可采纳证据，并认为该立场更像是空泛主张，而非真正可审理的争点。法院认为，承按人提出的解释违反了 Sattva Capital Corp v Creston Moly Corp案所阐述的口头证据规则，因为该解释须将父母加入“贷款人”的定义，或加入一项转让其贷款的条款。

法院宣告该按揭仅限于担保承按人已垫付的款项，将清偿金额定为四位数低段的金额，并命令在交付付款指示后解除该按揭。该押记从业权上涂销，为再融资扫清了障碍；承按人须承担按揭人在该申请中的诉讼费用，自聆讯前两日起按双倍计算。

给私人贷款人和按揭人的要点

• 应在按揭表格中列明每一名预定贷款人。标准按揭条款将“贷款人”定义为按揭表格中所列之人，以及该人向其转让按揭的任何人；因此，即使一名亲属的资金是该笔贷款的来源，除非有记录在案的转让将其纳入，否则该亲属可能无法获得任何担保。
• 不应依赖面值来确定按揭所担保的范围。以整数金额登记的押记，所担保的可能不超过其所列贷款人能够证明的垫款，因此登记金额与可证明债务之间的差额由贷款人承担。
• 第三方的垫款应由该第三方本人提供证据。由于法院并无父母本人的宣誓书，法院拒绝认定就父母的贷款存在可审理的争点，而空泛主张无法填补这一缺口。
• 任何更广泛的目的均应在文书本身中载明。设立按揭时背景情况的证据可协助解释该按揭，但本案显示，此类证据可能不能用于加入文件未列明的贷款人。

本案的结果取决于已登记按揭的措辞以及法院在该申请中面前的证据。类似争议的结果可能有所不同。

ATAC LAW 代理贷款人和借款人处理 有关已登记担保及其所担保债务的争议。.

本案承办律师： Dan H. Griffith，ATAC LAW 合伙人，在该申请中代理承按人。