대표 사례
이름이 밝혀지지 않은 대주와 모기지의 피담보 범위
모기지 문서에 다른 누구도 기재되어 있지 않은 경우, 액면 금액이 수백만 달러대인 모기지라도 기명 대주가 입증할 수 있는 대여금 이상을 담보하지 못할 수 있습니다. ATAC LAW는 모기지권자를 대리했으며, 법원은 청원을 인용하고 천 달러대 초반의 금액이 지급되면 그 모기지를 말소하도록 명령했습니다.
댄은 ATAC LAW의 대표 변호사입니다. The University of British Columbia (“UBC”) 로스쿨을 졸업하였고 ATAC LAW를 설립하기 전에는 형사 전문 변호사로…
Dan 변호사 소개 보기분쟁 개요
한 부동산 소유자의 토지에는 세 건의 모기지가 설정되어 있었고, 그중 두 건은 담보권 실행 절차가 진행 중이어서 약 한 달 안에 상환하지 못하면 매각으로 부동산을 잃게 될 상황이었습니다. 재융자가 유일한 해결책이었지만, 가족 구성원 한 명을 권리자로 하여 등기되고 액면가가 수백만 달러대로 표시된 세 번째 모기지 때문에 새로운 대출이 불가능했습니다. 해당 가족 구성원이 실제로 대여한 금액은 그보다 훨씬 적었고, 나머지 가족들은 자신들의 돈도 그 모기지에 걸려 있다고 주장했습니다.
당사자들의 입장
모기지 설정자는 브리티시컬럼비아주 대법원에 청원을 제기하여, 모기지에 따른 정산, 모기지 상환에 필요한 금액에 대한 선언, 그리고 대체 담보가 제공되는 즉시 모기지의 말소를 구했습니다. 모기지 설정자는 모기지권자 본인의 선서진술서로 확정된 금액을 채무로 인정하고, 새로운 모기지 대출금이나 매각대금에서 그 금액을 지급하도록 하는 취소 불능 지급 지시를 제안했습니다. 모기지 설정자는 나아가 모기지 서류가 완전한 합의를 이루고 있으므로, 서면 계약 외의 증거로 그 계약에 내용을 추가하거나 그 계약과 모순되는 주장을 할 수 없도록 하는 구두증거배제원칙(parol evidence rule)에 따라 모기지권자가 근거로 삼은 제반 사정은 배제된다고 주장했습니다.
모기지권자는 그 구제에 반대하는 대신, 정산 심리를 열거나 청원을 정식 재판으로 전환하는 방식으로 구두 증거에 의한 전면적 정산에 동의했습니다. 모기지권자는 이 신청에서 제출된 증거만으로는 법원이 그 모기지가 무엇을 담보하기 위해 설정되었는지 파악하기에 부족하다고 주장했습니다. 모기지권자는 British Columbia (Milk Marketing Board) v Saputo Products Canada G.P. 판결에 근거하여, 부모가 대여한 금액과 그 모기지가 이를 담보한다는 구두 합의에 관하여 진정한 심리 대상 쟁점이 존재한다고 주장했습니다. 모기지권자는 또한 가족이 해당 부동산에 추가 담보권이 설정되는 것을 막으려 했다는 점을 포함하여 모기지 설정자가 모기지를 설정한 경위에 근거하면서, 구두증거배제원칙이 그 자료를 배제하지 않는다고 주장했습니다.
법원의 판단
법원은 부모 본인의 선서진술서가 제출되지 않았으므로 부모가 대여했다는 금액에 관하여 증거능력 있는 증거가 없다고 판단했고, 그 주장은 진정한 심리 대상 쟁점이라기보다 근거 없는 단순 주장에 가깝다고 보았습니다. 법원은 모기지권자가 제시한 해석이 Sattva Capital Corp v Creston Moly Corp 판결에서 정립된 구두증거배제원칙에 반한다고 판단했습니다. 그 해석을 받아들이려면 대주의 정의에 부모를 추가하거나 부모의 대여금을 양도하는 조항을 추가해야 했기 때문입니다.
법원은 그 모기지가 모기지권자가 실제로 대여한 금액만을 담보하는 것으로 한정된다고 선언하고, 상환액을 천 달러대 초반의 금액으로 정했으며, 지급 지시서를 교부하는 즉시 모기지를 말소하도록 명령했습니다. 담보권은 소유권 등기에서 말소되어 재융자의 길이 열렸고, 모기지권자는 이 신청에 관한 모기지 설정자의 소송비용을 부담하게 되었으며, 그 소송비용은 심리 이틀 전부터 두 배로 산정되었습니다.
사인 대주와 모기지 설정자를 위한 핵심 시사점
- 의도한 대주는 모두 모기지 양식에 기재해야 합니다. 표준 모기지 약관은 대주를 모기지 양식에 기재된 자와 그 자로부터 모기지를 양도받은 자로 정의하고 있었으므로, 대여금의 출처가 친척의 돈이라 하더라도 기록된 양도로 그 친척이 포함되지 않는 한 그 친척은 아무런 담보도 확보하지 못할 수 있습니다.
- 모기지가 무엇을 담보하는지를 액면가로 판단해서는 안 됩니다. 어림수 금액으로 등기된 담보권이라도 기재된 대주가 입증할 수 있는 대여금만을 담보할 수 있으므로, 등기된 금액과 입증 가능한 채무 사이의 차액은 대주가 부담하게 됩니다.
- 제3자의 대여금은 그 제3자 본인이 증거로 제출해야 합니다. 법원은 부모 본인의 선서진술서가 제출되지 않았다는 이유로 부모의 대여금에 관한 심리 대상 쟁점을 인정하지 않았고, 근거 없는 단순 주장으로는 그 공백을 메울 수 없었습니다.
- 더 넓은 목적이 있다면 담보 문서 자체에 기재해야 합니다. 모기지가 설정된 경위에 관한 증거는 그 해석에 도움이 될 수 있지만, 이 사건은 그러한 증거로 문서에 기재되지 않은 대주를 추가하지 못할 수 있음을 보여줍니다.
이 사건의 결과는 등기된 모기지의 문언과 이 신청에서 법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.
ATAC LAW는 대주와 차주를 대리하여 등기된 담보와 그 피담보채무를 둘러싼 분쟁을 다룹니다..
본 사건 담당 변호사: Dan H. Griffith, ATAC LAW 파트너 변호사로서 이 신청에서 모기지권자를 대리했습니다.
