房东自用通知与实际居住的证据

争议概况

一对拥有一套三居室公寓的夫妇决定收回该单位，让其成年儿子入住，并向租客发出通知。该家庭称，儿子在租客搬离两天后便已入住，但租客搬到了仅一个街区之外，能看见该单位的窗户，并确信该公寓空置。七个月后，该单位以空置状态挂牌出售，租客遂要求获得相当于一年租金的款项。

各方立场

租客根据《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）第51(2)条，向不列颠哥伦比亚省的 住宅租赁局 提出申请。该条规定由房东证明所述目的已在合理期限内实现，且该单位已为该目的使用至少六个月。租客依据儿子在其搬离后的秋季所发送的两条短信（儿子在短信中表示其女儿尚未入住），以及一份将该单位描述为空置、可快速交房的出售广告。一名参加开放参观的证人描述，橱柜空空、没有床，只有一张沙发。

房东承认，该通知是以其子女入住为由发出的。房东坚称，子女在租约结束两天后入住，并在该处居住了近八个月，超过该条所要求的六个月。房东依据子女在所主张期间的水电费账单，以及显示其中一人在搬入数周后心脏病发作的医疗记录；此后，该家庭决定让子女搬回父母家中。房东将开放参观时单位的空置状态归因于其地产经纪建议消除任何有租客居住的印象，并将该等短信归因于希望不让前租客知悉子女的私生活。

结果

仲裁员认定，该等短信与子女在房东所称时间入住的说法不符，并且不接受房东就发送该等短信所作的解释。水电费账单对房东并无进一步帮助，因为无论用量发生在计费周期的开始还是末尾，账单的内容都一样。由于除证词外并无任何证据确定入住及搬离日期，仲裁员未能按相对可能性的衡量标准信纳子女在所主张的期间内以居住为目的占用该单位。房东并未根据第51(3)条提出任何情有可原的情况，命令要求房东支付相当于十二个月租金的款项，连同租客的申请费；该命令在公寓已售出之后才作出。房东须就一处已不再拥有的物业承担相当于一年租金的责任。

给住宅房东及其租客的要点

• 应在入住发生的同时建立入住记录。第51(2)条下的举证责任在于房东，本案仲裁员寻找的是电梯预约记录、搬家收据及通讯记录，这些记录本可确定该家庭在证词中所述的日期。
• 在发出通知之前，应确认拟入住者属于近亲属。 第49(1)条 将近亲属定义为房东或房东配偶的父母、配偶或子女，孙辈不在此列。
• 应预期同期短信会与宣誓证词相互比对衡量。仲裁员认定与该家庭陈述不符的，正是在申请前数月发送的两条简短短信，而就这些短信所作的解释亦未能经受聆讯的检验。
• 应将出售广告视为租赁争议中的证据。将单位描述为空置、可快速交房的出售广告，以及准买家可以参加并加以描述的开放参观，都是租客在检验所述目的是否已实现时可以利用的资料。

本案的结果取决于可用以证明该单位已被占用的证据。类似争议可能会有不同的结果。

ATAC LAW 在住宅租赁局的程序中以及对其裁决的司法复核中，代理住宅房东及租客。