安宁享用权与楼上房东的家庭生活噪音

争议概况

一名业主与家人居住在一栋房屋的楼上，并将楼下单位出租给一名已租住数年的租客。租客以书面形式投诉跺脚声、物品掉落声及其他家庭生活噪音后，房东采取了多项措施以减少声音传播。这些措施包括在楼梯铺设地毯、在走动频繁的区域放置地垫和长条地毯、停止使用一张被认定为振动来源的按摩椅，并尽量在晚间及清晨时段减少家庭活动。租客坚称噪音仍然持续，要求获得赔偿，并请求发出命令，要求在楼上采取进一步措施。

各方立场

租客向不列颠哥伦比亚省住宅租赁局（RTB）提出申请，依据《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）第67条，就安宁享用权受损申索赔偿，所涉权利包括第28条规定的免受不合理滋扰。租客就安宁享用权受损索赔10,000加元，该金额按争议期间所付租金的一定百分比计算，另就网约车收入损失索赔5,000加元。租客称，睡眠受到干扰，导致其较晚开工、工作时数缩短，并有若干天未能工作。租客亦依据第62条请求发出命令，要求房东采取进一步措施，以防止或消除有关滋扰。为支持其申请，租客依据在出租单位内录制的录像及录音，并作证称在首次书面投诉之前已曾提出口头投诉。

房东以租客未能证明其安宁享用权受到实质性干扰为由，对申请提出抗辩。房东的立场是，在一栋楼龄33年的多层房屋中，楼层之间存在一定程度的声音传播属合理且可预期，而房东一家只是进行普通的日常活动。房东依据显示所铺地毯及其他缓解措施的照片，以及租客在其中承认噪音情况已有改善的往来通讯。房东亦主张，10,000加元的安宁享用权申索缺乏依据，而5,000加元的收入损失申索属推测性质，且缺乏证明实际收入损失的书面证据。

结果

仲裁员不信纳租客的录音录像足以证明存在实质性干扰其安宁享用权的过度噪音。部分录制内容录得摩擦或刮擦声，与物体接触录制设备或麦克风的情况相符，另一些则几乎没有或完全没有可辨识的噪音。仲裁员亦指出，数段录制内容中来自出租单位内部的环境声音，比据称源自楼上的噪音更为明显。所录得的声音被认定为与居住于多单位住宅物业相关的普通家庭生活声音。

仲裁员更倾向于采信房东的证据，即房东在接获投诉后已采取合理措施，包括铺设地毯、放置地垫及其他减少噪音传播的努力。租客未能证明房东违反了该法、相关规例或租赁协议，亦未能证明由此造成的任何损失。仲裁员亦认定，租客并未出示书面证据，证明其安宁享用权遭受了可量化的损失，或其收入有实际损失。因此，金钱申索被驳回，且不得重新申请。

就所请求的遵守命令，仲裁员接纳房东已对租客的关注事项作出合理回应，并认定并无依据根据第62条命令房东进一步遵守。该项申索，连同租客追讨申请费的请求，同样被驳回且不得重新申请。整项申请被驳回。

对房东而言，这一结果抵御了所申索的15,000加元赔偿，以及要求在其住宅内作出进一步改变的命令请求。

给同住房东及其租客的要点

• 应将录音录像与其意在支持的证词相互比对检验。在本案争议中，录得物体接触录制设备的声音、几乎没有可辨识噪音，或录得来自租客自身单位内部更明显声音的录制内容，均未能证明安宁享用权受到实质性干扰。
• 应以日后能够通过证据加以证明的合理措施回应投诉。照片、地毯、地垫及其他缓解措施，支持了房东的立场，即房东已认真对待并处理有关投诉。
• 应以足以证明所申索损失的证据支持金钱申索。缺乏书面证据证明安宁享用权的可量化损失或实际收入损失，是租客未能证明其有权获得所请求赔偿的另一原因。

本案的结果取决于本次聆讯中仲裁员面前的录音录像、照片、往来通讯及证词。基于实质上不同证据的争议，可能会有不同的裁决。

ATAC LAW 在住宅租赁局聆讯中代理房东和租客，包括涉及同一屋檐下共同生活的住户之间的争议。

承办律师：Raymond Jin，ATAC LAW 律师，在聆讯中代理房东。