共同签署人的按揭责任取决于贷款文件的措辞

争议概况

Ada Rowlett 为一笔按揭共同签署，以便其外甥在 Kitimat 购置住房；该按揭后来成为 First West Credit Union v. Bizarro 案（2024 BCSC 2047）的标的。贷款协议将 Rowlett 列为借款人而非担保人，并赋予 Rowlett 在一处物业中百分之一的权益，而 Rowlett 曾告知贷款方及公证人，自己从未打算入住或投资该物业。当外甥停止还款、信用合作社止赎时，法院针对 Rowlett 及其外甥作出就全部差额承担责任的个人判决，并将该判决登记于 Rowlett 本人另有的住宅之上。

各方立场

First West Credit Union 主张，Rowlett 未提出任何足以驳倒其基于 Rowlett 作为具名借款人所负付款承诺之申索的抗辩。First West Credit Union 称，即使 Rowlett 未出席五月聆讯并非故意，且其复议申请亦属及时，仅凭该疏忽本身并不使 Rowlett 有权重开判决。First West Credit Union 援引 Domain Mortgage Corp. v. Movassaghi 案，主张其分行经理所作的任何失实陈述，至多构成一项独立的损害赔偿申索，而非针对债务本身的抗辩，因此不能支持撤销判决。

Ada Rowlett 提出多项撤销判决的理由，包括文书否认抗辩（non est factum）、过失失实陈述、显失公平、不当影响、衡平法禁反言、单方错误以及欠缺对价，且只需证明其中一项值得进一步调查即可。Rowlett 依据其证据称：分行经理仅将 Rowlett 的角色描述为共同签署人，称 Rowlett 只需为外甥未付的款项负责，并两次保证 Rowlett 本人的住所不会受到影响。Rowlett 在签署时才首次看到的贷款文件，却将 Rowlett 列为借款人，并赋予 Rowlett 在按揭物业中百分之一的联权共有（joint tenancy）权益。Rowlett 曾告知分行经理，后来亦告知公证人，自己并不想要该权益；基于所获得的保证，Rowlett 放弃了独立法律意见。

法院裁决

Harvey 法官裁定，Rowlett 未出席五月聆讯属疏忽而非故意，且 Rowlett 在得知判决后已以合理的速度采取行动。法官接受，有关 Rowlett 角色的所指失实陈述，即使严格而言不构成抗辩，若不予处理，亦会造成严重司法不公的真实风险。法官撤销了就按揭差额及信用额度针对 Rowlett 作出的个人判决，而由于 Rowlett 未反对出售该物业的命令，该命令维持不变。法官以时机尚未成熟为由，拒绝将个人责任问题移交审讯排期，裁定除非进一步的证据引起可信度问题，否则该问题可以简易方式处理。尽管 Rowlett 胜诉，法官仍判令 Rowlett 本人该项申请的诉讼费用按案件结果归于申请人，因为该申请是由于 Rowlett 疏于回应呈请而引起的。

给贷款共同签署人和贷款方的要点

• 应阅读贷款文件所赋予的身份，而非分行所用的称谓。Rowlett 被告知其是仅对未付款项负责的共同签署人，但贷款协议却将 Rowlett 列为持有百分之一所有权权益的借款人；本案法院认定，这一身份所带来的责任风险比担保更广。
• 应在贷款文件拟备之前，以书面形式确认签署人的角色。信用合作社的分行经理就共同签署作出了口头保证，而已签署的贷款协议并未反映这些保证；法院认为，这种不一致可以构成重开一项已作出之判决的理由。
• 独立法律意见的存在，正是为了应对文件条款偏离所讨论内容的时刻。Rowlett 基于分行经理的保证放弃了这项意见，并以借款人身份签署，而这一保障的缺失，成为法院认定 Rowlett 的抗辩值得调查的核心原因。

本申请的结果取决于有关在信用合作社分行所说内容的证据，以及 Rowlett 所签署贷款文件的措辞。类似争议可能会有不同的结果。

ATAC LAW 代理借款人、担保人及贷款方处理 有关贷款及按揭文件的争议。.

本案 承办律师： Roy Donghee Kim，ATAC LAW 律师，在撤销个人判决的申请中代理该共同签署人。