证明房东未就邻居烟味履行义务

争议概况

一家公司在一栋分层产权建筑中购置了一套公寓，聘请物业经理管理，并将其出租给一名新租客。租客入住数日内即报告有浓烈烟味从邻近单位传来，且烟味一直未散。租客扣留了一个月租金，在外居住数周，并要求房东承担五位数金额的酒店及交通费用。

各方立场

租客申请争议解决，请求依据《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）第46条和第55条撤销「因欠租终止租赁10日通知」，并依据第67条就损害或损失发出赔偿金钱命令。租客亦请求依据第27条命令房东提供法律规定的服务或设施，并依据第62条命令房东遵守该法。租客作证称，尽管使用了空气净化器、在门边放置毛巾并打开窗户，异味仍然持续，影响其健康和睡眠，并使其在最初三个月内多次离开该单位。这些在外居住的费用构成了赔偿申索的全部内容。

房东并不否认有明显的烟味从邻近单位传来，但以其始终遵守该法及租赁协议为由抗辩该申索。现场联系人在投诉当日即将其上报物业经理，房东亦向分层产权法团理事会报告此事并自行展开调查。房东在该楼层及电梯内张贴了禁烟标志，但被分层产权法团撤下。房东出示了其与物业经理及租客之间的往来电邮，并主张烟源位于一个其既无权进入亦无法控制的单位，而任何可行的救济均由分层产权法团理事会掌握。

结果

由于租客在收到10日通知后五日内已缴付逾期租金，根据第46(4)(a)条该通知不具效力，仲裁员因此撤销了该通知。就赔偿申索而言，仲裁员认定租客未能证明房东未遵守该法或租赁协议，因为异味来自一个房东无权进入亦无法控制的邻近单位。仲裁员形容房东在处理该问题上的努力超出应有程度，并认定除租客本人证词外，并无证据证明其健康所受影响或单位内的异味程度。依据第67条、第27条及第62条提出的申索均被驳回且不得重新申请，申请费的请求亦同样被驳回；房东由此免除了五位数金额的风险，房东未取得收楼令，租赁关系继续存续。

给分层产权建筑中房东与租客的要点

• 应在收到居住适宜性投诉当日即予上报，并保留往来函件。房东的答辩依赖于其能够出示的记录：当日即联系物业经理、数月的电邮往来，以及向分层产权法团理事会所作的报告。
• 以健康为依据的申索，应以家庭以外的证据支持。仲裁员接受该异味是一种严重的刺激源，但认定并无医学证据，亦无对单位内异味的测量，因而无法认定异味已达到不宜安全居住的程度。
• 应了解五日内付款实际能达到的效果。在收到10日通知后五日内缴付逾期租金，会使该通知不具效力。仲裁员以租客并未胜诉为由驳回了申请费的请求，因为该通知是基于该条文的效力而失效，而非基于案情实体。
• 在选择救济之前，应先确定由谁控制源头。仲裁员指出，租客并未指明房东终止或限制了任何服务或设施，而分层产权法团理事会掌握着对该救济的控制权。

本案的结果取决于仲裁员面前的证据，以及异味源头处于房东控制范围之外这一事实。类似争议的结果可能有所不同。

ATAC LAW 在争议解决聆讯中代理住宅房东和租客，包括取决于分层产权法团行为的事务。

承办律师：Siwei Xu，ATAC LAW 律师，在聆讯中代理房东。其执业范围包括住宅租赁事务及民事诉讼。