房东重复申请收回物业，被法院认定为滥用诉讼程序并驳回

Masita Korean Cuisine Ltd.（以下简称“Masita”）向 Collingwood Investment Ltd.（以下简称“Collingwood”）租赁了位于本拿比 Kingsway 的一处餐厅物业。双方签订的书面租约为期五年，至2023年6月30日届满，并指定了一名个人作为担保人。由于租约没有明确规定续租权，Collingwood 主张，租约期满后，双方的租赁关系已转为按月租赁。2023年8月，Collingwood 同意出售该物业。交易的完成取决于 Collingwood 能否确认其有权终止租赁关系。2023年9月30日，Collingwood 发出通知，声称租赁关系将于2023年11月30日终止。然而，Masita 拒绝搬离，并主张双方已达成一份新的五年租约，租期至2028年6月30日。

双方的主张

Collingwood 最初通过提起诉讼要求收回物业。2023年11月29日，Collingwood 在新西敏法院登记处对 Masita 及其担保人提起诉讼，并在短时间通知的情况下申请法院命令，要求 Masita 于次日搬离。租客及担保人反对该申请，法院最终予以驳回。随后，租客及担保人提交了答辩书，并根据双方所主张的新租约提出反诉。Collingwood 始终没有就反诉提交答辩，也没有撤回原有诉讼。相反，2024年1月2日，Collingwood 根据《Commercial Tenancy Act》（《商业租赁法》）第18至21条规定的简易程序，另行提出申请，要求法院签发收回物业占有权的令状。Collingwood 承认，两项诉讼程序涉及的争议问题实质上相同。其新聘请的律师表示，最初选择提起普通诉讼可能是一个错误，但否认重复启动程序具有任何策略性目的。

租客及担保人提出了八项反对理由，但法院只需要裁定其中一项，即是否构成滥用诉讼程序。他们认为，Collingwood 针对相同当事人，就相同的救济请求启动了两项诉讼程序。在成功反对之前的紧急申请并提出反诉后，他们又被迫应对第二项程序。他们援引了 Concord Kingsway Project Limited Partnership v Ivanhoe Cambridge II Inc, 2017 BCSC 282 一案。在该案中，法院认定，与先前诉讼内容重复的申请构成滥用诉讼程序。租客及担保人还主张，本案争议过于复杂，不适合通过简易程序处理，因为双方对于究竟应适用哪一份租约本身就存在争议。

法院的裁决

Branch 法官在第一阶段审理中认定该申请构成滥用诉讼程序，并予以驳回。法官指出，Collingwood 首先提起了普通诉讼，该诉讼仍在进行中，而两项程序涉及相同的当事人、相同的争议问题，以及实质上相同的救济请求。由于原有诉讼还包括反诉，其审理范围实际上更广。法院认为，Concord 一案是有力支持租客及担保人立场的先例。Collingwood 辩称，Concord 一案中的两项程序由不同当事人分别启动，因此与本案有所区别，但法院没有接受这一理由。相反，法院认为，本案构成程序滥用的理由更为充分，因为两项程序的重叠完全是由 Collingwood 一方造成的。即使重复提起程序可能源于失误，Collingwood 仍未撤回原有诉讼，也没有在证据中解释未撤诉的原因。法院还指出，并行进行的诉讼程序可能导致相互矛盾的裁决结果。

法院认同，通过另行申请而非继续原有诉讼解决争议，对租客及担保人并不公平。既然他们已经提交答辩及反诉，就有权通过原有诉讼解决争议。该诉讼所提供的完整审前程序，更适合处理复杂的租约问题。法院没有裁定究竟哪一份租约有效适用，也没有判断租赁关系是否已经终止。这些问题仍需在原有诉讼中解决。法院同时裁定，租客及担保人有权获得本次申请程序的诉讼费用，但该费用问题仍可能需要进一步陈述意见。

商业租客与房东应注意的关键问题

• 租客及担保人可以在收回物业申请的第一阶段提出反对。 许多租客不会在这一阶段出庭应诉。但在本案中，租客及担保人积极参与了第一阶段的程序，使房东的申请在进入第二阶段聆讯之前便被驳回。收到房东申请文件的租客应尽快寻求法律意见，并核实房东是否已就同一争议启动其他诉讼程序。
• 房东应在一开始就选择适当的诉讼程序。 房东可以通过普通诉讼，或依据 《Commercial Tenancy Act》（《商业租赁法》）规定的简易程序，要求收回物业。若为寻求相同救济而同时启动两项程序，即使重复提起程序只是出于失误，后启动的程序仍可能被法院驳回。已经提起普通诉讼的房东，在适当情况下仍可能通过该诉讼内部的简易程序寻求救济。
• 存在争议的租约可能不适合通过简易程序处理。 如果双方对于哪一份租约适用，或某些条款是否曾通过口头方式达成一致存在分歧，法院可能认为有必要通过完整的审前程序处理争议。因此，妥善保存租约草稿、续租条款及双方同意的合同变更，并尽可能形成书面记录，十分重要。

本次申请的结果取决于案件此前的诉讼程序及法院收到的证据。其他类似争议可能产生不同的结果。

本案由 ATAC LAW 的律师 Roy Kim 负责办理。他代表租客及其担保人，对房东提出的申请进行抗辩。