依据共有协议出售共同持有的物业

争议概况

两人共同购买了两处住宅物业作为投资，其中一人登记为两处物业的业权人，双方另订有书面协议，约定如何分享一切。多年后，双方因租金和运营费用、因其中一方所称双方已达成的另一项协议，以及因另一方独自支付的一笔大额按揭款项而产生分歧。双方既不愿买断对方，也不愿出售，因此物业闲置，费用不断累积。

各方立场

登记在业权上的共同所有人请求法院宣告，双方于2010年签署的书面物业所有权协议（Property Ownership Agreement）为双方之间有效的协议。该共同所有人亦请求就两处物业所收租金及所付开支进行账目清算，依据《合伙法》（Partnership Act）解散合伙关系，并下令准许出售物业、平分净资产。其金钱申索包括其就每处物业承担开支的份额、就其单方面偿还其中一笔按揭的六位数款项获得全额抵扣，以及一项机会损失申索。

另一名共同所有人提出反申索，请求强制履行一份其后订立、法院命令称之为「2018年协议」（2018 Agreement）的文书。该共同所有人就其在第二处物业上所做工程的费用提出申索，并就分层产权单位追讨额外的每月租金款项。其申索基于一项登记于另一方单独名下之土地的一半权益，并请求就每一业权登记待决诉讼证明书，即一项表明影响土地的申索正由法院审理的登记通知。双方相互竞争的文书，使双方之间只存在一个争议问题，即两份书面协议中哪一份规管该合伙关系及其财产。

法院裁决

不列颠哥伦比亚省最高法院宣告2010年物业所有权协议在双方之间有效，并驳回要求强制履行2018年协议的反申索。法院依据 《合伙法》（Partnership Act）第35条解散了该合伙关系；该条规定，在受合伙人之间任何协议规限的前提下，合伙关系按该条所列方式解散。登记在业权上的共同所有人取回了其在两处物业上承担开支的份额，并就其独自支付的一笔按揭款项获得全额抵扣，但须负责分层产权单位的一笔每月租金款项。其机会损失申索被驳回，法院并宣告，该共同所有人以信托方式为双方各持有两处业权中不可分割的一半权益，另一名共同所有人因而有权登记待决诉讼证明书。双方各自承担诉讼费用，两处物业须出售或按一半权益买断，从而结束僵局。

给共同持有物业的共同所有人和合伙人的要点

• 应以书面形式记录合伙关系如何终止，而不仅是如何运作。《合伙法》（Partnership Act）第35条在受合伙人之间任何协议规限的前提下适用，因此合伙人自行订立的条款，既可决定合伙关系何时解散，也可决定其后如何结算账目。
• 不应假定后订立的协议已取代先前的书面协议。法院宣告先前的书面协议有效，并驳回要求强制履行后一份文书的申索，因此先前的条款规管了其后的账目清算及出售。
• 不应将登记业权视为谁拥有净资产的记录。登记在业权上的共同所有人被宣告以信托方式为双方各持有两处物业中不可分割的一半权益，另一方因而有权登记待决诉讼证明书。
• 应自第一天起就租金和开支保存一份持续更新的账目。法院命令要求就两处物业的租金和开支作进一步对账，若双方未能达成一致，则须在司法常务官（Registrar）席前进行聆讯；一份单一的同步账目可避免此种情况。

本案的结果取决于双方之间的书面协议以及审理时法院所获的证据。共同所有人之间的类似争议可能会有不同的结果。

ATAC LAW 在共同持有物业的争议中代理共同所有人、合伙人及投资者，包括随之而来的账目清算、解散及出售。

Mike C. Stewart 在不列颠哥伦比亚省最高法院的审理中代理登记在业权上的共同所有人。