대표 사례
공동소유 약정에 따른 공동보유 부동산의 매각
서면 공동소유 약정은 파트너 중 한 사람이 이후의 약정으로 대체되었다고 믿은 뒤에도 오랫동안 두 파트너를 계속 규율할 수 있습니다. ATAC LAW는 등기된 소유권을 보유한 공동소유자를 대리했으며, 브리티시컬럼비아주 대법원은 이전 약정이 유효하다고 선언하는 한편 해당 공동소유자의 기회 상실 청구는 기각했습니다.
마이크는 ATAC LAW의 대표 변호사입니다. The University of British Columbia (“UBC”) 로스쿨을 졸업하였고 ATAC LAW를 설립하기 전에는 캐나다 최대의 지적…
Mike 변호사 소개 보기분쟁 개요
두 사람은 투자 목적으로 주거용 부동산 두 채를 공동으로 매입했으며, 그중 한 사람이 두 부동산 모두의 소유권 명의인으로 등기되었고, 모든 것을 어떻게 나눌지 정한 서면 약정이 있었습니다. 수년 후 두 사람은 임대료와 운영비, 한쪽이 성립되었다고 주장한 추가 약정, 그리고 다른 한쪽이 단독으로 납부한 거액의 모기지 상환금을 두고 사이가 틀어졌습니다. 어느 쪽도 상대방의 지분을 매수하거나 부동산을 매각하려 하지 않았기 때문에, 부동산은 방치된 채 비용만 계속 쌓였습니다.
당사자들의 입장
소유권 명의인인 공동소유자는 두 사람이 2010년에 서명한 서면 재산소유권 약정(Property Ownership Agreement)이 당사자 간에 유효한 약정이라는 확인을 구했습니다. 또한 두 부동산에서 수령한 임대료와 지출한 비용의 정산, 「파트너십법」(Partnership Act)에 따른 파트너십의 해산, 그리고 부동산을 매각하여 순자산을 균등하게 분할할 수 있도록 하는 명령을 구했습니다. 금전 청구에는 각 부동산에 부담한 비용 중 자신의 몫, 한 모기지에 대해 단독으로 상환한 수십만 달러대 금액의 전액 공제, 그리고 기회 상실에 대한 청구가 포함되었습니다.
다른 공동소유자는 법원 명령에서 ‘2018년 약정'(2018 Agreement)이라고 지칭한 이후의 문서에 대한 특정이행을 구하는 반소를 제기했습니다. 또한 두 번째 부동산에 수행한 공사의 비용과, 스트라타 세대에 관한 추가 월 임대료 지급을 청구했습니다. 이 청구는 상대방 단독 명의로 등기된 토지에 대한 2분의 1 지분에 근거한 것이었으며, 각 소유권에 대해 소송계속 증명서, 즉 토지에 영향을 미치는 청구가 법원에 계류 중이라는 등기 통지를 구했습니다. 서로 경합하는 문서들로 인해 당사자 사이에는 하나의 쟁점, 곧 두 서면 약정 중 어느 것이 파트너십과 파트너십 재산을 규율하는지가 문제되었습니다.
법원의 판단
브리티시컬럼비아주 대법원은 2010년 재산소유권 약정이 당사자 간에 유효하다고 선언하고, 2018년 약정의 특정이행을 구하는 반소를 기각했습니다. 법원은 「파트너십법」(Partnership Act) 제35조에 따라 파트너십을 해산했는데, 해당 조항은 파트너 간의 약정에 따를 것을 조건으로 조항이 정한 방식에 따라 파트너십이 해산된다고 규정합니다. 소유권 명의인인 공동소유자는 두 부동산에 대한 비용 중 자신의 몫과 단독으로 납부한 모기지 상환금에 대한 전액 공제를 인정받았으나, 스트라타 세대에 관한 월 임대료 상당액에 대해서는 책임을 지게 되었습니다. 기회 상실 청구는 기각되었고, 해당 공동소유자는 두 소유권을 각 당사자를 위해 불가분의 2분의 1 지분씩 신탁으로 보유한다고 선언되어, 다른 공동소유자는 소송계속 증명서을 받을 권리를 갖게 되었습니다. 각 당사자는 각자의 소송비용을 부담했으며, 두 부동산은 매각되거나 지분 가치의 절반으로 매수되어 교착 상태가 해소되도록 했습니다.
공동 보유 부동산의 공동소유자와 파트너를 위한 핵심 시사점
- 파트너십의 운영 방식뿐 아니라 종료 방식도 서면으로 기록해야 합니다. 「파트너십법」(Partnership Act) 제35조는 파트너 간의 약정에 따를 것을 조건으로 적용되므로, 파트너들이 스스로 작성한 조건이 파트너십의 해산 시점과 이후의 정산 방식을 모두 결정할 수 있습니다.
- 이후의 약정이 이전의 서면 약정을 대체했다고 가정해서는 안 됩니다. 법원은 이전의 서면 약정이 유효하다고 선언하고 이후 문서의 특정이행 청구를 기각했으므로, 이어진 정산과 매각은 이전 약정의 조건에 따라 이루어졌습니다.
- 등기된 소유권을 누가 지분 가치를 소유하는지에 대한 기록으로 취급해서는 안 됩니다. 소유권 명의인인 공동소유자는 두 부동산을 각 당사자를 위해 불가분의 2분의 1 지분씩 신탁으로 보유한다고 선언되었으며, 이로써 상대방은 소송계속 증명서을 받을 권리를 갖게 되었습니다.
- 첫날부터 임대료와 비용에 관한 하나의 계속 장부를 유지해야 합니다. 법원 명령은 두 부동산의 임대료와 비용에 대한 추가 정산을 요구했고, 당사자들이 합의하지 못하면 사법보좌관(Registrar) 앞에서 심리를 열도록 했는데, 하나의 동시기 장부가 있으면 이를 피할 수 있습니다.
이 사건의 결과는 당사자 간의 서면 약정과 재판 당시 법원에 제출된 증거에 따라 좌우되었습니다. 공동소유자 간의 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.
ATAC LAW는 공동 보유 부동산을 둘러싼 분쟁에서 공동소유자, 파트너 및 투자자를 대리하며, 이에 뒤따르는 정산, 해산 및 매각 절차도 포함됩니다.
Mike C. Stewart 변호사가 브리티시컬럼비아주 대법원 재판에서 소유권 명의인인 공동소유자를 대리했습니다.
