대표 사례
건설 유치권 말소에 필요한 담보액의 감액
임차인은 유치권자가 지출을 입증한 금액을 넘는 건설 유치권에 직면했음에도, 등기를 정리하기 위해 액면 전액에 해당하는 담보를 제공해야 했습니다. ATAC LAW는 해당 시공사를 선정한 임차인을 대리했고, 법원은 신청된 말소와 감액을 모두 받아들이지 않았습니다.
마이크는 ATAC LAW의 대표 변호사입니다. The University of British Columbia (“UBC”) 로스쿨을 졸업하였고 ATAC LAW를 설립하기 전에는 캐나다 최대의 지적…
Mike 변호사 소개 보기분쟁 개요
한 전문직 사무소가 상업용 공간을 임차하고 개업 전에 시공업체에 리모델링을 맡겼습니다. 공사는 크게 지연되었고, 사무소는 입주 예정일보다 2년 넘게 지나서야 사용 승인(occupancy permit)을 받았습니다. 그 무렵 사무소는 지출 내역으로 설명할 수 있는 금액을 훨씬 넘는 돈을 시공업체에 이미 지급한 상태였고, 시공업체가 건물에 유치권을 등록하자 임대인은 이를 소유권 등기에서 말소하기를 원했습니다.
당사자들의 입장
임차인과 그 법인은 「건설유치권법」(Builders Lien Act) 제25조(2)(b)에 따라 유치권 청구의 말소 를 전면적으로 구하는 신청을 했습니다. 이 조항은 유치권이 괴롭힘 목적이거나 경솔하거나 절차 남용에 해당하는 경우 말소를 허용합니다. 예비적으로 임차인 측은 명목상의 담보를 제공하는 조건으로 제24조에 따른 말소를 구했습니다. 임차인 측은 청구인 자신의 자료에서 드러난 계산을 강조했는데, 그 자료에 따르면 하도급과 자재에 대한 시공업체의 지출은 이미 지급된 금액의 약 절반이었고, 유치권은 그 위에 추가 금액을 청구하고 있었습니다. 임차인 측은 확정 총액 계약에서는 이익이 유치권의 대상이 되지 않지만 원가 가산 계약이라면 대상이 될 수 있다는 명제에 관하여 Q West 사건을 원용했습니다.
시공업체는 두 갈래의 신청 모두에 반대했으며, 그 청구는 법원이 계약 또는 계약 추가 약정에 해당할 수도 있고 해당하지 않을 수도 있는 여러 문서라고 표현한 것에 근거하고 있었습니다. 그 문서들에는 추가 공사에 관한 구두 주장이 수반되었는데, 일부는 서명되었고 일부는 서명되지 않았습니다. 그 자료에 따르면 총 계약 금액은 어떤 문서와 구두 주장이 계약상 구속력 있는 것으로 인정되는지에 따라 수십만 달러 범위의 어느 지점에든 놓일 수 있었습니다. 시공업체는 누수 및 이와 유사한 원인을 들어 공사 속도를 설명했고, 법원은 이러한 문제는 재판에서 다루어져야 한다고 언급했습니다.
법원의 판단
법원은 제25조가 청구가 경솔하고 괴롭힘 목적이라는 점이 의문의 여지 없이 명백한 경우에만 적용되며 이 청구에 대해서는 그렇게 말할 수 없다는 이유로 제25조에 따른 신청을 기각했습니다. 법원은 계약의 내용이 무엇인지, 또는 그것이 확정 총액 계약인지 원가 가산 계약인지를 판단하지 않았는데, 그렇게 하려면 증거를 형량하고 최종적 판단을 내려야 하기 때문이었습니다. 제24조에 관하여 법원은 Centura 사건을 적용했는데, 이에 따르면 신청인은 유치권 청구 또는 그 구성 부분이 인용될 가능성이 없음을 보여야 하며, 법원은 이 청구가 반드시 실패할 것이라고 말할 수 없었습니다.
법원은 유치권의 액면 금액과 같은 담보를 조건으로 유치권과 소송계속 증명서를 말소했고, 청구된 제재금은 인정하지 않았으며, 신청인들의 소송비용은 본안 결과에 따른 소송비용으로 정했습니다. 임차인은 임대인의 소유권 등기를 정리했고, 소송 기간 내내 청구 전액에 해당하는 자금을 부담했습니다.
소유주와 유치권 청구인을 위한 핵심 시사점
- 계약과 모든 변경 사항을 하나의 서명된 문서에 기록해야 합니다. 서면 계약이 없더라도 유치권은 존속할 수 있으며, 문서와 구두 주장이 서로 조화되지 않는 경우 법원은 어느 쪽이 구속력을 갖는지 판단하지 않을 수 있으므로, 그러한 신중함은 청구인에게 유리하게 작용합니다.
- 지급된 금액과 청구인이 주장하는 비용 사이의 차이가 담보액을 줄여 줄 것이라고 단정해서는 안 됩니다. 청구인 자신의 자료에서 지출은 이미 지급된 금액보다 훨씬 적었지만, 법원은 그것만으로 문제가 끝나는 것은 분명히 아니라고 언급했습니다.
- 공사 착수 전에 계약이 확정 총액 계약인지 원가 가산 계약인지 정해 두어야 합니다. 이익이 유치권 대상 청구의 일부가 되는지는 그 성격 규정에 달려 있을 수 있으며, 이 질문에 답하지 못하는 기록은 그 쟁점을 재판으로 넘기게 됩니다.
- 유치권 액면 전액을 기준으로 담보를 준비해야 합니다. 제24조(3)은 법원이 청구 금액보다 낮게 담보를 정할 수 있도록 허용하지만, 건설 유치권 절차 에서 신청인은 먼저 제출된 자료에 비추어 청구 또는 그 구성 부분이 반드시 실패할 것임을 법원에 납득시켜야 합니다.
이 신청의 결과는 계약 문서의 상태와 심리 당시 법원에 제출된 자료에 따라 결정되었습니다. 유사한 신청이라도 결과가 다를 수 있습니다.
ATAC LAW는 브리티시컬럼비아주의 건설 유치권 분쟁에서 유치권 청구 등록부터 재판까지 소유주, 임차인, 시공업체 및 공급업체를 대리합니다.
Mike C. Stewart 는 유치권 청구 말소 신청에서 신청인들을 대리했습니다.
