대표 사례
이웃 세대의 담배 연기에 관하여 임대인의 의무 위반을 입증한 사안
인접 세대에서 들어오는 담배 냄새를 이유로 보상을 청구하는 임차인은 임대인이 법률 또는 임대차계약을 위반했음을 입증해야 합니다. ATAC LAW는 임대인을 대리했고, 임차인의 다섯 자리 수 청구는 재신청할 수 없도록 기각되었으며, 10일 통지는 취소되었습니다.
Siwei Xu는 ATAC LAW의 민사소송 변호사로, 임대인과 임차인, 고용주와 근로자, 배우자, 사업 동업자 사이의 상업적 또는 개인적 관계가 깨졌을 때…
Siwei 변호사 소개 보기분쟁 개요
한 회사가 스트라타 건물의 아파트 한 세대를 매입하여 부동산 관리인에게 관리를 맡기고 새 임차인에게 임대했습니다. 임차인은 입주 며칠 만에 인접 세대에서 강한 연기 냄새가 들어온다고 알렸고, 냄새는 사라지지 않았습니다. 임차인은 한 달분 임대료를 지급하지 않고 몇 주 동안 다른 곳에 머물렀으며, 임대인에게 수만 달러대의 호텔비와 교통비를 부담하라고 요구했습니다.
당사자들의 입장
임차인은 분쟁 해결을 신청하여, 「주거임대차법」(Residential Tenancy Act) 제46조 및 제55조에 따라 임대료 미납을 이유로 한 10일 임대차 종료 통지의 취소를 구하고, 제67조에 따라 손해 또는 손실에 대한 보상 금전 지급 명령을 구했습니다. 임차인은 또한 제27조에 따라 임대인이 법이 요구하는 서비스 또는 시설을 제공하도록 하는 명령과, 제62조에 따라 임대인이 법을 준수하도록 하는 명령을 구했습니다. 임차인은 공기청정기를 사용하고 문에 수건을 대고 창문을 열어 두었는데도 냄새가 계속되었고, 그로 인해 건강과 수면에 영향을 받았으며, 처음 석 달 동안 여러 차례 해당 세대를 떠나 있어야 했다고 증언했습니다. 보상 청구액은 전부 이렇게 다른 곳에 머무르며 든 비용이었습니다.
임대인은 인접 세대에서 상당한 연기 냄새가 들어온다는 점은 다투지 않았고, 처음부터 끝까지 법과 임대차계약을 준수했다는 이유로 청구에 반대했습니다. 현장 담당자는 민원이 접수된 당일 이를 부동산 관리인에게 보고했고, 임대인은 스트라타 이사회에 이 문제를 알리는 한편 독자적으로 조사했습니다. 임대인은 해당 층과 엘리베이터에 금연 표지판을 붙였으나 스트라타 측이 이를 떼어 냈습니다. 임대인은 자신과 부동산 관리인, 임차인 사이에 오간 이메일을 제출하면서, 냄새의 근원은 임대인이 출입할 수도 통제할 수도 없는 세대에 있으며 어떤 구제 수단이 있든 그것은 스트라타 이사회에 있다고 주장했습니다.
결과
임차인이 10일 통지를 받은 날로부터 5일 이내에 연체 임대료를 지급했으므로 제46조(4)(a)에 따라 그 통지는 효력이 없었고, 이에 중재인은 통지를 취소했습니다. 보상 청구에 관하여 중재인은 냄새가 임대인이 출입하거나 통제할 수 없는 인접 세대에서 발생한 것이므로, 임차인이 임대인의 법 또는 임대차계약 위반을 입증하지 못했다고 판단했습니다. 중재인은 임대인이 이 문제를 해결하기 위해 기대 이상으로 노력했다고 평가했으며, 임차인의 증언 외에는 건강에 대한 영향이나 세대 내 냄새의 정도를 뒷받침하는 증거가 없다고 판단했습니다. 제67조, 제27조, 제62조에 따른 청구는 재신청 허가 없이 기각되었고 신청 수수료 청구도 마찬가지로 기각되었습니다. 이로써 임대인은 수만 달러대의 부담을 벗게 되었으며, 임대인은 점유회복명령을 받지 않았고 임대차는 계속됩니다.
스트라타 건물의 임대인과 임차인을 위한 핵심 시사점
- 거주 적합성에 관한 민원은 접수 당일 상부에 보고하고 관련 서신을 보관해야 합니다. 임대인의 방어는 제출할 수 있었던 기록, 즉 부동산 관리인과의 당일 연락, 수개월에 걸친 이메일, 스트라타 이사회에 대한 보고에 근거했습니다.
- 건강을 근거로 한 청구는 가구 외부의 증거로 뒷받침해야 합니다. 중재인은 냄새가 심각한 자극 요인이었다는 점은 받아들였지만, 의학적 증거도 세대 내 냄새에 대한 측정도 없었다고 판단하여 냄새가 거주하기에 안전하지 않은 수준에 이르렀다고 인정할 수 없었습니다.
- 5일 이내 지급이 실제로 어떤 효과를 가져오는지 알아 두어야 합니다. 10일 통지를 받은 날로부터 5일 이내에 연체 임대료를 지급하면 그 통지는 효력을 잃습니다. 중재인은 임차인이 승소하지 못했다는 이유로 신청 수수료 청구를 기각했는데, 이는 통지가 본안 판단이 아니라 해당 조항의 효력에 의해 효력을 잃었기 때문입니다.
- 구제 수단을 선택하기 전에 원인을 누가 통제하는지 확인해야 합니다. 중재인은 임차인이 임대인이 중단하거나 제한한 서비스 또는 시설을 특정하지 못했으며, 그 구제 수단에 대한 통제권은 스트라타 이사회에 있다고 지적했습니다.
이 사건의 결과는 중재인에게 제출된 증거와 냄새의 근원이 임대인의 통제 범위 밖에 있었다는 점에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.
ATAC LAW는 스트라타 법인의 행위가 쟁점이 되는 사건을 포함하여, 분쟁 해결 심리에서 주거용 임대인과 임차인을 대리합니다.
담당 변호사: Siwei Xu, ATAC LAW 변호사로서 심리에서 임대인을 대리했습니다. 주요 업무 분야는 주거 임대차 사건 및 민사 소송입니다.
