임대인의 중복된 점유 인도 영장 신청, 소송절차 남용을 이유로 기각

분쟁의 배경

Masita Korean Cuisine Ltd.(이하 “Masita”)는 Collingwood Investment Ltd.(이하 “Collingwood”)로부터 버나비 킹스웨이에 위치한 식당 공간을 임차했다. 서면 임대차계약은 2023년 6월 30일까지 5년간 유효했으며, 개인 보증인도 지정되어 있었다. 계약에는 명시적인 갱신권이 없었으므로, Collingwood는 임대차가 이후 월 단위 계약으로 전환되었다고 주장했다. 2023년 8월, Collingwood는 해당 부동산을 매각하기로 합의했다. 매매는 Collingwood가 임대차를 종료할 수 있음을 확인하는 것을 조건으로 했다. 2023년 9월 30일, Collingwood는 같은 해 11월 30일자로 임대차를 종료한다는 통지를 보냈다. 그러나 Masita는 퇴거를 거부했다. Masita는 양측이 2028년 6월 30일까지 유효한 새로운 5년 임대차계약에 합의했다고 주장했다.

양측의 주장

Collingwood는 먼저 부동산 점유를 회복하기 위한 소송을 제기했다. 2023년 11월 29일, Collingwood는 뉴웨스트민스터 법원에 Masita와 보증인을 상대로 소송을 제기하고, 바로 다음 날까지 Masita가 퇴거하도록 명령해 달라는 긴급 신청을 제출했다. 임차인과 보증인은 이에 반대했고, 법원은 해당 신청을 기각했다. 이후 임차인과 보증인은 답변서와 새로운 임대차계약에 근거한 반소를 제출했다. Collingwood는 반소에 대한 답변서를 제출하지 않았으며, 기존 소송을 취하하지도 않았다. 대신 2024년 1월 2일, Collingwood는 Commercial Tenancy Act(상업용 임대차법) 제18조부터 제21조에 규정된 약식절차에 따라 점유 인도 영장을 구하는 신청을 새로 제기했다. Collingwood는 두 절차에서 다루는 쟁점이 실질적으로 동일하다는 점을 인정했다. 새로 선임된 Collingwood 측 변호사는 처음부터 일반 소송을 제기한 것이 실수였을 가능성이 있다고 설명하면서도, 절차를 중복 진행한 데 전략적 의도는 없었다고 부인했다.

임차인과 보증인은 신청에 반대하는 여덟 가지 사유를 제시했다. 그러나 법원이 판단해야 했던 것은 단 하나, 소송절차 남용 여부였다. 이들은 Collingwood가 동일한 당사자들을 상대로 동일한 구제를 구하는 두 개의 절차를 제기했다고 주장했다. 임차인과 보증인은 이미 긴급 신청을 방어하고 반소까지 제기한 상태였지만, 이제 두 번째 절차까지 방어해야 하는 상황에 놓였다. 이들은 Concord Kingsway Project Limited Partnership v Ivanhoe Cambridge II Inc, 2017 BCSC 282 판결을 근거로 제시했다. 해당 사건에서 법원은 앞서 제기된 소송과 사실상 동일한 내용의 신청을 소송절차 남용으로 판단했다. 또한 임차인과 보증인은 이 분쟁이 약식절차로 처리하기에는 지나치게 복잡하다고 주장했다. 어느 임대차계약이 적용되는지 자체가 다투어지고 있었기 때문이다.

법원의 판단

Branch 판사는 첫 번째 심리 단계에서 해당 신청을 소송절차 남용으로 판단하고 기각했다. 법원은 Collingwood가 먼저 일반 소송을 제기했고, 그 소송이 여전히 진행 중이며, 두 절차가 동일한 당사자와 쟁점, 사실상 동일한 구제수단을 다루고 있다고 판단했다. 기존 소송에는 반소도 포함되어 있었으므로 심판 범위가 더 넓었다. 법원은 Concord 판결이 임차인과 보증인의 입장을 강하게 뒷받침하는 선례라고 평가했다. Collingwood는 Concord 사건에서는 두 절차를 서로 다른 당사자가 시작했으므로 이 사건과 다르다고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았다. 오히려 이 사건에서는 Collingwood가 단독으로 절차의 중복을 초래했기 때문에 소송절차 남용에 해당한다는 근거가 더 강하다고 보았다. 중복 제기가 실수에서 비롯되었을 가능성은 있었지만, Collingwood는 기존 소송을 취하하지 않았고 그 이유를 증거로 설명하지도 않았다. 법원은 병행 절차가 서로 모순되는 결과를 초래할 위험도 있다고 지적했다.

법원은 기존 소송 대신 별도의 신청절차를 진행하는 것이 임차인과 보증인에게 불공정하다는 점을 인정했다. 이미 답변서와 반소를 제출한 이들은 복잡한 임대차계약 관련 쟁점을 충분한 재판 전 절차를 통해 심리할 수 있는 기존 소송에서 분쟁을 해결받을 권리가 있었다. 법원은 어느 임대차계약이 적용되는지, 또는 임대차가 실제로 종료되었는지는 판단하지 않았다. 이러한 쟁점은 기존 소송에서 다루어질 예정이다. 또한 법원은 소송비용에 관한 추가 주장이 제기될 가능성을 전제로, 임차인과 보증인이 이번 신청절차의 소송비용을 지급받을 권리가 있다고 판단했다.

상업용 임차인과 임대인이 알아야 할 핵심 사항

• 임차인과 보증인은 점유 인도 영장 신청의 첫 번째 심리 단계부터 이의를 제기할 수 있다. 많은 임차인은 이 단계에서 출석하지 않는다. 그러나 이 사건에서는 임차인과 보증인이 출석해 적극적으로 대응했고, 두 번째 단계의 심리가 열리기도 전에 신청이 기각되었다. 임대인의 신청서를 받은 임차인은 신속히 법률 자문을 구하고, 임대인이 이미 다른 소송절차를 시작했는지 확인해야 한다.
• 임대인은 처음부터 적절한 절차 하나를 선택해야 한다. 임대인은 일반 소송 또는 Commercial Tenancy Act(상업용 임대차법)에 따른 약식절차를 통해 부동산 점유의 회복을 구할 수 있다. 동일한 구제를 위해 두 절차를 모두 시작하면, 단순한 실수로 중복 제기했더라도 나중에 시작한 절차가 기각될 수 있다. 이미 일반 소송을 제기한 임대인은 그 소송 안에서 약식절차를 활용할 수 있는 경우도 있다.
• 임대차계약 자체에 분쟁이 있다면 약식절차가 적합하지 않을 수 있다. 어느 임대차계약이 적용되는지 또는 특정 조건에 구두로 합의했는지를 두고 당사자 간 의견이 다르다면, 법원은 충분한 재판 전 절차가 필요하다고 판단할 수 있다. 임대차계약 초안, 갱신 조건 및 합의된 변경 사항은 서면으로 보관하는 것이 중요하다.

이번 신청의 결과는 해당 사건의 절차적 경과와 법원에 제출된 증거에 따라 결정되었다. 유사한 분쟁이라도 결과는 달라질 수 있다.

본 사건은 ATAC LAW의 소속 변호사인 Roy Kim 변호사가 담당했으며, 임차인과 보증인을 대리하여 임대인의 신청에 대응했다.