在外观投诉之后发现潜在缺陷

争议概况

一名房屋业主聘请承包商更换其住宅四周的铝制玻璃栏杆，承包商又请来一家设计公司在施工过程中检查工程。两三个月内，该业主就饰面效果和金属盖帽的贴合度提出了关注，并认为这些属于外观问题。一年多之后，一块玻璃面板从框架上脱落，其后的检查发现存在结构性缺陷，需要整体更换而非维修。

各方立场

设计公司申请撤销该房屋业主的申索，理由是该申索是在 《时效法》（Limitation Act）规定的两年发现期届满后提出的。该公司主张，该业主于2016年夏季发给承包商的一封电子邮件称已完工的工程一团糟，这表明该业主当时已知悉该公司的参与，并将问题归咎于该公司的履约表现。该公司另行主张，这些缺陷在检查时显而易见，一名尽职的房屋业主本应在2018年秋季提出申索的数年之前就已发现。该公司主张，该法规并不要求实际知悉，只要求处于该业主境地的合理人士以其应有的勤勉即可合理发现损失及其原因。

该房屋业主反对该申请，坚称其早期的关注仅限于工程的饰面和贴合度。该业主表示，在2018年秋季之前，其所能获得的任何资料都未显示存在结构性问题或未符合《建筑规范》（Building Code）。在前一年一块玻璃面板松脱之后，该业主于当年秋季取得了一份专业人士报告，这是首次显示该安装无法修复、必须整体更换的迹象，而该业主是在该报告出具后两年内提出申索的。该业主指出，在该报告认定整个结构存在设计和施工问题之前，其本人所作的检查以及其在此期间请来的专业人士所作的检查，所发现的始终只是看似饰面方面的问题。

法院裁决

法院认定，截至2016年夏季，该房屋业主仅知道设计公司在其认为存在外观缺陷的工程中有一定参与，当时并不知道、也没有理由知道该安装在结构上不安全。法院裁定，2018年秋季取得的专业人士报告是第一份指出该工程无法修复且不符合《建筑规范》（Building Code）的文件，该业主针对设计公司的申索即于此时确定成立。法院接受，该业主在提出外观方面的关注至取得该报告期间所采取的步骤，包括请来更多承包商和专业人士检查工程，均属合理，并未不公平地延长拖延时间。法院认定其申索符合《时效法》（Limitation Act）的发现要求，并驳回设计公司以超过诉讼时效为由撤销该申索的申请。

给房屋业主和设计专业人士的要点

• 提出投诉时，应以书面形式将外观投诉与结构投诉区分开来。法院认定，知道设计公司参与了存在外观缺陷的工程，并未使该房屋业主知悉日后由专业人士识别出的结构性、不符合规范的状况。
• 在假定缺陷仅属外观问题之前，应先请专业人士介入。在本宗 建筑缺陷争议 中，直至进行第二次检查并取得工程师报告（该报告是在一块玻璃面板已经松脱之后取得的），才确定该安装无法修复、必须整体更换。
• 应将诉讼时效的起算与所发现的具体缺陷挂钩，而非与出现问题的最初迹象挂钩。法院裁定，直至该房屋业主得知该安装在结构上不安全时，其申索才被发现，而这距其仅提出外观方面的关注已过去数年。
• 在整个诉讼时效期间内，应妥善保存现场审查往来函件和发票。本申请的关键在于该房屋业主可被视为何时知悉设计公司的角色，而该公司本身的发票有助于确立这一时间线。

本申请的结果取决于法院认定该房屋业主的申索于何时被发现，而非取决于相关缺陷本身，后者尚未作出裁决。类似争议的结果可能有所不同。

ATAC LAW 在不列颠哥伦比亚省的工程缺陷争议中代理房屋业主以及设计和建筑专业人士，包括诉讼时效抗辩。

ATAC LAW 合伙人 Mike C. Stewart 在不列颠哥伦比亚省省级法院就诉讼时效问题进行的审理中代理该房屋业主。