房东申请占有令（Writ of Possession）的低门槛

争议概况

一名租客在一栋商业楼宇中租用场地经营餐厅，其两名主事人为该租约提供个人担保。房东在屡次接获有关卫生及法规合规的投诉后，发出多份违约通知，最终终止租约，给予租客十天时间迁出。租客未迁出，房东遂更换门锁，而租客的主事人当天便破门重返处所，继续营业。

各方立场

房东依据 《商业租赁法》（Commercial Tenancy Act）第18至21条，向不列颠哥伦比亚省最高法院提出呈请，申请占有令（writ of possession）；该简易程序使房东得以从无理拒绝交还处所的租客手中收回所租的商业处所。房东援引上诉法院在 Ocean Park Towers案中确立的两阶段框架：门槛聆讯仅审查房东是否已证明存在可审理的争点，其后的聆讯方裁定双方的实际权利。房东依据复查所得证据，主张尽管已连续发出三份违约通知，租客仍违反租约；并在房东更换门锁后租客破门重返处所的情况下，寻求法院发出占有令。

租客及其担保人以房东未严格遵守《商业租赁法》（Commercial Tenancy Act）中有关通知及要求交还处所的每一项程序要求为由，反对该申请，但租客方并未指出任何法院认为对门槛问题具有实质影响的瑕疵。租客方更迫切的请求是获得额外时间：租客的律师请求法院给予二十一天，以便汇编在第二阶段聆讯中回应房东申请所需的材料。

法院裁决

法院裁定房东已就占有确立表面证据成立的案件（prima facie case），并已满足门槛聆讯的要求，因此申请进入就实体问题进行的完整聆讯。法院将第二阶段聆讯定于数周之后，以满足租客要求给予二十一天准备时间的请求，并将首次聆讯的诉讼费用保留至后续聆讯一并裁定。对租客及其担保人而言，实际后果是有关违反租约及占有权的实质争议仍未解决，而在第二次聆讯待决期间，餐厅继续在该处所营业。

给商业租客及商业房东的要点

• 发出违约通知之前，应保存注明日期的检查记录。第一阶段聆讯不会权衡相互矛盾的证据，也不会解决可信度问题，因此多次且注明日期的检查，通常足以证明门槛阶段所要求的可审理争点。
• 应将更换门锁视为程序的开始，而非终结。强行重返处所的租客并不会因此终结争议，而房东一般仍须取得法院发出的占有令方可收回占有。
• 如确有时间上的需要，应直接提出，而非以概括性的合规投诉提出。本案中，有关法定合规的笼统投诉并未阻止案件继续进行，而具体要求给予二十一天准备时间的请求则获得接纳。
• 应预期个人担保会令担保人直接承担风险，而不仅限于日后的租金申索。本案房东在占有令申请中，将租约的两名个人担保人与公司租客一并列为答辩人。

本次申请的结果取决于房东有据可查的检查记录，以及为租客作出回应而给予的时间安排。类似的争议可能有不同的结果。

ATAC LAW 就租约违约、租约终止以及依据《商业租赁法》（Commercial Tenancy Act）提出的占有令程序，为商业房东及租客提供法律意见。

Linting Zhang 在本案中代理租客及其担保人。 Linting Zhang，律师