임대인의 점유회복영장(Writ of Possession) 청구에 요구되는 낮은 기준

분쟁 개요

한 임차인이 상업용 건물의 공간을 임차하여 음식점을 운영했고, 임차인의 두 주요 관계자가 임대차에 대해 개인 보증을 제공했습니다. 청결 및 법규 준수에 관한 불만이 반복적으로 접수되자 임대인은 여러 차례 채무불이행 통지를 보낸 뒤 결국 임대차를 해지하고 임차인에게 10일 이내에 퇴거하도록 했습니다. 임차인이 퇴거하지 않자 임대인은 자물쇠를 교체했고, 임차인의 관계자들은 같은 날 문을 부수고 다시 들어가 음식점 영업을 계속했습니다.

당사자들의 입장

임대인은 「상업임대차법」(Commercial Tenancy Act)제18조부터 제21조에 따라 브리티시컬럼비아주 대법원에 점유회복영장(writ of possession)을 구하는 청원을 제기했습니다. 이는 임대인이 부당하게 인도를 거부하는 임차인으로부터 임대한 상업용 부동산을 회복하는 약식 절차입니다. 임대인은 항소법원이 Ocean Park Towers사건에서 제시한 2단계 체계에 의존했습니다. 이 체계에서 예비 심리는 임대인이 심리할 가치가 있는 쟁점을 제시했는지만을 묻고, 당사자들의 실제 권리는 이후의 심리에서 판단합니다. 임대인은 재점검 결과에 관한 증거를 토대로, 세 차례 연속된 채무불이행 통지에도 불구하고 임차인이 여전히 임대차계약을 위반하고 있다고 주장했으며, 임대인이 자물쇠를 교체한 후 임차인이 문을 부수고 다시 들어오자 법원의 영장 발부를 구했습니다.

임차인과 보증인들은 임대인이 「상업임대차법」(Commercial Tenancy Act)상 통지 및 인도 요구에 관한 모든 절차적 요건을 엄격히 준수하지 않았다는 이유로 신청에 반대했으나, 법원이 예비 쟁점에 중대하다고 본 하자를 특정하지는 못했습니다. 이들의 보다 절실한 요청은 추가 시간이었습니다. 임차인 측 변호사는 2단계 심리에서 임대인의 신청에 답변하는 데 필요한 자료를 준비할 수 있도록 21일을 달라고 법원에 요청했습니다.

법원의 판단

법원은 임대인이 점유에 관하여 일응의 입증(prima facie case)을 하였고 예비 심리의 요건을 충족했다고 판단하여, 신청을 본안에 관한 정식 심리로 진행하도록 했습니다. 법원은 2단계 심리 기일을 몇 주 뒤로 지정함으로써 21일의 준비 기간을 달라는 임차인의 요청을 받아들였고, 첫 번째 심리의 소송비용은 이후 심리와 함께 결정하도록 유보했습니다. 임차인과 보증인들에게 실질적인 결과는 임대차 위반과 점유권에 관한 기초 분쟁이 해결되지 않은 채 남았다는 것이며, 두 번째 심리가 계속 중인 동안 음식점은 해당 부동산에서 영업을 계속했습니다.

상업용 임차인과 상업용 임대인을 위한 핵심 시사점

• 채무불이행 통지를 보내기 전에 날짜가 기재된 점검 기록을 보존해야 합니다. 1단계 심리는 상충하는 증거를 저울질하거나 신빙성 문제를 해결하지 않으므로, 날짜가 기재된 반복적인 점검은 통상 예비 단계에서 요구되는 심리할 가치가 있는 쟁점을 제시하는 데 충분합니다.
• 자물쇠 교체는 절차의 끝이 아니라 시작으로 보아야 합니다. 임차인이 강제로 다시 들어온다고 해서 분쟁이 끝나는 것은 아니며, 임대인은 일반적으로 점유를 회복하기 위해 여전히 법원의 점유회복영장을 받아야 합니다.
• 실제로 시간이 필요하다면 일반적인 법규 준수 문제 제기가 아니라 직접적으로 요청해야 합니다. 이 사건에서 법령 준수에 관한 포괄적인 문제 제기는 절차의 진행을 막지 못한 반면, 21일의 준비 기간을 달라는 구체적인 요청은 받아들여졌습니다.
• 개인 보증은 추후의 임대료 청구에 한정되지 않고 보증인을 직접적인 위험에 노출시킬 수 있음을 예상해야 합니다. 임대인은 점유회복영장 신청에서 법인 임차인뿐만 아니라 임대차의 개인 보증인 두 명도 피신청인으로 지정했습니다.

이번 신청의 결과는 임대인이 문서로 남긴 점검 이력과 임차인의 답변을 위해 허용된 기간에 따라 좌우되었습니다. 유사한 분쟁이라도 다른 결론에 이를 수 있습니다.

ATAC LAW는 임대차 채무불이행, 임대차 해지, 그리고 「상업임대차법」(Commercial Tenancy Act)에 따른 점유회복영장 절차에 관하여 상업용 임대인과 임차인에게 자문을 제공합니다.

Linting Zhang 변호사는 이 사건에서 임차인과 보증인들을 대리했습니다. Linting Zhang, 변호사