평온한 사용과 위층 임대인의 생활 소음

분쟁 개요

한 소유주는 가족과 함께 주택의 위층에 살면서, 수년째 거주해 온 임차인에게 아래층 세대를 임대하고 있었습니다. 임차인이 쿵쿵거리며 걷는 소리, 물건이 떨어지는 소리 및 기타 생활 소음에 대해 서면으로 민원을 제기하자, 임대인은 소음 전달을 줄이기 위해 여러 조치를 취했습니다. 이러한 조치에는 계단에 카펫을 시공하고, 통행이 많은 곳에 러그와 러너를 깔고, 진동의 원인으로 지목된 안마의자의 사용을 중단하고, 저녁 시간과 이른 아침 시간대에 가정 내 활동을 제한하려고 노력한 것이 포함되었습니다. 임차인은 소음이 계속되었다고 주장하면서, 보상과 함께 위층에서 추가 조치를 취하도록 요구하는 명령을 구했습니다.

당사자들의 입장

임차인은 브리티시컬럼비아주 주거임대차청에 신청하여, 「주거임대차법」(Residential Tenancy Act) 제67조에 따라 평온한 사용(quiet enjoyment)의 상실에 대한 보상을 청구했으며, 여기에는 제28조에 따른 불합리한 방해로부터의 자유가 포함되었습니다. 임차인은 평온한 사용의 상실에 대하여 분쟁 대상 기간에 지급한 임대료의 일정 비율로 산정한 10,000달러를, 승차 공유 수입 손실에 대하여 5,000달러를 청구했습니다. 임차인은 수면 방해로 인해 일을 늦게 시작하고 근무 시간이 줄었으며 일하지 못한 날도 있었다고 말했습니다. 임차인은 또한 제62조에 따라 임대인이 방해를 방지하거나 제거하기 위한 추가 조치를 취하도록 요구하는 명령을 구했습니다. 이를 뒷받침하기 위해 임차인은 임대 세대 내부에서 녹화·녹음한 자료에 의존했으며, 첫 서면 민원 이전에도 구두로 민원을 제기했다고 증언했습니다.

임대인은 임차인이 평온한 사용에 대한 상당한 방해를 입증하지 못했다는 이유로 신청에 반대했습니다. 임대인의 입장은, 지은 지 33년 된 다층 주택에서 층간에 어느 정도 소리가 전달되는 것은 합리적이고 예상되는 일이며, 임대인 가구는 평범한 일상 활동만 했다는 것이었습니다. 임대인은 카펫 시공과 기타 완화 조치를 보여 주는 사진, 그리고 임차인이 소음 상황이 개선되었음을 인정한 연락 기록에 의존했습니다. 임대인은 또한 평온한 사용에 관한 10,000달러 청구는 근거가 없고, 5,000달러의 수입 손실 청구는 추측에 불과하며 실제 수입 손실을 보여 주는 문서 증거도 없다고 주장했습니다.

결과

중재인은 임차인의 녹화·녹음 자료로 평온한 사용을 상당히 방해하는 과도한 소음이 입증되었다고 인정하지 않았습니다. 일부 자료에는 물체가 녹화·녹음 기기나 마이크에 닿을 때 나는 것과 일치하는 문지르거나 긁히는 소리가 담겨 있었고, 다른 자료에는 식별할 수 있는 소음이 거의 또는 전혀 없었습니다. 중재인은 또한 여러 자료에 위층에서 발생했다고 주장된 소음보다 임대 세대 내부의 주변 소리가 더 두드러지게 담겨 있었다는 점에 주목했습니다. 녹화·녹음된 소리는 다세대 주거용 부동산에 거주하는 데 따르는 일상적인 생활 소리에 해당한다고 판단되었습니다.

중재인은 민원 이후 카펫 시공, 러그 및 소음 전달을 줄이기 위한 기타 노력을 포함하여 합리적인 조치가 취해졌다는 임대인의 증거를 우선하여 받아들였습니다. 임차인은 임대인이 같은 법, 규정 또는 임대차계약을 위반했다는 점도, 이로 인한 손실이 증명되었다는 점도 입증하지 못했습니다. 중재인은 또한 임차인이 정량화할 수 있는 평온한 사용의 상실이나 실제 수입 손실을 입증하는 문서 증거를 제출하지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 금전 청구는 재신청 허가 없이 기각되었습니다.

청구된 준수 명령에 관하여, 중재인은 임대인이 임차인의 우려에 합리적으로 대응했다는 점을 받아들였고, 제62조에 따라 추가적인 준수를 명할 근거가 없다고 판단했습니다. 이 청구 역시 신청 수수료를 돌려받으려는 임차인의 청구와 함께 재신청 허가 없이 기각되었습니다. 신청은 전부 기각되었습니다.

이 결과로 임대인은 15,000달러의 보상 청구는 물론, 주택 안에서 추가 변경을 하도록 요구하는 명령 청구도 막아 냈습니다.

실거주 임대인과 임차인을 위한 핵심 시사점

• 녹화·녹음 자료는 뒷받침하려는 증언과 대조하여 검증해야 합니다. 이 분쟁에서는 녹화·녹음 기기에 무언가가 닿는 소리가 담겼거나, 식별할 수 있는 소음이 거의 없었거나, 임차인 자신의 세대 내부에서 나는 소리가 더 두드러졌던 자료로는 평온한 사용에 대한 상당한 방해가 입증되지 않았습니다.
• 민원에는 나중에 증거로 보여 줄 수 있는 합리적인 조치로 대응해야 합니다. 사진, 카펫 시공, 러그 및 기타 완화 조치는 민원을 진지하게 받아들여 대응했다는 임대인의 입장을 뒷받침했습니다.
• 금전 청구는 청구하는 손실을 입증할 수 있는 증거로 뒷받침해야 합니다. 정량화할 수 있는 평온한 사용의 상실이나 실제 수입 손실을 증명하는 문서 증거가 없었다는 점은, 임차인이 청구한 보상을 받을 권리를 입증하지 못한 또 하나의 이유였습니다.

이 결과는 바로 이 심리에서 중재인에게 제출된 녹화·녹음 자료, 사진, 연락 기록 및 증언에 근거한 것입니다. 실질적으로 다른 증거에 기초한 분쟁은 다르게 판단될 수 있습니다.

ATAC LAW는 한 지붕 아래 함께 사는 가구 간의 분쟁을 포함하여, 주거임대차청 심리에서 임대인과 임차인을 대리합니다.

담당 변호사: Raymond Jin, ATAC LAW 변호사로서 심리에서 임대인을 대리했습니다.