대표 사례
임대인의 본인 사용 통지와 거주 증거
성인 자녀가 입주하도록 임대차를 종료한 임대인은 실제 거주가 이루어졌음을 증명할 책임을 부담하며, 동시기 기록에 맞서 가족의 증언만으로는 그 책임을 다할 수 없습니다. 본 법인 소속 변호사는 임대인들을 대리했으며, 임차인들에게는 12개월분 임대료 상당액이 인정되었습니다.
Siqi Wang은 ATAC LAW의 어소시에이트 변호사로, 다툼이 되는 금액이나 자산, 당사자 간 관계가 어림잡은 결과를 허용하지 않는 분쟁에 주력합니다. 상사…
Siqi 변호사 소개 보기분쟁 개요
방 3개짜리 아파트를 소유한 부부는 성인 아들이 살 수 있도록 아파트를 돌려받기로 하고 임차인들에게 통지를 했습니다. 가족은 아들이 임차인들이 떠난 지 이틀 후 입주했다고 말했지만, 임차인들은 한 블록 떨어진 곳으로 이사하여 창문을 볼 수 있었고, 아파트가 비어 있다고 확신하게 되었습니다. 7개월 후 아파트는 공실 상태로 매물에 나왔고, 임차인들은 1년 치 임대료를 청구했습니다.
당사자들의 입장
임차인들은 「주거임대차법」(Residential Tenancy Act) 제51조(2)에 따라 브리티시컬럼비아주 주거임대차청 에 신청을 했습니다. 이 조항은 명시된 목적이 합리적인 기간 내에 달성되었고 해당 세대가 최소 6개월 동안 해당 목적으로 사용되었음을 증명할 책임을 임대인에게 지웁니다. 임차인들은 자신들이 떠난 뒤 가을에 아들이 보낸 두 건의 문자 메시지와, 해당 세대를 공실이며 빠른 입주가 가능하다고 기재한 매물 광고에 의존했는데, 아들은 해당 문자 메시지에서 자신의 딸이 아직 입주하지 않았다고 말했습니다. 오픈하우스에 참석한 한 증인은 텅 빈 수납장, 침대가 없는 상태, 소파 하나만 있었다고 묘사했습니다.
임대인들은 통지가 자녀의 거주를 사유로 이루어졌다는 점은 인정했습니다. 임대인들은 자녀가 임대차 종료 이틀 후 입주하여 8개월 가까이 거주했으며, 이는 해당 조항이 요구하는 6개월을 넘는다고 주장했습니다. 임대인들은 주장하는 기간에 해당하는 자녀 명의의 공과금 고지서와, 이사 몇 주 뒤 그중 한 명이 심장마비를 겪었음을 보여 주는 의료 기록에 의존했으며, 이후 가족은 자녀가 부모의 집으로 돌아오기로 결정했다고 했습니다. 임대인들은 오픈하우스 당시 세대가 비어 있었던 것은 임차인이 살고 있다는 인상을 없애라는 부동산 중개인의 조언 때문이었고, 문자 메시지는 자녀의 사생활을 전 임차인에게 알리지 않으려는 의도였다고 설명했습니다.
결과
중재인은 문자 메시지가 임대인들이 주장한 시점에 자녀가 입주했다는 주장과 부합하지 않는다고 보았고, 메시지를 보낸 이유에 대한 설명도 받아들이지 않았습니다. 공과금 고지서는 임대인들에게 더 이상 도움이 되지 않았는데, 사용량이 청구 기간의 초반에 발생하든 후반에 발생하든 고지서의 내용은 같기 때문입니다. 증언 외에는 입주일과 퇴거일을 확정할 수 있는 자료가 없었으므로, 중재인은 자녀가 주장된 기간 동안 거주 목적으로 해당 세대를 점유했다는 점이 개연성의 균형에 따라 입증되었다고 인정하지 않았습니다. 임대인들은 제51조(3)에 따른 불가피한 사정을 주장하지 않았으며, 명령은 12개월 치 임대료에 상당하는 금액과 임차인들의 신청 수수료의 지급을 요구하는데, 이 명령은 아파트가 이미 매각된 뒤에 내려졌습니다. 임대인들은 더 이상 소유하지도 않은 부동산에 대해 1년 치 임대료에 해당하는 책임을 지게 되었습니다.
주거용 임대인과 임차인을 위한 핵심 시사점
- 거주가 이루어지는 동안 거주 기록을 마련해야 합니다. 제51조(2)에 따른 증명책임은 임대인에게 있으며, 이 사건 중재인은 가족이 증언에서 제시한 날짜를 확정해 줄 수 있었을 엘리베이터 예약 기록, 이사 영수증 및 통신 기록을 찾았습니다.
- 통지를 하기 전에 입주 예정자가 가까운 가족 구성원인지 확인해야 합니다. 제49조(1) 는 가까운 가족 구성원을 임대인 또는 임대인 배우자의 부모, 배우자 또는 자녀로 정의하며, 손자녀는 여기에 해당하지 않습니다.
- 동시기에 주고받은 메시지가 선서 증언과 대비되어 평가될 것을 예상해야 합니다. 중재인이 가족의 진술과 부합하지 않는다고 본 것은 신청 몇 달 전에 보낸 짧은 문자 두 건이었으며, 이에 대해 제시된 설명은 심리 과정에서 받아들여지지 않았습니다.
- 매물 광고를 임대차 분쟁의 증거로 다루어야 합니다. 세대를 공실이며 빠른 입주가 가능하다고 기재한 매물 광고와, 잠재 매수인이 참석하여 묘사할 수 있는 오픈하우스는 명시된 목적이 실제로 이행되었는지 따져 보려는 임차인이 활용할 수 있는 자료입니다.
이 사건의 결과는 해당 세대의 점유를 입증하는 데 활용할 수 있는 증거에 따라 좌우되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.
ATAC LAW는 주거임대차청 절차와 주거임대차청 결정에 대한 사법심사에서 주거용 임대인과 임차인을 대리합니다.
