固定價格建築合約範本：業主及承辦商逐條條款指南

什麼是固定價格建築合約？

固定價格建築合約是一份書面協議，承辦商承諾以單一總價完成訂明的工程範圍。除非雙方簽立調整價格的變更指示，否則不論承辦商實際的人工及物料成本較預期為高抑或為低，業主僅須支付該價格，不多不少。

固定價格合約將成本風險轉移至承辦商。若物料成本超出承辦商預期，或工程所需時間較計劃為長，該等超支問題由承辦商承擔。業主自簽約一刻起即取得預算的確定性。而此種確定性，僅與合約所描述的工程範圍同樣可靠。

另一種結構是成本加成合約（cost-plus contract），業主按承辦商的實際成本另加費用或百分比支付款項。當工程範圍在施工展開前未能完全界定時，成本加成合約較為適合，此類合約將成本風險轉移至業主。而當工程範圍可以充分具體的書面方式界定，使承辦商能夠準確報價時，固定價格合約則較為適合。

由加拿大建築文件委員會（Canadian Construction Documents Committee）刊發的CCDC 2固定價格合約（Stipulated Price Contract），是加拿大商業及機構工程項目中最廣泛採用的固定價格建築協議。本頁的ATAC LAW範本，是為住宅翻新、房屋建造，以及輕型商業工程項目而設計的簡化版本，適用於56頁的CCDC 2對該等項目而言過於複雜的情況。核心原則相同：承辦商承諾一個價格，業主承諾一個範圍，任何一方均不得在簽署後單方面更改交易條件。

本合約大概適用於合約金額達數十萬元的工程項目。就規模較大的項目而言，應採用較詳盡的合約，例如CCDC類型的合約其中之一。即使採用如本範本般的「範本」合約，或CCDC類型的合約，仍強烈建議徵詢法律意見，原因是此類合約中大部分的風險，均源於使用者自行輸入的工程範圍。

如何填寫建築協議範本

雙方簽署前，須填妥範本中每一項空白。若簽署時留有空白，並不代表雙方同意該條款留待日後另行商定：此舉會令一項曾經磋商的條款變得含糊不清，日後須由法院或仲裁員透過權衡證據及互相矛盾的證供予以解決，而非按協議的字面內容處理。

開首部分載列四項資料：協議日期、承辦商的全稱及地址、業主的全稱及地址，以及進行工程的物業地址。

承辦商的法定商業名稱，須與其營業牌照或卑詩省公司註冊登記所示者完全一致。以公司名義經營的承辦商，是與經營該公司的個人截然不同的法律實體。合約如列明錯誤的實體，即代表合約約束的一方可能並無任何資產。若閣下不確定所聘用的承辦商是以個人、合夥，抑或公司形式經營，應在簽署前索取其商業名稱登記或公司註冊編號。有關卑詩省工程項目所採用固定價格結構的較廣泛介紹，請參閱ATAC LAW有關卑詩省一筆過合約的指南。

應使用業主的全稱。如物業由多於一人共同擁有（例如夫婦二人、公司或分層物業），全體業主均須簽署。僅由其中一名共同業主簽署的合約，未必能約束其他共同業主。

第1條所載的物業地址，用以識別工程項目所在地。應使用完整的市政地址，包括市鎮及省份名稱。就分層物業而言，應在附表A中加入分層物業單位編號及分層物業計劃編號。

雙方須在簽署頁上簽署。各方須各自保留一份已簽署的正本。業主及承辦商各持有一份已簽署的副本，可消除日後就雙方所議定的版本產生的爭議。

附表A：工程範圍是整份合約的基礎

附表A準確界定承辦商受聘進行的工作。合約中所有其他條款，包括價格、付款階段、保養，以及變更指示的規定，均僅就附表A所述的工程而運作。含糊或不完整的附表A，會削弱合約所提供的所有保障。

擬定欠佳的工程範圍，是卑詩省建築爭議中最常見的單一成因。此模式一貫如下：承辦商按合約所述內容為工程報價。業主則按承辦商在磋商期間口頭描述的內容，期望所應得的工程。兩者甚少完全一致。承辦商認為價格僅涵蓋附表A所述的內容。業主則認為價格涵蓋一項合理翻新工程所需的一切事宜。雙方的立場均有道理，亦均會引發代價高昂的爭論。

附表A最低限度須包括以下內容：

• 每一項工種及工程類別的描述。應分別列明框架工程、電力粗裝、水喉粗裝、暖通空調、隔熱工程、乾牆、瓷磚、櫥櫃，以及任何其他工種。切勿僅寫上「全面翻新」，並期望雙方對其涵義有共同理解。
• 物料及裝修規格。應列明瓷磚尺寸、油漆等級、配件型號，或櫥櫃製造商。如選擇尚未確定，應訂定津貼金額，並訂明實際選擇超出津貼金額時的處理方式（須經變更指示）。
• 明確的除外事項。應列明承辦商不承辦的每一項工程類別。若業主自行提供電器、配件或地板物料，應逐項列明。若園景美化、車道維修，或油漆工程不在本合約範圍內，應以書面訂明。
• 業主提供的物料及物品。若業主提供任何將由承辦商安裝的物料，應清楚識別。根據本協議第12條，承辦商就業主提供物料的瑕疵概不負責。
• 裝修標準。「翻新標準」、「新建標準」及「頂級裝修」並非可互換的用語。應在適用情況下，參考樣本、規格，或訂明的行業標準，描述所預期的裝修標準。
• 津貼金額。如物料選擇尚未確定，應加入以金額表示的津貼，並訂明選擇超出津貼金額時，須在訂購升級物料前先取得書面變更指示。
• 工程時間表。應加入開工日期及目標實質完工日期，或訂明完工所需的工作天數。時間表並非保證，惟一份沒有時間表的合約，會令任何一方均無依據可循以申索延誤。

一份完整、具體並經雙方同意的附表A，可在大多數建築爭議發生前予以防範。若閣下發現難以準確寫下工程項目所涵蓋及不涵蓋的工作，這種困難本身就是一個警號：工程範圍尚未清晰到足以簽署固定價格合約。應先以書面方式解決範圍問題，然後才解決價格問題。

第2條：固定合約價格——涵蓋及不涵蓋的內容

固定合約價格是業主就附表A所述全部工程須支付的總額，另加GST及適用稅項。合約價格僅可透過雙方簽署的書面變更指示予以更改。理論上，任何口頭指示、電郵批准，或短訊，均不能修改合約價格。

應在第2條空白處以加元填寫合約價格。應填寫一個具體數字，而非一個範圍。「80,000元至90,000元」這類價格並非固定價格：而是一項估算。填寫範圍會違背一筆過協議的原意，並會就最終發票落在該範圍的哪一點產生爭議。

除非附表A另有訂明，否則合約價格預設不涵蓋一系列訂明項目。合約價格不涵蓋的項目包括：許可證費用及檢驗費用、公用設施接駁或斷開費用、工程或設計費用、測試費用（土壤、結構、環境）、危險物料工程（石棉清除、霉菌處理）、工程展開後發現的隱藏狀況，以及附表A所述範圍以外的任何工程。此等項目一般由業主承擔費用，惟雙方如有意願，亦可將其納入附表A之內。

稅項須在訂明的合約價格以外另計。在卑詩省，住宅建築服務一般須繳付GST。承辦商負責徵收及繳交GST，業主則負責支付。除非合約明文使用「已包括所有適用稅項」等字眼，否則任何一方均不應將所訂明的合約價格視為已包含稅項。

第3條：付款時間表——訂金、進度付款及法定保留款

本範本的付款時間表分三個階段：簽署時支付10%訂金、與工程項目進度階段掛鈎的訂明進度付款，以及實質完工時支付的最後結餘款項。卑詩省《建築留置權法》規定業主須就改良工程合約下的每一筆付款，保留10%的法定保留款。若未有保留保留款而發放付款，一旦未獲付款的分包商就物業提出留置權申索，業主即有可能須雙重付款。

10%訂金於雙方簽署協議時即須支付。訂金屬合約價格的預付款，並非不可退還的訂位費。若承辦商在完成工程前放棄項目，訂金中未賺取的部分是可以追討的。有關卑詩省法律下業主保留款義務的完整說明，請參閱ATAC LAW有關卑詩省建築留置權保留款規定的概覽。

進度付款（第3(b)條）屬可選擇性質，惟就工期超過30日的工程項目，強烈建議採用。應填寫觸發每一筆進度付款的階段或完工百分比。以階段為基礎的觸發點，較以百分比估算為基礎的觸發點更為清晰。住宅翻新工程項目常見的階段包括：拆卸完成、框架完成、機電粗裝完成、乾牆完成、裝修完成。每一個階段均是工程項目中可見且可核實的狀態，任何一方均毋須估算百分比。

最後結餘款項於實質完工時支付，並須扣除任何議定的瑕疵保留款，以及法律所規定的法定保留款。當工程完成程度足以令業主可將物業用於原定用途，即使仍有輕微瑕疵尚未處理，亦即達致實質完工。

卑詩省《建築留置權法》（RSBC 1996, c. 41）下的法定保留款，規定業主須就改良工程合約下的每一筆付款金額，保留10%。此項保留款旨在保障未獲付款的分包商及物料供應商：若總承包商未有向彼等付款，該等行業可就物業產權提出建築留置權申索，並向保留款款項提出申索。業主如全數支付承辦商而未有保留保留款，可能會被命令須就該筆款項向未獲付款的分包商直接作出第二次付款。在卑詩省，保留款期限自實質完工日期起計55日，屆滿後方可安全發放保留款。

本協議下逾期未付的發票，須按每月2%的利率計息，並按月複利計算。以此利率計算，一張40,000元的未付發票，於一年內可累積超過9,700元的利息費用。雙方均可從按時開立發票及按時付款中受惠。

第5條：現場狀況及隱藏狀況

工程展開後發現的隱藏狀況，包括結構缺陷、無紀錄的公用設施、腐爛、霉菌、石棉，或不符合建築法規的情況，均不涵蓋於固定合約價格之內。承辦商是根據合理的簽約前檢查，以及業主在簽署前所提供的資訊，就工程進行報價。任何在簽署前無法觀察得到的情況，均不包含在價格之內。

當承辦商在浴室翻新期間拆開牆壁，發現意料之外的腐爛情況，該腐爛即屬隱藏狀況。承辦商須停工，以書面通知業主，為該狀況拍照，並提供涵蓋額外範圍及成本的書面變更指示。有關隱藏狀況的工程，須待業主簽署變更指示後方可展開。此順序可保障雙方：業主可在額外費用產生前得知該筆費用，而承辦商則取得書面授權方可繼續進行工程。

業主在簽署前，於附表A中披露其所知悉有關物業狀況的一切資料，可減低有關隱藏狀況爭議的風險。以往的水浸損毀、以往的蟲害、年長房屋中已知存在的石棉、分層物業對工作時間的限制，或以往的排水問題，均應在附表A中列明。簽署前已披露的已知狀況，會納入合約報價，或經雙方協議予以排除。而向承辦商隱瞞的已知狀況，則會將法律責任的風險轉回業主承擔。

變更指示：簽署後修改合約的唯一方式

對工程範圍、合約價格，或工程項目時間表的任何變更，均須在有關變更工程展開前，經雙方簽署書面變更指示。口頭指示、短訊，以及電郵，均不擬修改本合約。若沒有經簽署的書面變更指示，承辦商如進行額外工程，本意是須承擔業主在開立發票時就該筆費用提出爭議的風險。

變更指示是卑詩省住宅建築合約中最常引發訴訟的條款之一。典型的爭議遵循一個可預見的模式：業主在視察工地期間給予口頭指示，承辦商在未有作紀錄的情況下進行額外工程，而最終發票中包含業主否認曾授權的費用。到那個時候，雙方均沒有同時期的書面憑證，可證明當時曾說過什麼、於何時說出，抑或曾議定過何種價格（如有的話）。

本範本就此點訂明清楚：對工程、合約價格，或時間表的任何變更，除非已於變更執行前記錄於雙方簽署的書面變更指示內，否則概不具約束力。「變更執行前」一語乃刻意使用。若變更指示是在額外工程完成後才簽署，該指示雖能記錄該項工程，惟卻剝奪了業主在費用產生前拒絕該項工程的能力。

就變更指示採取務實的紀律，有助保障雙方。當業主要求使用附表A所訂明以外的另一款瓷磚時，承辦商應停工，備妥列明成本影響及任何時間表影響的書面變更指示，並在訂購新瓷磚前取得業主的簽署。同一紀律亦適用於150元的配件升級，以及15,000元的結構修訂——金額大小並不改變此項法律規定。當變更指示爭議升級為正式申索時，ATAC LAW有關解決卑詩省建築合約爭議的指南，列明業主及承辦商均可採用的濟助途徑。

雖然我們已多次表明，本合約的原意是要求變更須以書面方式作出，惟本合約的使用者（以及任何參與建築工程項目的人士）均應知悉，法院經常豁免嚴格遵守合約變更指示條款的要求。換言之，若業主就工程變更給予口頭指示，且未有作出書面變更指示，惟承辦商其實已進行額外工程，承辦商往往仍能就該額外工程追討其成本，以及有限度的利潤。正正是此種管理項目的方式，導致建築爭議及訴訟的出現，因此顯然建議應始終採用書面變更指示程序。

第9及第10條：分包商、安全及保險

承辦商就工程項目所聘用的全體分包商及供應商，承擔全部法律責任。承辦商負責管控工地安全，並須維持與該工程相稱的責任保險及卑詩省工傷賠償局（WorkSafeBC）保障。業主則須在整個施工期間，就建築物及其內容物維持物業保險。

根據第9條，未經承辦商書面同意，業主不得指示、管理，或另行與承辦商的分包工種另訂合約。若業主希望自行提供電工、水喉匠，或瓷磚安裝工，該項安排須在簽署前以書面方式議定，並在附表A中從承辦商的範圍中剔除。業主於工程進行期間另行平行訂約，會造成法律責任的不明確、安全協調問題，以及就兩名承辦商工程交接處所生瑕疵應由誰負責的爭議。

第10條將安全責任歸予承辦商。承辦商掌控工程的方式、方法，以及安全程序。WorkSafeBC的《職業健康及安全規例》就多僱主工地的主要承辦商施加特定義務，包括須協調所有僱主的活動，以確保符合該規例的責任。本範本反映此項法律框架：業主不負責指示安全事宜，承辦商則須就全體工人及分包商維持WorkSafeBC登記及保障。

保險方面：承辦商須就工程的類型及價值，投保相稱的責任保險及工人賠償保障。業主則須就建築物及其內容物維持物業保險。承保施工中結構在工程期間所受損毀的建築工程一切險（builders risk insurance），並非在本範本中自動指定。負責投保建築工程一切險的一方，須在附表A中明確識明。就高價值的工程項目而言，雙方均應在工程展開前，向各自的保險經紀確認其各自的保險保障。

第12條：瑕疵及為期一年的工藝保養

實質完工後一年內，承辦商須修正因工藝欠佳，或未有按照附表A、適用圖則，以及建築法規要求進行工程而產生的瑕疵。此保養範圍涵蓋承辦商的人工，物料及設備的製造商保養，則在可獲提供及可轉讓的範圍內轉予業主。

本合約下的瑕疵，是指已完成的工程未能符合附表A及適用建築法規所要求的標準。瑕疵並非業主在工程完成後決定作出的變更。若業主在完工後決定較喜歡另一款瓷磚顏色，並無保養申索可言。若業主的瓷磚填縫因安裝不當，於首年內開始出現裂紋，則構成有效的瑕疵申索。業主如遇上承辦商拒絕作出保養修正，可參閱ATAC LAW有關在加拿大就工藝欠佳而起訴承辦商的文章，當中提供實用指引。

為觸發保養責任，業主須在發現瑕疵後的合理時間內，以書面方式通知承辦商，並須給予承辦商合理機會進行檢查及修正。若業主在給予原承辦商檢查機會前，先致電另一承辦商修理瑕疵，可能會喪失就受影響工程提出保養申索的權利。所有瑕疵通知均應以書面紀錄，並應在發現瑕疵時及其後每次檢查時拍照存證。

保養範圍明確不涵蓋：正常損耗、業主提供的物料、完工後由他人作出的變更、使用不當或缺乏保養、現有結構的移位或損壞、隱藏狀況、非承辦商所造成的霉菌或危險物質、風化、腐蝕、天災，以及非承辦商或其分包商所造成的損毀。此等除外事項具可強制執行的效力。業主如就被除外的項目主張保養保障，根據本協議將無法成功。

保養程序過後仍未解決的瑕疵爭議，往往演變為建築訴訟。ATAC LAW就建築留置權及建築瑕疵申索，在卑詩省最高法院及仲裁程序中代表業主及承辦商。ATAC LAW同時處理雙方的個案：既有業主尋求向承辦商追討補救費用，亦有承辦商就誇大或未經證實的瑕疵申索提出抗辯。

爭議解決：合約破裂時會發生什麼情況

本建築協議受卑詩省法律規管。雙方未能透過直接磋商解決的爭議，須進入調解程序；若調解未能解決爭議，則須按雙方協議，交由卑詩省最高法院或仲裁處理。卑詩省小額索償法庭對35,000元以下的建築爭議具有司法管轄權，超出該金額的爭議則交由卑詩省最高法院處理。

卑詩省固定價格建築協議下最常見的爭議，可分為四大類。第一：業主以承辦商所爭議的所謂瑕疵為由，拒絕支付最後結餘款項。第二：承辦商就業主否認曾授權的額外工程開立發票，原因是該等額外工程並未記錄於經簽署的變更指示內。第三：分包商或物料供應商因總承包商未有向彼等付款，而就物業提出建築留置權申索。第四：一方以另一方根本違反其義務為理由終止合約，而雙方就終止是否具正當理由產生爭議。ATAC LAW有關卑詩省建築爭議的概覽，涵蓋每一類爭議的發展過程，以及業主及承辦商可採用的法律濟助途徑。

本範本並不包含強制仲裁條款。任何一方在本協議下均無須進行仲裁的義務。除非雙方在爭議發生後以書面同意改為提交仲裁，否則爭議須交由卑詩省最高法院處理。許多商業建築合約，包括CCDC 2，均包含強制仲裁條款。若閣下希望以具約束力的仲裁作為工程項目的爭議解決機制，該條款必須在簽署前加入本範本，並須符合卑詩省《仲裁法》（SBC 2020, c. 2）。

及早尋求法律意見，一貫能在建築爭議中帶來較佳的結果。在違約通知階段取得建築法律師就閣下處境的審閱意見，所需費用僅為卑詩省最高法院審訊費用的一小部分。