當發展商在鄰近物業進行挖掘工程時,毗鄰業主將面臨地基沉降、結構裂縫、滲水及震動損害的風險。卑詩省法律規定發展商在挖掘期間須對鄰近土地及構築物提供支撐,而遭受損害的物業業主則享有法律補救途徑,包括疏忽索償、妨擾訴訟,以及就挖掘相關事故所致損害提出的申索。
卑詩省的密度提升發展政策,令每年數以千計的業主及分層物業法團須毗鄰正在進行的挖掘工地。本文論述挖掘工程特有的物業損害及法律權利。有關發展商在展開挖掘前要求簽訂的進出協議,請參閱ATAC LAW有關支撐工程及基礎託換工程易許可協議,以及卑詩省吊機擺動地役權的指南。
卑詩省鄰近挖掘工程如何損害毗鄰物業
鄰近挖掘工程透過四種主要機制損害卑詩省毗鄰物業:側向土壤移動將荷重轉移並導致鄰近地基沉降、打樁或鑽孔設備所產生的震動使土壤鬆動並令裝修出現裂縫、抽水降低地下水位並在可壓縮土壤中造成固結沉降,以及設備或物料超越挖掘範圍邊界的直接實體侵佔。
側向土壤移動,發生於挖掘工程移除土體原本向鄰近地基提供的被動抵抗力之時。承托於深挖掘旁邊土壤上的地基,可能出現差異沉降,即地基某部分移動幅度大於另一部分,導致砌體出現對角裂縫、門窗卡阻,以及牆與天花交接處出現分離。移動幅度取決於挖掘深度、土壤類型、挖掘與鄰近地基之間的距離,以及支撐挖掘面的支撐工程(shoring)系統是否足夠。
衝擊式及振動式打樁設備所產生的震動,以地震波形式透過土壤傳播。位於打樁作業15至30米範圍內的物業,可能承受高於引致灰泥及砌體出現表面裂縫門檻的震動水平。位處軟土的物業所受的震動影響會被放大。震動損害有別於沉降損害,須以震動監測紀錄及建築物狀況勘測分別進行評估。
抽水(即從挖掘範圍抽走地下水以維持乾燥施工環境)會降低局部地下水位。地基承托於軟黏土或泥炭等可壓縮土壤上的物業,可能因土壤失水而出現固結沉降。溫哥華較舊建築物中常見的木樁地基,一旦地下水位降至樁頂以下,即容易腐爛,引致長期加速沉降,而此情況可能要到施工完成多年後才顯現。
什麼是施工前狀況勘測,為何在卑詩省至關重要
施工前狀況勘測,是在鄰近建築工程展開前,就毗鄰物業的結構及裝修狀況所作的書面評估。在卑詩省,施工前狀況勘測是物業業主在鄰地展開挖掘工程前所能取得的單一最重要保障,因其能建立歸因施工後損害所需的經核實基準。
若無施工前狀況勘測,物業業主一旦於施工後發現裂縫或沉降,即面臨可信度問題:損害是否於施工前已經存在。由合資格建築狀況評估師於工程展開前進行、並經發展商確認的施工前勘測,可消除此爭議。
完整的施工前狀況勘測應涵蓋:外牆及地基裂縫(記錄並拍攝寬度、位置及走向)、所有房間的室內灰泥、石膏板及瓷磚裝修、門窗開合狀況、地庫及爬行空間狀況、排水及水管理系統,以及評估師識別出的任何既有結構問題。勘測報告須經簽署及註明日期,相片須加時間戳記並對應樓面平面圖。
毗鄰擬建工程項目而尚未獲邀簽訂施工進出協議的物業業主,仍可自行委聘獨立施工前狀況勘測。卑詩省房屋檢驗師協會(Home Inspectors Association BC)備有名錄,列明為大溫哥華地區住宅物業進行施工前狀況勘測的合資格檢驗師。至於商業或分層物業,結構工程師或建築圍護結構顧問可提供更全面的評估。
卑詩省就鄰地挖掘損害所訂的法律框架為何
卑詩省法律規定發展商於挖掘期間須對鄰近土地及構築物提供支撐,此義務源自三項互相重疊的法律原則:普通法支撐權(保障業主土地在其自然狀態下獲得支撐的權利)、疏忽侵權(規定發展商須就鄰近構築物的可預見損害盡合理謹慎注意義務),以及私人妨擾(在挖掘工程實質干擾鄰近業主使用及享用土地時提供補救)。
普通法支撐權保障鄰近土地免受因挖掘而引致的下陷。土地業主如其土壤因崩塌陷入鄰近挖掘範圍,致使地上建築物出現沉降,可就喪失側向支撐提出損害賠償索償,而毋須證明對方存在疏忽。
提出疏忽索償,物業業主須證明發展商負有謹慎責任、發展商偏離合理發展商應有的謹慎標準以致違反該責任,並因而引致損害。可構成疏忽的違反行為包括:支撐工程設計不足、抽水管理不當、未能於施工期間監察鄰近建築物,以及對移動警示訊號反應遲緩。
卑詩省最高法院所適用的《衡平法法》(Law and Equity Act, RSBC 1996, c. 253),就卑詩省物業業主在民事申索中可獲得的衡平法補救提供框架,包括要求發展商停止作業或實施補救措施的強制令。物業業主在發出催告或展開法律程序前,應先取得法律意見。
如何記錄卑詩省物業所受的挖掘損害
卑詩省物業業主一旦於鄰近施工期間發現裂縫、沉降、滲水或結構移動,必須立即、有系統地並在專業支援下記錄損害,以保存損害賠償申索所需的法律紀錄。
即時記錄步驟包括:以捲尺作比例參照,拍攝所有可見損害;記錄首次發現的日期及時間;記錄發現當時鄰近施工的階段(打樁、挖掘深度、抽水階段);以及保存施工前後收到的一切與發展商往來的函件。持續惡化的損害應以裂縫測量儀監測:此為一種價廉的裝置,附設於裂縫兩側,並以校準刻度量度隨時間變化的裂縫寬度。
專業記錄工作,須由結構工程師或建築狀況顧問進行檢查並編製書面損害評估報告。報告應將施工後狀況與施工前基準作比較,量化損害程度,參照施工活動識別可能的成因,並估算補救費用。工程師報告在卑詩省訴訟中所具有的證據份量,遠高於單憑相片及非專業人士觀察。
向發展商發出的通知必須以書面方式作出。書面通知在紀錄上確立業主將特定損害歸因於施工工程,並保存發展商在任何現行進出協議下須予回應及補救的義務。在發出正式催告函前,請先聯絡ATAC LAW,以確保該通知在策略上妥為定位,以支援日後可能提出的法律申索。
卑詩省物業業主可就挖掘損害獲得什麼補償
因鄰近施工引致挖掘損害的卑詩省物業業主,可獲補償將物業復原至施工前狀況的費用、物業因不宜居住而須暫時安置的費用、商業物業的營業中斷損失,以及在特殊情況下,反映因物業使用受干擾所致困擾的加重損害賠償。
復原費用是挖掘損害補償的主要衡量標準。復原範圍包括地基移動的結構修復、受影響裝修的裂縫修補及重新油漆、受損排水系統的更換,以及在預期會持續沉降的情況下的長期監測費用。倘無法完全復原——例如木樁地基因抽水而已經腐爛——則以物業價值減損作為補償衡量標準。
及早聘用獨立結構工程師、進行施工前基準勘測,以及同步進行的震動及沉降監測紀錄,較之待施工完成後單憑相片編製的申索,一直以來均能帶來更佳的補償結果。
毗鄰擬建挖掘工程而尚未獲邀簽訂施工進出協議的卑詩省物業業主,應主動委聘狀況勘測,並以書面方式通知發展商,表明其知悉該項目,並將於施工全程監察物業狀況。此種主動記錄的態度,一旦日後發生損害,將大幅強化法律申索的力度。
倘發展商聲稱其支撐工程符合卑詩省建築規例,又如何?
符合建築規例僅屬為保障公眾而設的最低標準,並非對抗鄰近物業業主損害索償的完整抗辯理由。發展商的支撐系統即使符合卑詩省建築規例,惟仍對鄰近物業造成沉降或損害,在普通法下仍須就該損害負責。
卑詩省建築規例訂定支撐工程設計、挖掘支護及結構荷重的最低技術要求。市政建築督察就發展商的許可圖則及工地執行此等標準。符合建築規例僅表示發展項目已達到可獲准繼續進行的最低門檻——並不表示發展商已對鄰近業主盡一切合理謹慎注意,亦不會消滅鄰近業主的私法權利。
卑詩省建築損害訴訟中的專家工程證據一貫確立:符合規例的支撐系統仍會對鄰近物業造成可量度的損害。疏忽的法律驗證標準,並非發展商是否符合最低法定標準,而是發展商在具體情況下(包括土壤狀況、與鄰近建築物的距離,以及鄰近構築物的敏感程度)是否盡了合資格發展商應有的謹慎標準。
常見問題
在卑詩省,如發現鄰地展開挖掘工程後出現裂縫,應立即採取什麼行動?
以捲尺作比例參照拍攝所有裂縫、記錄日期及當時鄰近施工的階段、安裝裂縫測量儀以監測裂縫寬度變化、聘請獨立結構工程師記錄損害並識別成因,並立即以書面方式通知發展商。在同意任何工地檢查前,應先讓律師參與,以確保該次視察有紀錄可查,且不會損害您的申索。及早記錄及書面通知,是保障損害申索最重要的兩個步驟。
即使發展商尚未聯絡我,我可否進行施工前狀況勘測?
可以。任何卑詩省物業業主均可在毋須等候發展商聯絡的情況下,自行委聘獨立施工前狀況勘測。在挖掘展開前主動安排勘測,可建立經核實的基準,倘施工引致沉降或裂縫,此基準將成為日後損害申索的依據。合資格房屋檢驗師或結構工程師可進行勘測,並編製附有時間戳記及相片的報告。
發展商符合卑詩省建築規例,是否可令其免於損害索償?
不能。符合卑詩省建築規例僅設定最低監管門檻,並不構成對抗鄰近業主就挖掘損害提出普通法申索的完整抗辯。發展商即使符合建築規例,惟其作業對鄰近物業造成可量度的沉降、裂縫或滲水,仍須依疏忽、支撐權及私人妨擾原則負責。法律標準是在有關情況下的合理謹慎,而非最低監管合規。
在卑詩省,我有多長時間可就挖掘損害提出申索?
卑詩省《時效法》(Limitation Act, SBC 2012, c. 13)一般規定,自申索被發現或理應被發現之日起計兩年的時效期限。就挖掘損害而言,時效期限自物業業主知悉或理應知悉損害是由鄰近施工所致之日起計算。延遲出現的沉降及與抽水相關的地基損害,可能於施工完成後數月甚至數年才顯現,此情況會影響時效期限的起算時間。發現損害後,應盡快就時效期限分析取得法律意見。
倘發展商的挖掘工程影響我在卑詩省的物業,我可就哪些損害類別提出補償申索?
可獲補償的損害包括:結構修復及裝修重置的復原費用、物業不宜居住時的臨時安置費用、商業物業的營業中斷損失、預期會持續沉降情況下的長期監測費用,以及在無法完全復原情況下的物業價值減損。在發展商行為惡劣的情況下,例如無視監測警示或未能回應損害通知,卑詩省法院有酌情權判給加重損害賠償,以反映對物業業主權利更廣泛的干擾。
