收到卑詩省施工許可協議函件?簽署前應注意事項

什麼是卑詩省的施工許可協議

施工許可協議是一份書面協議,物業業主藉此向發展商授予臨時許可,容許其就鄰近的建築項目使用業主的物業或空域。與地役權不同,施工許可協議僅在雙方之間創設一項個人合約權利,並不會自動約束該物業的未來買家。

發展商在卑詩省實務中,交替使用「施工許可協議」、「進入許可」、「臨時進出許可」及「施工進出協議」等名稱。文件的標題並非重點,其內容才是關鍵。所要求的進出範圍、施加於發展商的義務、所提供的補償,以及對物業業主的保障,方能決定該協議是否足以保障業主的利益。

施工許可函件通常在發展時間表上一個可預期的時刻送達:即發展商已從溫哥華市、本拿比市、素里市或相關市政當局取得建築許可之後,而在施工動員之前。發展商會同時向多名鄰近業主發出此等函件。項目排期的節奏,往往令物業業主承受須迅速回覆的壓力,而在此之前,業主常常尚未取得獨立法律意見。

卑詩省的施工許可協議與地役權有何分別

施工許可協議僅在訂約雙方之間創設一項臨時性的個人權利。地役權則創設一項附於土地的物業權利,並約束未來業主。此區別在登記、可強制執行性,以及在施工期間任何一方物業出售時所生後果方面,均具重要意義。

在土地產權登記處(Land Title Office)登記的地役權,一經授予並於登記期限內,即約束受負擔土地的任何買家。而由現任業主授予的許可則屬個人合約:倘物業業主於施工期間出售物業,除非該許可已獲登記或買賣合約已就該許可另作特別處理,否則新業主並不會自動受前業主所簽訂許可的約束。

發展商有時偏好未經登記的許可,多於已登記的地役權,原因是許可簽訂較為迅速,且不會於業權查冊中顯示。物業業主則有時偏好已登記的地役權,因其能就已議定的條款及已支付的補償,建立清晰、可查證的紀錄。許可抑或已登記的地役權較能符合物業業主的利益,則視乎項目期限、業主出售或再融資的計劃,以及所授予進出權的具體性質而定。

談判上的實際差異亦頗為重要。已登記的地役權須取得任何已登記按揭貸款人的同意,增添程序上的時間及法律手續。許可通常則毋須取得貸款人同意。

規管卑詩省不動產許可的法律框架,建基於普通法合約原則。與土地權益不同,許可並不受《土地產權法》(Land Title Act, RSBC 1996, c. 250)所訂的正式要求所規範,該法規管於土地產權登記處登記權益的事宜。

發展商的施工許可函件實際上要求什麼

卑詩省典型的施工許可函件,通常要求以下一項或多項:透過物業空域擺動建築吊機臂的權利、於物業土壤中安裝支撐工程或錨拉(tieback)的權利、對物業地基進行基礎託換工程的權利,或於施工期間進入物業以作檢查、監測或輕微工程的權利。

許多發展商會將多項進出要求合併於單一文件之中。物業業主可能收到一份函件,當中同時要求吊機擺動權利、錨拉裝設權利,以及定期監測進出權。每種類型的進出均涉及不同的風險、不同的補償基準,以及不同的保險及彌償要求。

吊機擺動權利僅涉及空域,對物業或其構築物並無實質影響。錨拉權利則須於物業地底鑽入水平土壤錨。支撐工程及基礎託換工程權利,涉及對物業地基之上或之下的實體工程。若在未區分各工程類型所授予權利的情況下簽署合併式施工許可文件,將會在範圍及責任方面造成含糊不清。

施工許可函件中的每一項條文,在物業業主簽署前均可予以談判。

卑詩省物業業主獲要求簽訂施工許可協議時享有什麼權利

卑詩省物業業主有權拒絕施工許可要求、有權在簽署前就所有條款進行談判,並有權要求由發展商承擔費用作獨立法律審閱。卑詩省並無任何法例規定私人物業業主須向鄰近發展商授予施工進出權。

卑詩省的物業權利受普通法及《土地產權法》保障。發展商如未經簽訂協議而使用鄰近物業作施工進出,即屬侵入(trespass),並可能遭卑詩省最高法院強制令禁制。

分層物業法團須考慮額外事項。分層物業法團若就共用物業授予施工許可,須遵守《分層物業法》(Strata Property Act, SBC 1998)所訂的表決及批准要求。《分層物業法》(SBC 1998, c. 43)訂明分層物業管理委員會及業主就影響共用物業的協議所須達到的批准門檻。若未經妥善的分層物業授權而簽訂施工許可協議,分層物業管理委員會即須承擔法律責任,且該協議亦可能無法強制執行。

卑詩省物業業主簽署前,施工許可協議中必須載有什麼

妥善擬定的卑詩省施工許可協議,必須訂明所要求進出權的確實範圍、應付予物業業主的補償、發展商的保險及彌償義務、明確的屆滿機制、逾期補償條款,以及發展商於施工完成後將物業復原至原有狀況的義務。

範圍界定是最重要的條文。許可協議必須準確訂明容許進行的活動:於指定高度以上的吊機空域掃掠、鑽至指定深度及水平距離的錨拉工程,或於指定間隔進行的地基監測探訪。

補償條款必須訂明金額、付款結構(一筆過或分期)、付款時間,以及倘項目超出議定期限時額外補償的機制。有關施工進出協議補償基準及談判策略的詳細分析,載於ATAC LAW有關卑詩省吊機擺動地役權補償的指南。

保險要求必須訂明最低商業一般責任保險額不少於500萬元,並列明物業業主為附加受保人,且要求發展商於整個施工期間維持該保單有效。發展商必須於進入物業前提供現行保險證明。

彌償條文必須要求發展商承擔因獲許可的活動所引致的一切損失、損害、申索及費用,包括第三方申索及法律抗辯費用。復原條文必須要求發展商於施工完成後指定期限內,以其自身費用將物業復原至施工前狀況。

卑詩省物業業主收到發展商的施工許可函件後可否談判?

卑詩省發展商的施工許可函件中,每一項條文在物業業主簽署前均可談判。發展商發出標準格式函件,僅作為起始立場,而非最終要約。發展商最初草擬本與經妥善談判協議之間的差距,在補償、保險保額及責任保障方面往往相當顯著。

卑詩省物業業主經談判取得的常見成果包括:高於發展商初始要約的補償金額增加、由發展商支付業主的法律審閱費用、更高的保險保額、加強的彌償條文、更清晰的範圍限制、與施工里程碑掛鈎的較早屆滿觸發點,以及就項目延長設立的逾期補償條款。

發展商在與物業業主談判時,經常接受此等條款。理解發展商項目經濟狀況的物業業主,所擁有的談判籌碼往往超過其於初次接觸時所意識到的程度。

溫哥華市及大溫哥華其他市政府會公佈進行中項目的發展許可資訊。查閱溫哥華市發展許可委員會就鄰近項目的紀錄,可在談判展開前,就項目時間表、規模及許可條件提供有用的背景資料。

倘施工許可協議存續期間,物業出售或再融資會有何影響?

未經登記的施工許可協議並不會顯示於物業業權之上,亦不會自動約束買家。然而,現存有效的施工許可協議,作為影響物業的重大事實,必須向準買家披露,而貸款人在物業存在有效許可的情況下,亦可能於批出按揭貸款前要求特定聲明。

卑詩省的物業披露義務要求賣方披露重大影響物業價值或用途的事實。有效的施工許可協議(授予發展商於物業上方擺動吊機或於土壤中安裝錨拉的權利)屬重大事實。賣方若未向買方披露有效的施工許可協議,在交易完成後即面臨失實陳述的申索風險。

為存有有效施工許可協議的物業再融資,須審閱貸款人的按揭指示,查明是否對授予第三方進出權有任何限制。部分機構貸款人要求在借款人簽訂施工進出許可前須事先取得同意,其他貸款人則僅要求通知。計劃再融資的物業業主,應於簽訂任何施工許可協議前先審閱其按揭條款。

已簽署施工許可協議、而現正因發展商不遵守協議、範圍蔓延、補償爭議或施工對其物業造成損害而遇到問題的業主,可受惠於就該協議執行條文所作的法律審閱。請聯絡ATAC LAW,以就施工許可協議爭議與卑詩省建築法律師洽談,或於簽署新協議前先行審閱。