卑詩省建築地役權律師代表業主及分層物業法團(strata corporation)，就吊機擺動(crane swing)地役權、支撐工程(shoring)及基礎託換工程(underpinning)協議，以及施工通道許可，進行協商、審閱及強制執行。聘用法律顧問的最佳時機，是在收到發展商的最初接觸之時——在你回應任何要求、簽署任何文件，或同意發展商所提出的任何時間表之前。大溫哥華地區的建築週期每年產生數以百計的吊機擺動及施工通道要求，而法律顧問的費用（發展商通常會予以償還）幾乎必然可在首輪補償協商中收回。
本文將解釋聘用律師的過程、建築地役權律師在每個階段所執行的工作、首次諮詢應攜帶甚麼，以及一份經專業協商達成的協議可望帶來甚麼結果。
卑詩省業主應在何時聘用建築地役權律師？
卑詩省業主應在回應發展商或發展商律師就施工通道、吊機擺動、支撐工程、基礎託換工程，或與鄰近發展項目相關的任何形式物業使用要求的最初接觸之前，先聘用建築地役權律師。相較於業主已非正式地與發展商接觸後才作出的後期介入，及早聘用律師一貫能帶來更佳的補償結果及更強的合約保障。
有四種情況須立即聘用律師：收到發展商或發展商律師要求任何形式施工通道的信函；發現發展商已在未簽署協議的情況下，於物業上方或上面操作吊機或設備；收到發展商提供並附有簽署期限的許可、地役權或通道協議草擬本；以及被發展商或承建商告知業主「必須」批出通道，或市政府要求業主配合。
發展商就業主回應或簽署所訂立的期限，僅屬項目管理工具，並非法律義務。若業主因人為訂立的簽署期限而感到受壓，即時取得法律意見，確認該期限並不影響業主的權利，將對業主有利。聘用法律顧問可將協商從被動的位置，轉為主動的位置，由業主的律師掌控參與的步伐及範圍。
後期才聘用律師，並不會令業主的法律權利消失。然而，這會削弱可運用的議價能力，並要求律師須處理業主已作出的陳述。及早聘用律師則可完全避免此問題。ATAC LAW的卑詩省建築律師會於協商的任何階段接手吊機擺動及施工通道案件。
在卑詩省的吊機擺動案件中，建築地役權律師會做甚麼？
卑詩省的建築地役權律師在吊機擺動或施工通道案件中，執行四項核心工作：評估客戶的法律地位及發展商項目的經濟考慮、與發展商律師就協議條款進行協商、將已協定的條款記錄於具法律約束力的協議之中，以及在整個施工期間，就合規事宜及強制執行向客戶提供意見。
評估階段包括審閱發展商最初的信函及協議草擬本、取得該項目的建築許可證(building permit)及發展許可證(development permit)資料、評估擬議的吊機配置及擺動半徑、辨識發展商實際所需的通道與協議草擬本所擬授予的通道之間的差異，以及就特定情況下可達成的補償範圍、保障及協議條款，向客戶提供意見。
協商階段涉及建築地役權律師與發展商律師之間的通信，以拉近發展商的最初條件與業主應得條款之間的差距。在大溫哥華地區，此階段一般需時兩至八週，視乎通道要求的複雜程度、有爭議事項的數目，以及發展商的施工時間表壓力而定。律師會就補償、保險保障、運作時間限制、範圍限制、屆滿機制、逾期使用條款，以及復原義務進行協商。
文件擬備階段涉及審閱或草擬許可或地役權協議的最終版本、確認已協商的條款準確反映於文件之中，以及就應否在土地產權登記處登記該協議，向客戶提供意見。卑詩省土地產權及測量局(Land Title and Survey Authority of BC)負責處理就卑詩省土地授予的地役權登記申請；在適合登記的情況下，建築律師會負責管理登記程序。
與溫哥華建築地役權律師進行首次諮詢時應攜帶甚麼
業主首次諮詢建築地役權律師時，應攜帶：所有收到來自發展商或發展商律師的書面通信、已提供的任何許可或地役權文件草擬本、鄰近工地的照片、業權查冊資料（如已備存），以及若物業屬分層物業，須攜帶分層物業法團的文件，包括已登記的細則(bylaws)及最近一次全體業主大會的會議紀錄。
來自發展商的書面通信，可確立接觸的時間線、要求的性質、發展商就補償所作出的任何陳述，以及發展商所訂立的任何期限。此項紀錄是律師評估發展商立場及制訂協商策略的基礎。
發展商提供的協議草擬本，讓律師可即時辨識哪些條文須予修訂、哪些條文完全欠奉，以及哪些條文屬發展商慣常的過度要求。該草擬本僅屬協商的起點，而非期望業主僅作輕微修改即予接納的文件。
分層物業法團應攜帶該法團的保險證明書、顯示應急儲備基金(contingency reserve fund)結餘的最近期財務報表，以及管理委員會授權分層管理委員會代表指示法律顧問的授權文件。建築律師會就該通道要求所需符合的《分層物業法》(Strata Property Act)批核要求提供意見，並就相對於發展商施工時間表的全體業主大會投票時間表作出管理。ATAC LAW有關分層物業法團吊機擺動地役權的指南，詳細涵蓋投票及批核要求。
卑詩省建築地役權律師的收費架構為何？
卑詩省的建築地役權律師就協商、審閱及文件擬備工作，一般按小時收費。一宗標準吊機擺動地役權案件，由最初審閱以至協議簽訂，整體法律費用約介乎5,000元至12,000元，視乎複雜程度、協商回合數目，以及是否須額外聘請專家報告而定。
由發展商支付業主的法律費用，是大溫哥華地區吊機擺動地役權協商的標準做法。發展商須支付該等費用的義務，應在聘用法律顧問之前以書面方式確認。在審閱工作展開之前，律師之間就費用償還義務進行簡短的書面確認，可保障業主日後不會就可獲償還費用的範圍產生爭議。
發展商所償還的法律費用，通常涵蓋：對發展商草擬本的最初審閱及為業主擬備審閱備忘錄、擬備發展商協議草擬本的修訂本、律師之間的協商通信、最終版本協議的審閱，以及在適用情況下就登記事宜提供的意見。與爭議事項相關的費用，可能超出標準償還範圍，並須由業主與發展商另行商定法律費用安排。
部分卑詩省的建築地役權律師，就範圍僅限於空域使用、發展商合作，以及預期可在毫無爭議下解決的簡單吊機擺動案件，提供固定收費(flat-fee)安排。固定收費安排可在案件展開之前，為業主提供成本上的確定性。請於首次諮詢時查詢收費架構的選擇。
若你的物業本身亦具備發展價值，明智的做法或許是讓你的律師向鄰居要求一項互惠地役權——即容許你，或你物業日後的買家，在發展商的土地上方擺動吊機的地役權。
卑詩省業主應從一份經專業協商的吊機擺動協議中，預期得到甚麼結果？
在吊機擺動協商中由建築地役權律師代表的卑詩省業主，相較於接納或僅作輕微修改發展商標準格式建議的無律師代表業主，通常能取得較佳的結果。此等改善往往涵蓋補償、保險保障、範圍限制、屆滿保障，以及復原保障等方面。
ATAC LAW的建築法律團隊，在整個大溫哥華地區及卑詩省，就吊機擺動、支撐工程、基礎託換工程，以及侵佔(encroachment)事宜，代表業主及分層物業法團。請聯絡ATAC LAW，與卑詩省建築律師商討你的施工通道案件。
哪些警號顯示一宗施工通道案件須訴諸訴訟而非協商？
發展商在吊機擺動或施工通道協商期間的某些行為，顯示該案件可能須以訴訟而非協商方式，才能保障業主的權利：發展商在收到正式的停止侵權通知書(cease-and-desist notice)後，仍繼續未經授權的操作；發展商聲稱業主無法律權利拒絕；或發展商的建議經多輪協商仍毫無進展地維持不足。
發展商在收到業主律師的書面通知後，仍繼續操作吊機，即屬蓄意侵入(trespass)。此種行為應立即申請禁制令(injunction)，而非繼續協商，因為在侵入行為持續期間仍繼續協商，只會向發展商傳遞一個訊息，即未經授權的使用不會招致任何實際法律後果。
發展商若聲稱業主無法律權利拒絕批出通道，或聲稱建築許可證令鄰近業主有義務予以配合，則其若非對卑詩省物業法欠缺認識，便是蓄意誤導業主。此兩種情況均須予以堅定的法律回應——由業主的建築律師發出正式函件，引用相關法律框架並確認業主的權利，然後方可就條款作進一步磋商。
若協商經多輪仍陷入僵局，而發展商未有作出實質讓步，最佳的推進方式或許是提出禁制令申請，此舉可重新調整雙方的立場，並創造出單憑協商未能達成的解決條件。建築訴訟律師就禁制令勝算，以及訴訟所需時間及成本所作的評估，可為業主提供決定應繼續協商抑或升級至訴訟程序所需的資訊。ATAC LAW的建築訴訟團隊在整個卑詩省，同時處理施工通道案件的協商及訴訟事宜。
常見問題
在卑詩省，我應在何時聘請建築律師處理吊機擺動地役權事宜？
應在收到發展商或發展商律師就施工通道作出任何最初接觸時，立即聘請建築律師——在回應要求、同意任何時間表，或簽署任何文件之前。相較於後期介入，及早聘用律師可能帶來更佳的補償及更強的合約保障，亦可讓律師在案件展開之前，先確認發展商須支付你法律審閱費用的義務。
在卑詩省，發展商會否支付我在吊機擺動地役權協商中的律師費用？
大溫哥華地區的發展商，慣常會支付業主就審閱及協商吊機擺動及施工通道協議所產生的合理法律費用。此項義務須在聘用法律顧問之前以書面方式確認。發展商的費用償還安排，應在審閱工作展開之前，由律師之間以簡短書面方式確認。
在卑詩省，吊機擺動地役權協商需時多久？
大溫哥華地區一宗標準吊機擺動地役權協商，由最初聘用律師到協議簽訂，一般需時兩至八週，視乎通道要求的複雜程度、有爭議事項的數目，以及發展商的施工時間表壓力而定。分層物業法團的案件因《分層物業法》所訂的全體業主大會及投票要求，需時較長。除吊機擺動權利外，涉及支撐工程、基礎託換工程，或錨定(tieback)通道的案件，因須在敲定協議條款之前進行獨立的工程審核，故需時較長。
卑詩省的建築地役權律師與房地產律師有何分別？
建築地役權律師專精於建築法、物業法及訴訟三者的交匯領域，了解吊機操作、支撐系統及挖掘工程的技術層面，以及鄰近業主可獲得的法律權利及補救。一般的房地產律師處理物業交易、業權查冊及物業轉讓，但可能欠缺有效協商吊機擺動及支撐工程案件所需的施工通道協議、補償基準，以及建築訴訟方面的具體經驗。
若發展商不接受我的律師所協商的條款，會有甚麼後果？
若協商陷入僵局，業主的法律選擇包括：維持拒絕的立場，讓發展商向法院申請以法院所定的條款批出通道；或提出禁制令申請，以制止未經授權的吊機操作，並重新調整協商態勢。實務上，一旦顯示業主已有律師代表並願意提起訴訟，大溫哥華地區大多數吊機擺動爭議，均會透過協商得以解決。如須升級處理，建築訴訟律師可就該案件具體評估禁制令的勝算及所涉成本。
