何時在卑詩省提交建築留置權:竣工觸發事件、期限與常見錯誤

在卑詩省提交建築留置權的期限,為觸發事件發生之日起45日內,觸發事件包括:(1)竣工證明書(Certificate of Completion)的簽發;(2)在沒有竣工證明書的情況下,總承包合約完成、終止或棄置;或(3)在沒有總承包合約的情況下,工程完成或棄置。根據《建築留置權法》(Builders Lien Act)(SBC 1997, c. 45)第20條,此期限屬強制性,不得延長。一旦45日期限屆滿,不論欠款金額多寡,在卑詩省提交建築留置權的法定權利即告永久喪失。第二次觸發事件並不會令期限重新起算。本文將說明啟動45日倒數的每一項觸發事件、該期限如何因總承包商、分包商及供應商而有所不同,以及遲一日提交的後果。

在卑詩省,建築留置權45日提交期限何時開始計算

45日提交期限,自《建築留置權法》第20條所訂首個觸發事件發生之日起計算:(1)竣工證明書的簽發;(2)在沒有竣工證明書的情況下,總承包合約完成、終止或棄置;或(3)在沒有總承包合約的情況下,工程完成或棄置。

《建築留置權法》第20條訂立提交期限的計算基準。倘業主聘用總承包商,45日期限自總承包合約完成、棄置或終止之日起計算,除非就個別分包合約簽發竣工證明書。倘業主並無聘用總承包商(僅直接聘用個別工種),期限則自改良工程本身完成或棄置之日起計算。上述觸發事件互相排斥:以最先發生者起算期限,其後發生的事件並不會重新起算或延長期限。

「合約」與「改良工程」之區分至關重要。總承包合約是業主與總承包商之間的主要協議。改良工程則是土地上的實體工程。在設有總承包商的項目中,期限一般以總承包合約為準;在沒有總承包商的項目中,則以改良工程的實體狀況為準。誤判何種事件決定期限,是建築留置權提交中最常見的錯誤之一。有關決定提交後如何準備及遞交Form 5表格的逐步流程,請參閱有關如何在卑詩省提交建築留置權的完整指南。

完成、終止與棄置:三項期限觸發事件

卑詩省有三項獨立事件會觸發建築留置權提交期限:合約或改良工程的實質完成、任何一方終止合約,以及項目連續30日無人工作而被視為棄置。

實質完成

《建築留置權法》將「完成」界定為實質完成或實質履行,而非完全完成。當餘下工程可於不超過以下成本完成或修正時,即視為總承包合約、合約或分包合約已實質履行:首500,000元合約價金的3%、其後500,000元的2%,以及餘額的1%。至於改良工程(而非合約),測試準則為該改良工程或其重大部分是否已可供使用或已按其原定用途使用。即使仍有若干尾項工程(punch-list)未完成,只要建築物已有租戶入住、道路已可通車,或系統已可供水,均符合此門檻。

終止

終止是指一方結束總承包合約,例如業主解僱總承包商、總承包商以未獲付款為由退場,或雙方簽署互相終止協議。上述每一情況,均會於終止對項目所有各方生效之日,啟動45日建築留置權提交期限。終止的原因與期限計算無關。

然而,倘分包商提早終止其個別分包合約,並不會因此觸發項目的45日期限;除非就該特定分包合約正式簽發竣工證明書,否則該分包商的留置權期限,仍繫於總承包合約最終的終止、棄置或完成。

視為棄置

根據《建築留置權法》,合約或改良工程若連續30日內並無與該合約或改良工程有關的工程進行,即視為已被棄置。因罷工、閉廠、疾病、天氣狀況、假期、法院命令及物料短缺所導致的延誤,則屬例外情況。倘無上述任何例外情況適用,而工地連續30日處於閒置狀態,則45日提交期限會於第31日自動開始計算,不論任何一方是否曾正式宣佈項目已被棄置。

竣工證明書及其對提交期限的影響

根據《建築留置權法》第7條簽發的竣工證明書,凌駕於所有其他觸發事件之上,並為凡工程屬該證明所涵蓋合約或分包合約範圍內的每一方,啟動一項獨立的45日提交期限,而不論其個別工程是否實際已經完成。

竣工證明書是應總承包商或分包商的要求,或經付款核證人(payment certifier)裁定而簽發的正式文件。卑詩省法律學會(BC Law Institute)就竣工證明書所作的分析,說明了其程序:由付款核證人(如無核證人,則由業主與總承包商共同)簽發證明書。關鍵是,簽發人須於7日內,向業主、總承包商(如有)及提出簽發要求的一方送達副本,並須將證明書顯著張貼於工地。證明書一經簽發,凡工程與該受證合約或分包合約有關的所有留置權申索人,其45日提交期限即告開始。不論是尚未完成尾項工程的分包商、尚有最後一批貨物待交付的供應商,抑或尚有工時未獲支付的工人,均自證明書簽發日起面對相同的45日倒數。

此機制具有策略上的意義。業主或總承包商如欲加快留置權提交期限,並觸發保留款(holdback)的分階段發放,可申請簽發竣工證明書,從而迫使該特定範圍內所有潛在的留置權申索人須於45日內提交,否則喪失權利。承包商及分包商必須留意工地現場及其收到的郵件,以留意有否就項目簽發竣工證明書,而不應僅依賴土地產權登記處(Land Title Office)的通知。未能妥善張貼證明書,並非遲交的正當理由。總承包商、分包商及供應商的不同提交期限

所有留置權申索人,不論是總承包商、分包商、工人或物料供應商,均共享相同的45日提交期限,惟啟動期限的觸發事件,則視乎項目是否設有總承包合約,以及是否已簽發竣工證明書而有所不同。

倘業主聘用了總承包商,所有各方均須於總承包合約完成、終止或棄置後45日內提交。即使某分包商早於總承包合約完成前6個月已完成工程,其仍可享有自總承包合約觸發事件起計的完整45日期限。於項目首日已交付物料的物料供應商,與負責最後尾項工程的裝修承包商,期限亦相同。觸發事件對項目上每一方均屬相同。業主的法定保留款義務則同步運作:10%的保留款須待實質完成後55日方可發放,此緩衝期涵蓋45日提交期限,另加10日。

倘業主並無聘用總承包商,而是直接聘用各工種,則每名承包商的期限均自改良工程本身完成或棄置之日起計算。此情況常見於業主自行管理各工種的較小型住宅項目。卑詩省法律學會有關提交期限與保留款發放的專章,就此等平行期限在沒有總承包商的多合約項目中如何互動,提供了權威分析。

錯過建築留置權提交期限的後果

錯過45日建築留置權提交期限,會令留置權的法定權利根據《建築留置權法》永久消滅,令申索人無法就物業業權登記押記,且並無延期、恢復或遲交的規定。

有關後果屬絕對性質。申索人若於第46日提交,業主即有權將該留置權剔除。卑詩省並無任何法院具有延長45日期限的司法管轄權。任何衡平法理據、任何情理困難的主張,或任何證明債項屬實的證據,均不會改變結果。此期限屬法定期限,法例並無賦予任何酌情權。申索人的留置權,以及透過已登記建築留置權影響物業業權的任何能力,均告永久喪失。

申索人仍保留其他法律補救途徑,包括違約索償、就已完成工程價值提出的應得報酬(quantum meruit)申索,或根據《建築留置權法》提出的信託(工程信託款)申索。此等申索均透過民事法院,以針對債務人的個人訴訟形式進行,而非以針對土地的押記形式進行。實際分別在於:建築留置權賦予申索人就特定物業的擔保權益,而違約申索所得的則是金錢判決,申索人其後仍須就該判決向債務人的資產追討。執行無擔保判決往往較為緩慢、昂貴且欠缺確定性。有關留置權逾期或需要爭議時可採用的方法的完整說明,請參閱有關卑詩省建築留置權剔除及註銷的指南。

策略性時機:應在期限屆滿前何時提交建築留置權

在45日期限之初提交建築留置權,可令申索人的談判地位最大化,並消除因錯誤計算觸發事件日期而生的風險;相反,倘觸發事件實際發生日期早於申索人估計,而遲至臨近期限方提交,則有永久喪失留置權的風險。

最常見的錯誤是拖延過久。申索人按其個人對合約何時完成的理解計算期限,結果卻發現業主早於數週前已簽發竣工證明書,或視為棄置的期間早已啟動計算。最穩妥的做法,是在付款爭議一旦顯現時即提交建築留置權,而非待期限逼近方才行動。提交留置權並不妨礙繼續談判,倘付款爭議獲得解決,留置權可隨時撤銷。

土地產權局(LTSA)有關第20條提交期限的《土地產權登記實務手冊》,詳細載列登記程序及會顯示於業權上的文件。依賴總承包商提供項目進度資訊的分包商及供應商,面臨特別風險。總承包商倘未能將竣工證明書或合約終止事宜告知,將令分包商未能察覺45日期限其實已經開始計算。

項目連續30日無活動,合約或改良工程即視為已被棄置。45日提交期限自第31日開始計算。因罷工、閉廠、疾病、天氣狀況、假期、法院命令及物料短缺所導致的延誤,則屬例外情況。倘無上述任何例外情況適用,而連續30日並無工程進行,提交期限即自動開始計算。