如何在卑詩省移除建築留置權

每種方法各有不同的成本、時間表及策略目的：

• 直接付款適用於債務屬實且資金充裕的情況。務必確保你在付款後，能取得可供登記的留置權解除書。
• 存入法院付款容許你透過將保留款金額（或留置權金額，以較低者為準）存入法院，藉此清除留置權。這將留置權由土地產權轉移至法院所持有的款項之上。
• 存入擔保適用於你對申索存有爭議，但須將留置權從產權上清除以完成出售或解鎖融資的情況。法院或會容許你以留置權保證或信用狀代替現金存入擔保。
• 法院註銷適用於申索人錯過法定期限，或登記了不具強制執行力的留置權的情況。

《建築留置權法》，SBC 1997, c. 45賦予留置權申索人自登記起一年時間，可提起訴訟並登記待決訴訟證書（Certificate of Pending Litigation，簡稱CPL）。未能如此，留置權將依法當然失效。瞭解哪一種方法適用於你的情況，可同時保障物業產權及你的現金狀況。

你可以在卑詩省移除建築留置權嗎？

可以。業主、承建商、分包商，或留置權申索人，均可透過付款、以擔保代替，或法院命令，在卑詩省移除建築留置權。移除方法取決於該申索屬有效、有爭議，抑或已依法失效。

註銷留置權申索的權力，直接由《建築留置權法》賦予。第23、24及25條訂明了相關法定機制。業主與申索人之間的直接和解，則使用標準的留置權解除書表格，毋須任何法院介入。

你應採取哪種方式，取決於你的目標。若你對該筆債務並無爭議，應向申索人付款，並登記已簽署的解除書。若你對該筆債務有爭議，但須清理產權以進行再融資、出售，或推進建築融資，則應存入擔保，並就申索的實質理據予以爭辯。若申索人錯過提起訴訟的一年期限，或未能在實質竣工後45天內登記，則應向登記官或法院申請註銷。

有關該法規本身的淺白解說，請參閱ATAC LAW對卑詩省《建築留置權法》的摘要說明。下文各項方法均將說明其適用時機及所需條件。

方法一：清償申索並登記已簽署的留置權解除書

移除建築留置權最快捷的方式，是向留置權申索人清償申索金額，以換取已簽署的留置權解除書（稱為Form C解除書），然後在土地產權登記處登記該解除書，從產權上清除該申索。若債務不存在爭議，此方法只須數天，而非數月。

清償申索可終止爭議，並透過協議使留置權失效。申索人須簽署留置權解除書表格，業主其後將該表格登記於土地產權登記處。解除書經處理後，該申索即告解除，並不再顯示於產權之上。

付款前，須確認申索金額、工程範圍，以及是否有其他未獲付款的分包商或供應商可能亦會就同一物業登記留置權。向其中一名申索人付款，並不會清除其他人所登記的留置權。

在轉帳付款之前，務必以書面方式取得解除書。申索人的口頭承諾並不足以清理產權。解除書必須以確實的登記編號識別該留置權，並以法定地籍描述識別該物業。請將已簽署的解除書副本及土地產權登記處的確認文件，保存於你永久性的物業檔案內。

方法二：將款項存入法院以解除留置權（第23條）

《建築留置權法》第23條容許業主、承建商、分包商，或獲授權的按揭權人，將申索金額（或所須的保留款）存入法院。將款項存入法院可解除留置權，並將該申索由物業產權轉移至法院所持有的款項之上。

當你希望清理產權，但仍欲就申索提出爭議，或多名留置權申索人已就同一項目登記留置權，而你須要一種受控的方式管理付款時，可採用第23條。存入法院的金額，是全部已登記申索總額，抑或付款人仍欠透過其而生留置權申索之一方的款項，兩者中較低者，惟該金額不得低於所須的保留款。

該項申請於卑詩省最高法院進行。一旦法院命令將款項存入法院，該留置權申索即從物業產權上移除。其後該筆款項將取代該物業，成為申索人的擔保，申索人須繼續就該筆款項——而非該土地——追討其申索。

一旦完成付款，第23條可保障業主免於承擔個人責任。此方法較完整審訊更為迅速，惟須提交法院文件、佐證誓章，且通常須聘請律師。當業主須在毋須等待原本爭議解決的情況下，推進項目或完成融資時，便會選擇採用第23條。

方法三：存入擔保以註銷留置權（第24條）

第24條容許你以現金、保證，或信用狀形式存入擔保，藉此從產權上註銷建築留置權。在申索解決期間，該擔保將取代該留置權，使物業得以毋須延誤地出售、再融資，或進行發展。

這是在有爭議的情況下，最具策略效用的移除方法。業主已扣起的法定保留款，有時可計入所須擔保的金額之內，故在提出申請前，應先審視你的建築留置權保留款義務。其後你須向法院申請命令，在你存入足夠擔保以應付該申索的條件下，註銷該留置權。該擔保將由法院或獲核准的受託人持有，直至原本申索透過和解、審訊，或放棄而獲解決為止。

擔保的金額並不總是等同於申索的全額。若情況合理支持削減——包括申索表面看來被誇大或部分缺乏支持的情況——法院可命令一個低於已登記申索的金額。法院須權衡：若削減擔保會對申索人造成的不利，與若全額被無限期凍結於受託人帳戶內會對業主造成的不利，兩者孰輕孰重。

命令一經批出，登記官即會登記該項註銷，留置權隨即從產權上移除。申索人保留其他一切權利，並繼續針對該筆擔保款項——而非該物業——進行訴訟。當留置權無法透過直接付款迅速解決時，大多數交割、再融資，及建築貸款轉換，均會採用第24條，因為此舉可在毋須業主承認原本申索理據的情況下，解鎖產權。

如何向土地產權登記處登記解除書

解除書、註銷令，及解除文件，均須使用myLTSA電子登記服務，向卑詩省土地產權及測量局(Land Title and Survey Authority of British Columbia，簡稱LTSA)提交登記。此項登記可從產權上移除留置權，並更新物業的產權現狀證明書(State of Title Certificate)。

留置權解除書須以Form C註銷文件形式登記，並須引用原留置權的登記編號。第24條擔保註銷，或由法院命令的第25條註銷，則須連同該項命令的核證副本及解除文件（通常為Form 17押記註銷書）一併提交登記。LTSA就每份文件收取登記費，金額因登記類型而異。由於收費表會定期更新，登記時應核實現行收費。

大多數商業登記須經由持有myLTSA帳號的律師或公證人辦理，因為LTSA就大多數交易均要求以電子方式登記，且對格式要求嚴格。沒有myLTSA帳戶的業主可親身前往土地產權登記處登記，惟處理時間較長，而自行登記文件出現缺陷所致的表格被拒率亦較高。LTSA的收費表、辦事處地點，及執業要求，均刊載於LTSA網站上。

在登記官處理該文件後，應重新索取一份產權現狀證明書，以確認登記已完成。該證明書將顯示該留置權已獲解除。即使原本的爭議已經解決，一項仍顯示於產權上的留置權，仍會影響融資、保險，以及日後的出售協議。

方法四：申請註銷已失效或無效的留置權（第25條）

第25條容許登記官或法院，就一項根據《建築留置權法》第22或33條已失效的留置權申索，或就強制執行訴訟已被撤銷或和解的情況，予以註銷。這是處理已失效、已被放棄，或屬濫用性質而登記的留置權之標準途徑。

若申索人未能在留置權登記日起一年內（若已獲送達催告起訴通知，則為21天內）登記CPL並提起訴訟，該留置權即當然失效。若申索人未能在實質竣工、放棄，或總承包合約終止後45天內登記，該留置權亦告失效。此等期限均屬嚴格且不可延長。

若上述任何一項期限屆滿，該留置權即在法律上失效，惟在有人申請註銷之前，仍會繼續顯示於產權之上。業主、承建商、分包商，或任何對該土地享有登記權益的人士，均可根據第25條向登記官或法院申請註銷令。

該申請須提供留置權登記日期的證據，以及證明在一年或21天強制執行期限內並未提起訴訟的證明。有關留置權期限及強制執行的背景資料，請參閱ATAC LAW關於卑詩省已失效建築留置權及強制執行的指南。

注意：登記官僅可註銷已失效，或強制執行訴訟已被撤銷或和解的留置權。在有爭議的案件中——即申索人爭辯留置權尚未失效，或該留置權被指屬濫用性質、無理糾纏，或濫用司法程序——該項申請須於卑詩省最高法院進行，而非由登記官處理。

在卑詩省移除建築留置權的成本及時間表

移除成本，由一份簡單解除書登記的數百元，到有爭議的第24或第25條申請所須的數千元不等。時間表方面，一份解除書可於3個營業日內完成，而一項法院命令則可能需時數月。

確實成本取決於所採用的方法、申索的複雜程度，以及你是否聘請律師。LTSA的登記費按文件固定收取。法律費用則是最大的變數。法院登記費就簡單的動議而言金額不高，惟在有多份誓章及交叉盤問的爭議聆訊中，費用會迅速累積。

使建築留置權在產權上停留超過必要時間的常見錯誤

最常見的錯誤，包括在未取得已簽署解除書的情況下清償申索、假設留置權會在一年期限屆滿後自動消失、在土地產權登記處登記錯誤的註銷表格，或引用錯誤的留置權登記編號，以及未有利用「21天通知」加快程序。

以口頭方式，或以支票付款而未取得解除文件，將使該留置權無限期停留於產權之上。申索人在獲付款後，並無法定義務須自行登記解除書。務必以已簽署的解除書換取付款，並自行辦理登記。

假設已失效的留置權會自動消失，是第二個常見錯誤。事實並非如此。登記官不會主動註銷留置權。任何對該土地享有權益的人士，均須根據第25條向土地產權登記處申請，方可移除該項「已死亡」的押記。

第三個錯誤是消極等待。許多業主等候12個月，寄望留置權自行失效，卻不知根據第33條，他們可向留置權申索人送達催告起訴通知。此舉會迫使申索人須於21天內提起訴訟，否則喪失該留置權。

最後，在登記任何解除文件前，須確認原留置權確實的登記詳情。若申索人在登記留置權時未有遵循法定登記要求，該項程序缺陷本身即構成根據第25條申請註銷的理據。

何時應聘請卑詩省建築留置權律師

在申索有爭議、多項留置權已就同一物業登記、第24條下的擔保金額受到爭議，或申索人聲稱儘管表面已法定失效但留置權仍屬有效的情況下，均應聘請律師。

一項受爭議的第24條申請，取決於擔保是否充足，以及原本申索理據的強弱，若申請失敗，法院可命令申請人支付訟費。一項受申索人爭議的第25條申請，實質上將演變為一場簡易審訊，須提交誓章證據及法律陳詞，並承擔不利訟費的風險。無論哪種情況，均須聘請一位經常處理《建築留置權法》事務，並熟悉本地法院程序的卑詩省建築留置權律師。

常見問題：在卑詩省移除建築留置權