何謂卑詩省的建築留置權？權利、資格及《建築留置權法》的運作方式

該法建立了一套優先制度，即使在總承包商(general contractor)無力償債或違約、項目超出預算，或業主拒絕付款的情況下，仍能保障承包商、分包商、工人及供應商。留置權附加於業主對改良工程及土地的權益之上。若於物業轉讓前已在土地產權登記處申報，留置權在大多數出售情況下仍然存續。業主不能單純透過出售土地來消滅一項有效的留置權申索。

留置權自工程開始或物料交付且款項尚未清償之時起，即自動產生。須於土地產權登記處進行登記，方能使該索償完善並讓借貸方、買家及其他與該物業有關連的各方得以查悉。在登記之前，留置權雖在法律上存在，卻不具任何實際保障。一經登記，留置權即會顯示於該物業的產權之上，並在索償解決之前，阻止業主自由處置該土地。為使留置權完善並防止其失效，申索人其後必須在法定期限內提起法院訴訟，並登記一份待決訴訟證書（Certificate of Pending Litigation，簡稱CPL）。

該法同時保障建築鏈中的每一個層級。業主保留保留款(holdback)的義務，連同留置權登記制度，為整個項目建立了多層次的財務安全網。遵守保留款規則的業主可限制其自身的風險承擔；不遵守者則可能須支付兩次款項：一次予總承包商，另一次予提出留置權申索的未獲付款分包商。此項法定保留款義務，於我們另一篇有關卑詩省建築留置權保留款要求的文章中有完整闡述。

誰可在卑詩省對物業申報建築留置權？

任何向卑詩省建築項目提供工程或物料而未獲付款的人士，均有權提出留置權申索(Claim of Lien)：此包括總承包商、分包商(subcontractor)、次分包商（及更下游的層級）、工人、設備或物料供應商、工程師及建築師——即使他們與業主並無直接合約關係，亦不例外。

留置權的權利延伸至建築鏈的每一層級。一名根據與分包商所訂合約交付物料、與業主並無任何關係的混凝土供應商，仍可對該業主的產權登記留置權。受次分包商聘用的工人，亦可對聘用總承包商的業主申報留置權。該法將所有這些申索人視為對該土地的改良工程有所貢獻，而該改良工程本身即作為未獲付款工程或物料的擔保。

該法對「改良工程」的定義甚廣。建造、改動、修葺、拆卸，以及物料或設備的供應，均屬其中。建築師、工程師及設計專業人士，可就提供設計、圖則或圖紙的工作申索留置權。他們所製作的設計、圖則或圖紙，即屬對該土地改良工程的貢獻，而留置權的權利並不要求場地上須已實際展開建築工程。

惟此權利亦有其限制。向另一供應商（而非承包商或直接向項目）交付貨品的供應商，一般不屬申索人鏈之內。此「供應商對供應商」規則，是批發商經常遇到的一項障礙。此外，雖然留置權的權利大致上維持一致，但若干土地（例如皇室土地或公路）則獲豁免於留置權制度之外。有關誰符合資格及在何種條件下符合資格的詳細分析，請參閱我們有關承包商可否在無合約下對您的房屋施加留置權的文章。

您有多長時間可在卑詩省申報建築留置權？

根據該法第20條，留置權申索(Claim of Lien)必須在以下觸發事件中最早發生者起計45日內，於土地產權登記處(Land Title Office)登記：

• 就總合約或相關分包合約發出竣工證明書(Certificate of Completion)之日；
• 總合約完工、遭棄置或終止之日；或
• （如無總合約）該改良工程完工或遭棄置之日。

此日期至關重要，而就期限何時起計所產生的爭議亦十分常見。若原有工作範圍已大致完成，短暫返回場地修補輕微缺陷，並不會令限期重新起算。法院會審視該次到訪屬原有合約的一部分，抑或屬另一項新的獨立義務。

該45日期限受到嚴格執行，屬留置權有效性的一項法定先決條件。卑詩省各法院一貫拒絕延長此期限。逾45日期限後申報的留置權即屬無效及不可強制執行，任何衡平法上的濟助均無法使其恢復效力。在涉及欺詐、失實陳述或觸發事件無效的罕見情況下，法院或會裁定申報期限尚未開始起算，或裁定某一方不得援引該期限屆滿作為抗辯。

若已發出竣工證明書，45日期限一般由發出日起計。根據該法，此證明書必須在發出後7日內送達，並張貼於場地上顯眼之處。若您正在某項目上工作，應留意張貼的證明書。即使您未曾獲個別通知，其存在仍會令您的計時開始起算。有關計算限期、確認資格及避免常見計時錯誤的完整程序，請參閱建築留置權申報指南。

申報建築留置權需要哪些文件及表格？

要在卑詩省申報建築留置權，您須進行產權查冊以取得該物業的法定描述，並須向土地產權登記處申報一份訂明的Form 5表格（留置權申索）。

Form 5表格須載有以下資料：

• 申索人的全名及地址；
• 聘用您或您向其供應物料的人士的姓名及地址；
• 所執行工程或所供應物料的概括描述；
• 申索的欠款金額或將到期的金額；
• 該金額已到期或將到期之日；
• 該土地的法定描述，包括地段識別編號（PID）；及
• 可供送達法律文件的「送達地址」。

法定描述至為關鍵。民用地址並不獲接納作土地產權登記之用。您需要透過向土地產權登記處進行產權查冊取得正確的法定描述。

Form 5表格須由申索人本人或申索人的代理人簽署。就法人申索人而言，該表格須由代理人簽署（一般為高級職員、董事或律師）。已簽妥的表格其後須提交至土地產權登記處。

卑詩省的建築留置權優先順序如何運作

當多項留置權申索登記於同一物業之上時，該法建立一套優先框架，令留置權申索人就留置權登記後所作出的按揭墊款，以及就留置權登記後所追討、發出或作出的一切判決、執行令、扣押令及接管令，均享有優先於該等權益的地位。該法第36、37及38條，確保資金按照留置權申索人與業主的關係及其在項目中的具體角色而作出分配。

根據第36條，法院命令出售所得的款項須分為兩個獨立的「資金池」：

• 分包商╱工人資金池：此即「業主解除款項」（清除業主並非直接聘用人士所提出留置權所需的款項）。此資金池按照第37條分配。
• 總承包商資金池：在首個資金池填滿後所餘下的任何款項，用以支付業主直接聘用的人士。此資金池按照第38條分配。

在該兩個資金池之內，第37及38條訂立以下的付款優先次序：

• 留置權申索人就申報及強制執行其留置權所產生的法律費用；
• 工人最多6週的未付工資；
• 承包商、分包商、物料供應商的餘下索償金額，以及超過6週的工人工資。

同一優先級別內的所有留置權申索人，按比例分享可用資金。舉例而言，若第37(2)(b)條下的「工人資金池」只有10,000元，但工資索償總額為20,000元，則每名工人可獲每一元的五角。根據第37(4)條，分包商及供應商所獲的分配額進一步受一項「優先計算基準」規範，以確保各類申索人相對其應得的總金額，能公平分享可用的保留款資金。

該法第32條就墊款時間所規定的內容，規範留置權與按揭之間的相互關係。雖然留置權的權利可能較早存在，但已登記的按揭就留置權申索登記之前所墊付的一切款項，仍享有優先於留置權的地位。就進行中的建築項目墊款的貸方，須考慮留置權申索人可能就其後的按揭墊款享有優先地位的可能性。這正是建築貸方在批出建築貸款的分期款項之前，通常會監察留置權登記情況的原因。

留置權申索人與按揭權人之間的優先次序爭議，由卑詩省最高法院在強制執行程序中解決。法院會按照該法所定的優先規則分配可用資金，先處理費用及工資，再處理餘下的留置權申索。當按揭權人與留置權申索人均聲稱享有優先地位時，結果取決於相關按揭墊款究竟是在留置權申索登記之前抑或之後作出——此為一項往往需要法律論證的事實性分析。

此優先框架與保留款義務直接相關。由於保留款資金是可用以支付留置權申索人的主要資金池，未有保留該資金的業主便會喪失限制其風險承擔的法定保障。有關不遵守保留款義務所帶來的全部後果，載於我們有關卑詩省建築留置權保留款要求的文章。

建築留置權與卑詩省其他建築付款補救措施的比較

建築留置權是一項無須事先取得法院裁決即可直接附加於物業之上的有擔保補救措施，有別於違約訴訟（產生無擔保判決），亦有別於建築信託索償（其追討對象為承包商的財務資產，而非該土地）。

違約索償是最常見的留置權替代方案。它會產生一項法院判決，可強制執行於債務人的資產（包括該物業）之上——惟須經審訊或簡易判決程序，過程需時數月至數年。在採取進一步強制執行步驟之前，該判決均屬無擔保性質。建築留置權則毋須經過最初的判決階段：於土地產權登記處登記後，即可立即令產權受到負擔，並在申報一刻即產生實際的談判籌碼。

根據該法第10條所提出的信託索償，是一項獨立但相輔相成的補救措施。當總承包商就特定項目向業主收取款項時，該法規定該筆款項須被視為為曾就該項目出力的分包商及供應商而持有的信託款項。信託索償可向總承包商本人提出，或根據該法第11條向指揮該公司的個人提出，不論該物業是否已售出或產權是否已轉手。當總承包商收取款項後將其挪用，導致分包商未獲付款時，信託索償尤其有力。與留置權不同，信託索償並不取決於該物業是否仍在債務人手上。有關信託索償何時適用及其與留置權如何相互作用的詳情，請參閱我們有關卑詩省建築信託索償的文章。

支付擔保保證（payment bond）常見於卑詩省的公共基建項目，即使總承包商未能履約，亦可保證分包商及供應商獲得付款，惟須受該擔保條款所限。由於省級皇室土地及公共公路不得根據該法申請留置權，支付擔保保證常被用以取代留置權保障。支付擔保保證是項目開始時所訂立的合約工具，其範圍取決於其條款及擔保公司的信用狀況。並非每個私人項目均設有支付擔保保證。就沒有擔保保證的私人住宅及商業項目而言，建築留置權通常是可用以保障及強制執行付款的主要法定機制。

實務上，經驗豐富的建築律師往往會同時採取多項補救措施：申報留置權以確保該物業、向承包商提出信託索償，並提起違約訴訟——各自透過不同的法律機制保障申索人的地位。ATAC Law的建築留置權律師，會就每個個案就最佳補救措施組合提供意見。

住宅與商業項目在卑詩省的建築留置權比較

該法適用於卑詩省所有建築項目——住宅、商業、工業及機構項目。法定規則不論項目類型均屬相同，惟在實務上會因項目管理方式不同而有不同的適用方式。

在商業項目中，業主一般會委任一名付款核證人（例如建築師或工程師）。該核證人發出竣工證明書，而45日期限一般由該證明書發出之日起計。在住宅項目中，由於甚少設有正式的核證人，45日期限一般由總合約或改良工程本身完工或遭棄置之日起計。然而，若住宅業主確有使用竣工證明書，則該證明書必須張貼於場地上。任何項目的分包商均須留意此類張貼，否則可能在不知情下錯過期限。

業主有時會誤以為，若自己並未聘用某分包商，則該分包商所申報的留置權屬無效，原因是彼此之間並無直接合約關係。此見解並不正確。該法賦予供應鏈每一層級人士，就業主的物業享有留置權，不論彼此是否存在直接合約關係。業主的保障在於保留款資金，而非缺乏直接合約。保留10%保留款、並只在留置權期限屆滿後才予以發放的業主，可獲保障免於支付兩次款項；未有如此行事者，則須面對須自掏腰包支付差額以清理其產權的真實風險。

分層物業在該法及《分層物業法》（Strata Property Act）下均面臨特定的申報挑戰。就特定分層單位工程所申報的留置權，僅附加於該特定單位及其地段識別編號（PID）之上。就公共物業工程所進行的工程，則按各分層單位的單位權益比例，附加於個別分層單位之上。就公共物業工程於分層物業申報留置權，須分別識別每個受影響的PID，並須就每一個PID分別繳付土地產權及測量局的登記費用。就分層單位識別錯誤的PID，是造成申報瑕疵的常見原因。有關多地段及分層物業申報的費用影響，於我們有關卑詩省申報建築留置權費用的文章中有詳細闡述，而相關程序要求則載於申報指南之中。

建築留置權不能做到的事

建築留置權可為業主帶來有擔保的談判籌碼及壓力，但它並不保證獲得付款，不涵蓋推測性或未來的金額，不能保障免受一名已完全遵守保留款規定的業主所影響，並且在破產情況下，若聯邦破產法優先於省級留置權，可能無法存續。

建築留置權並不保證獲得付款。它會在產權上構成一項押記，並阻止業主出售或再融資，惟留置權申索人仍可能須向卑詩省最高法院提起訴訟，須在留置權登記後一年內於產權上登記一份CPL，並須經審訊勝訴或達成協議和解，方能追討款項。登記可產生談判籌碼，卻不會自動產生付款。大多數留置權申索一旦因產權負擔為業主構成實際障礙，便會透過協商或調解解決。有關登記後保障及強制執行已申報留置權所需的步驟，請參閱我們的建築留置權申報指南。

建築留置權不涵蓋未來或推測性的金額。只有已完成的工程及已交付的物料，方可納入索償範圍。進行中合約下尚未完成的工程、未完成工程的預期利潤，以及純屬合約性質的損害賠償（例如與工程或物料價值無關的一般違約或延誤損害賠償），均不屬該法下可申索留置權的金額。Form 5表格的申索須反映實際未獲付款的金額，並須有合理的事實基礎支持，例如合約條款、進度款項或工程履行╱物料交付的紀錄。

建築留置權並不會令已妥為保留保留款的業主承受無限的法律責任。若業主就每筆付款均保留10%，並只在45日限期確認產權清晰後方予發放，其對分包商索償的風險承擔便僅限於該保留款資金。即使總承包商留下多名未獲付款的分包商，遵守法定規則的業主亦無須支付超出該資金的款項。只有在未有遵守保留款義務的情況下，風險才會落在業主身上——此一機制在我們的保留款要求文章中有完整說明。

建築留置權未必能在業主破產時存續。《破產及無力償債法》（Bankruptcy and Insolvency Act，聯邦法例）與省級留置權權利之間的相互關係，未必總是有利於留置權申索人。視乎留置權登記時間相對於破產申請的先後次序，破產受託人可能會質疑該留置權的優先地位，或將該申索定性為無擔保債務。在破產情況下，於依賴建築留置權作為主要或唯一追討機制之前，尋求法律意見至為重要。

最後，建築留置權並不能免除妥善備存文件的需要。未有支持文件（例如發票、合約、送貨單、工時記錄）便申報留置權的申索人，在強制執行程序中將難以證明所申索的金額。若留置權申索缺乏文件支持，便容易在業主的申請下被削減或撤銷。有關惡意留置權責任的風險，以及故意誇大申索所帶來的財務後果，載於我們有關卑詩省申報建築留置權的成本及風險的文章。