建築留置權如何影響卑詩省物業產權：從登記到解除

在卑詩省土地產權登記處（Land Title Office）登記的建築留置權，會在物業產權上構成一項法定押記，限制業主出售、再融資，或轉讓該土地的能力，直至留置權獲清償、以保證金替代，或經法院命令解除為止。根據土地產權及測量管理局（LTSA）所述，提交建築留置權申索（「CBL」）毋須繳費。CBL登記後，留置權申索人最長有一年時間須向法院提起訴訟，並就物業產權登記待決訴訟證書（「CPL」）。本文說明建築留置權在卑詩省對物業產權在各個階段所產生的影響：由登記一刻起，經其對物業交易的影響，以至從土地產權紀錄中清除該項押記的程序。

提交建築留置權後，物業產權會有什麼變化

提交建築留置權，會在物業產權上構成一項法律押記，賦予留置權申索人在該土地上的擔保權益，並於土地產權登記處登記，任何人士就該物業進行產權查冊時均可查閱。

建築留置權並非針對業主的個人債務，而是依附於土地本身。根據《建築留置權法》（Builders Lien Act, SBC 1997, c. 45），為土地上的改良工程提供人工或物料的承辦商、分包商、工人，或物料供應商，均取得就該物業產權登記留置權的法定權利。建築留置權旨在擔保已進行工程或已交付物料的價值所應得的款項。無論申索人與業主之間是否存在直接合約關係，此項權利均告存在。

登記須透過LTSA進行。留置權申索人須提交Form 5表格（留置權申索），由土地產權登記處在物業產權上作出批註。自登記一刻起，建築留置權即成為該土地上一項可於公開紀錄中查閱的押記。任何查冊人士，不論是準買家、按揭貸款機構，抑或地產專業人員，均會看到該留置權以押記形式列於產權紀錄之上。LTSA確認，產權上的建築留置權申索，是為擔保就改良工程所提供人工或物料的款項而登記的一項權益。

建築留置權如何在卑詩省土地產權登記處的產權紀錄上顯示

建築留置權會以已登記押記的形式，顯示於物業產權之上，並附有獨一的登記編號、申索人姓名及提交日期，供所有查冊人士查閱。

土地產權登記處於接納CBL後，會為其編配登記編號。此編號連同申索人的法定姓名及登記日期，一併顯示於產權上的留置權登記項目旁。該項紀錄會一直留於產權之上，直至留置權獲解除、經法院命令撤銷，或因時效屆滿而經申請予以移除為止。有關擬備及提交Form 5表格的完整程序，包括所需的申請人或代理人資料、物業的法律描述、申索及債務人詳情，以及透過myLTSA的電子提交方式，請參閱有關如何在卑詩省提交建築留置權的完整指南。

建築留置權與按揭或法院判決在一項關鍵之處有所不同：建築留置權的登記毋須法院命令或磋商達成的協議。《建築留置權法》直接賦予提交留置權的權利，令登記成為合資格申索人可採用的自助濟助方式。業主往往在收到已提交CBL的副本時、公證員或律師在產權查冊過程中識別出該項押記時，或因該留置權出現於產權上而令一宗待決交易陷入停滯時，方首次得悉留置權的存在。

物業產權上有建築留置權，可否出售或再融資

產權上登記有建築留置權的物業，無法順利完成出售或再融資，因為貸款機構及買家均要求清晰的產權，而該留置權代表一項尚未解決的法定押記，其優先次序凌駕於其後大多數登記於該土地上的權益。

按揭貸款機構在放款前會評估產權狀況。已登記的建築留置權，顯示存在一宗與該物業直接相關的未解決付款爭議。機構貸款方、信用合作社，以及私人按揭公司，均一致拒絕在建築留置權仍留於產權之上期間，批准新的融資或再融資。該留置權令附連於該土地的義務總額存在不確定性，而在問題未解決前，任何貸款機構均不會承受此風險。再融資申請有可能在產權審閱階段即遭拒絕，而不論借款人的信貸狀況或資產淨值如何。

買家亦面臨相同的障礙。買方律師或公證員會在成交前，按標準盡職審查程序進行產權查冊。若查冊發現建築留置權，交易便有可能陷入停滯。買方的法律代表會建議在該項押記獲移除前，不應完成購買。實際而言，業主必須在任何出售成交前，先行解決該項建築留置權。

待決訴訟證書及其對產權的影響

待決訴訟證書（Certificate of Pending Litigation，簡稱CPL）是《土地產權法》（Land Title Act）下的一項登記，於留置權申索人展開執行建築留置權的法院程序時，凍結物業產權，並在訴訟解決或CPL撤銷前，阻止轉讓、新按揭，以及所有其他產權交易。

CPL於留置權執行時間表的特定階段出現。CBL登記於產權之後，留置權申索人有一年時間須展開法院訴訟以執行該建築留置權。根據《建築留置權法》第33條，申索人須在該一年期限內提起法院訴訟，並在土地產權登記處登記CPL。若未能在期限內作出，該建築留置權將完全失效。卑詩省法院圖書館（Courthouse Libraries BC）有關提交CPL的指南，說明了《土地產權法》下登記的程序規定。

CPL對物業產權的影響，較單獨的CBL更為嚴重。CBL僅構成一項押記，而CPL則實質上凍結整個產權：在CPL撤銷或法院訴訟終結前，該物業不得進行任何轉讓、新按揭，或其他登記。該一年的執行時限屬嚴格且不可延展：申索人如錯過該期限，CBL可從產權中撤銷。有關卑詩省留置權屆滿及執行時限的完整時間表，請參閱我們專門論述執行期限的文章。

如何在卑詩省從物業產權中清除建築留置權

建築留置權可透過以下四種方式之一從物業產權中清除：全數清償申索金額、存入保證金以替代該留置權、根據《建築留置權法》第24條經法院命令撤銷，或在一年執行時限屆滿而未展開訴訟的情況下，因時效屆滿而申請移除。

清償是從產權中清除建築留置權最直接的途徑。業主向留置權申索人支付已登記申索的全數金額。申索人隨後簽立解除書（Form C表格），業主再將其登記於土地產權登記處，以將建築留置權從產權中移除。卑詩省法律改革協會（BC Law Institute）就留置權執行所作的分析，概述了規範解除程序，以及申索人於收款後須提供解除書的法定框架。

存入保證金可令業主將建築留置權從產權中移除。根據《建築留置權法》第24條，業主可向卑詩省最高法院申請，於存入保證金（通常為保證金或存入法院的款項）後撤銷該留置權。保證金額通常相等於留置權金額另加訟費，若法院認為足夠，亦可少於申索的全數金額。法院其後會命令將建築留置權從產權中移除，而付款爭議則轉為金錢申索繼續進行，而不再是對該土地的押記。

當建築留置權屬無效、已屆滿，或提交程序不當時，適用經法院命令的撤銷。業主可根據第25條申請撤銷留置權的命令。法院會評估該留置權是否於45日的法定期限內提交、CBL是否符合訂明的表格規定，以及該申索是否具有法律理據。有關該四種方式的逐步詳解，包括相關費用及預期時間表，請參閱有關在卑詩省移除建築留置權的完整指南。

在建築工程項目期間保障您的物業產權

業主在施工期間保障產權的方法，包括就所有付款保留法定的10%保留款、要求分包商在每個付款階段提供法定聲明書，以及在整個工程項目期間監察LTSA產權紀錄，以留意有否新的留置權登記。

10%保留款是《建築留置權法》下的強制規定。業主向承辦商作出的每一筆付款，均須保留10%，直至工程實質完工後55日為止。此項保留款的作用，正是為了應付分包商及物料供應商因未獲總承包商付款而可能提出的建築留置權申索。若提早發放保留款項，業主便須就過早發放的金額，承擔建築留置權申索的個人法律責任。

分包商的法定聲明書，可為物業產權提供多一層保障。業主可在每個付款階段，要求總承包商提供聲明書，確認截至目前為止，所有分包商及物料供應商就已完成的工程均已獲付款。此舉可建立一份同期紀錄，減低物業產權出現意料之外CBL登記的風險。透過定期進行產權查冊，或透過LTSA土地產權實務手冊（Land Title Practice Manual）平台訂閱地段活動通知，監察產權變動，可讓業主及時發現新的留置權登記，而毋須待交易已經展開時，方在出售或再融資之際才發現有關押記。