对于持有多份预售合约的投资者来说，如果无法顺利转让合约，受到影响的可能并不只是单个单位，而是其持有的整批单位。买卖合约、《房地产开发市场推广法》（REDMA），以及分层物业转让诚信登记册（Condo and Strata Assignment Integrity Register），共同构成处理这类转让纠纷的法律框架。
对于开发商而言，清晰的转让条款和完整、准确的记录，有助于在发生争议时维护自身权益。如果合约在转让同意、费用或申报要求方面规定不清，则可能增加发生争议的风险。
ATAC LAW - 安泰律师事务所为卑诗省开发商提供房地产开发法律服务，并就预售项目中批量买家及投资者的转让纠纷提供法律意见。
预售合约中的「转让」是什么意思？
转让是指在项目完工前，将买家根据预售合约取得的购买预售单位的权利（一项诉讼上的财产权，chose in action）转让给新的买家。原买家称为转让人，新买家称为受让人。根据REDMA，任何转让在生效前都必须取得开发商的同意。
预售合约赋予买家在建筑物落成，以及分层物业计划书存放于土地登记处之前，向开发商购买分层单位的权利。转让就是将这项权利转给新的买家，而此时项目通常仍在建设中。
完成转让后，受让人取得原买家在合约下的相关购买权利，但开发商与原买家之间签订的原有合约仍然适用于该单位。
REDMA对此设有相关规定。除非开发商明确禁止转让，否则预售合约必须规定，买家未经开发商事先同意不得进行转让。对于允许转让五个或以上分层单位的开发项目，政策声明第16号（Policy Statement 16）还规定了额外的披露要求。
开发商可以通过详细的合约条款，对转让的同意、费用及披露等事项进行具体规定，因此相关条款的起草本身也是重要的一环。
一宗转让通常涉及三方：原买家、受让人及开发商。原买家是与开发商签订预售合约的一方，受让人是取得购买权利的新买家，而开发商则是根据合约需要对转让作出同意的一方。
转让会改变购买权利的持有人，但不会自动改变开发商与原买家之间的合约关系。这也是为什么开发商在每宗转让中仍然保留重要的法律角色。开发商为分层物业项目制定的转让规则，会影响同意权、转让费及披露等事项，并在发生争议之前就已经开始发挥作用。
为什么批量购买及投资者转让容易产生纠纷？
批量购买及投资者转让之所以容易产生纠纷，是因为一些投资者购买多个预售单位，是为了在项目完工前将合约转让，并从房价上涨中获利。
当市场向好时，这种投资策略可能较为可行。但如果房价下跌或融资条件收紧，原本计划进行的转让可能无法完成，开发商与投资者之间便可能就转让同意、费用及责任等问题产生争议。
投资者购买多个预售单位，通常希望在项目完工前以高于原合约价格的价格转让合约。这种做法在活跃的预售市场中较为常见。然而，当市场转冷时，愿意接手的买家可能减少，转售价格也可能低于原来的合约价格。在这种情况下，投资者可能会向开发商提出一些原合约并没有规定的安排或要求。
批量购买与单个单位交易的主要区别，在于一次可能涉及多个单位。例如，开发商向同一名投资者出售十个单位，如果该投资者融资失败，可能同时影响十个单位。这不仅可能影响项目的销售目标，也可能影响开发商与贷款人之间的融资安排。
因此，开发商如何处理一名批量投资者的转让问题，可能同时影响该投资者持有的多个单位。
一些情况可能进一步加剧这类纠纷。投资者的计划通常依赖于项目完工前房价上涨，因此市场转冷可能导致潜在买家减少，并使转售价格低于原合约价格。
与此同时，投资者和潜在受让人的融资条件都可能收紧。由于批量投资者同时持有多个单位，一名投资者遇到的问题可能同时影响其持有的所有单位。
税务因素也可能使相关计算更加复杂。自2025年1月1日起，卑诗省的炒房税（BC home flipping tax）适用于持有期少于730天的预售合约转让所得收入，从而进一步压缩过去批量转让可能产生的利润空间。
转让同意权及转让费纠纷
开发商可以在合约允许的情况下拒绝批准转让，也可以根据合约规定收取转让费。
这类争议的核心通常在于：
合约是否允许该项转让；
开发商是否有权根据合约条款拒绝转让；以及
转让费是否符合合约规定并可以强制执行。
开发商对转让的同意权，是控制预售合约转让的重要工具。大多数预售合约都会赋予开发商一定的酌情权，让开发商决定是否批准转让。
开发商可能基于商业原因拒绝转让，例如希望控制最终完成交易的买家、管理剩余单位的销售，以及维持整体销售计划。
如果拒绝转让的决定符合合约规定，该决定可能成立。但如果开发商拒绝转让的理由超出了合约允许的范围，则可能面临挑战。
被拒绝转让的投资者可能提出不同的主张，例如合约并没有授权开发商基于相关理由拒绝转让；开发商已经放弃了相关限制；或者开发商过去一直批准类似转让，因此可能受到禁反言原则的约束，不能再拒绝转让。
转让费也可能产生类似争议。例如，投资者可能认为开发商收取的转让费超过合约规定的金额，或者认为开发商将转让费适用于合约并没有规定的转移行为。
转让费是否可以强制执行，以及开发商拒绝转让的决定是否有效，最终都取决于合约本身。争议的重点通常是费用金额及触发条件是否与买家同意的合约内容一致。
因此，清晰、准确的合约条款对于处理这些问题非常重要。《房地产开发市场推广法》要求预售合约规定未经开发商同意不得进行转让，而开发商对同意权及费用的具体规定，则取决于合约条款是否清楚完整。
原买家转让后仍可能承担责任：转让与债务更替（novation）的区别
转让通常转移的是买家的权利，而不是买家的义务。因此，原买家（转让人）基于合约相对性（privity of contract），在转让后仍可能需要对开发商承担责任。
只有通过债务更替（novation），由新的受让人取代原买家，并解除原买家的责任，才能消除原买家的相关责任。
转让与债务更替之间的区别，在单位最终无法完成交易时尤其重要。
转让可以将合约下的购买利益转给受让人，但转让人仍可能需要对开发商负责，因为开发商并没有因此自动解除原买家的合约责任，开发商与原买家之间的合约关系仍然存在。
债务更替则是不同的法律机制。它由受让人取代原买家，并解除原买家的责任。开发商通常会谨慎考虑是否同意债务更替，而且应以书面方式处理。
这一区别在完成交易时尤其明显。单纯批准转让，并不等于开发商同时批准债务更替。如果开发商没有解除原买家的责任，原买家的合约责任仍可能存在。
在多次连续转让的情况下，开发商追讨款项时，所针对的可能是仍与开发商存在合约关系的一方，而不一定是最终持有单位的人。
当受让人无法完成交易时，开发商可能会向仍与其存在合约关系的转让人追讨。对于开发商而言，妥善保留转让人的相关责任非常重要，以免在处理转让时意外放弃相关权利。
ATAC LAW的诉讼团队可以协助开发商在转让文件中明确及保留相关责任，使开发商在受让人无法完成交易时，仍可向应负责任的一方追讨短缺款项。
申报及税务风险：CSAIR义务
开发商必须收集每宗预售转让的相关资料，并向分层物业转让诚信登记册（Condo and Strata Assignment Integrity Register）进行申报。
遗漏或错误申报可能带来合规风险。自2025年9月起，开发商还需要针对过去的错误及遗漏采取纠正措施。
申报义务由开发商承担，而不是由转让人承担。自2019年1月1日起，开发商必须收集项目中每宗转让的指定资料，并按季度进行申报，直至分层物业计划书存放为止。
该登记册将转让活动与税务管理联系起来。因此，申报资料不完整不仅可能造成合规问题，也可能使相关交易受到进一步审查。
对于每宗转让，开发商需要收集并申报：
- 转让各方的身份及联系方式；
- 转让协议的条款；
- 与该项转让有关的支付金额；以及
- 按季度进行申报，直至分层物业计划书存放为止。
该登记册会与卑诗省金融服务管理局及加拿大税务局共享资料，使转让申报与税务评估相互配合。
自2025年9月30日起，如果开发商发现有未申报的转让，或者之前的申报存在错误，则需要进行更正。
因此，开发商应确保分层物业转让诚信登记册中的申报记录完整并保持最新，以便作为项目转让情况的重要记录。
常见的批量购买及投资者转让纠纷
下表列出了开发商在批量购买及投资者转让中可能面对的争议、产生争议的常见情况，以及在合约条款完善的情况下，开发商通常可以采取的处理方式。
开发商如何解决这类纠纷？
开发商可以通过协商、根据合约约定的争议解决机制，或通过诉讼来处理批量购买及投资者转让纠纷。
开发商的立场通常取决于几个关键因素，包括清晰的转让同意及费用条款、完整的CSAIR申报记录，以及能够证明转让人在交易无法完成时仍需承担责任的相关证据。
具体解决方案取决于合约及其他相关文件。如果投资者无法通过转让出售所持单位，开发商有时会选择协商调整交易时间表或寻找其他受让人，而不是立即追究违约责任，因为完成销售可能比诉讼更有利于项目。
如果协商无法解决问题，合约条款将成为处理争议的重要依据，而涉及的金额有时也可能足以支持正式的强制执行行动。
开发商通常可以通过以下方式处理批量购买或投资者转让纠纷：
- 协商调整交易时间表，或寻找其他受让人完成交易；
- 根据合约中的调解或仲裁条款处理争议；
- 通过诉讼强制执行有关同意权、费用或责任的合约条款；或
- 针对每份合约分别处理批量违约，包括没收订金、转售单位，以及就每份合约追讨短缺款项。
批量违约需要按照每份合约分别处理。开发商可以针对每个单位处理订金、转售及短缺款项等问题。如果受让人违约并无法完成交易，开发商也可能向仍承担合约责任的转让人追讨。
对于买家无法完成交易时可以采取的补救措施，本身也是一个独立的法律问题。将这些补救措施与转让人的责任结合处理，可以帮助开发商针对受影响的多个单位建立完整的索偿依据。
什么时候应该咨询房地产开发律师？
开发商最好在批准或拒绝转让之前先取得法律意见，因为转让同意、转让费、CSAIR申报，以及转让人的持续责任，都可能影响日后发生的争议。
及早取得法律意见，可以帮助开发商在转让最终无法完成时维护自身权益。
法律顾问可以在整个过程中协助开发商，从起草转让条款，到受让人违约后的强制执行。
法律顾问越早介入，通常越有助于开发商在作出决定前明确自身的法律立场。如果开发商在没有充分考虑的情况下批准转让，或者遗漏必要的申报，等到投资者所持有的多个单位陷入僵局后才处理，可能会更加困难。
法律顾问可以协助起草清晰、能够经得起挑战的转让同意及费用条款，并就如何在合约允许的范围内拒绝转让提供法律意见。
法律顾问也可以协助确认CSAIR申报是否完整，以及在发现错误或遗漏后进行更正。
此外，法律顾问可以协助保留转让人的责任，以便在受让人违约时进行追讨，并在批量投资者无法完成多个单位的交易时，统筹处理订金、转售及短缺款项索偿等问题。
ATAC LAW代表卑诗省开发商处理预售及房地产开发纠纷，专注于REDMA合规、转让架构设计及合约执行，而非提供一般律师事务所的广泛法律服务。
如果开发商面临批量购买或投资者转让纠纷，可以咨询ATAC LAW的房地产开发律师，在争议进一步升级之前了解相关法律选择。
常见问题
开发商能否拒绝批准预售转让？
开发商可以在合约允许的情况下拒绝批准转让。REDMA规定，预售合约必须说明未经开发商事先同意不得进行转让。
如果开发商的拒绝决定符合合约条款，并且开发商没有因为过去曾批准其他转让而放弃相关限制，该拒绝决定可能成立。
原买家转让预售合约后，是否仍需要承担责任？
原买家（转让人）在转让后仍可能需要对开发商承担责任，因为转让通常转移的是权利，而不是义务。
只有通过债务更替，由受让人取代原买家并解除转让人的责任，才能消除原买家的相关责任。开发商通常会谨慎考虑是否同意债务更替，并应以书面方式处理。
开发商在卑诗省能否收取转让费？
如果合约明确规定转让费的金额及适用条件，开发商可以根据合约收取转让费。
争议通常发生在费用条款不明确的情况下。因此，清晰、完整的合约条款对于确定转让费是否可以强制执行非常重要。
开发商是否需要申报预售转让？
开发商需要将每宗预售转让申报至分层物业转让诚信登记册，并收集各方资料、转让条款及相关支付金额，同时按季度进行申报，直至分层物业计划书存放为止。
该登记册会与BCFSA及加拿大税务局共享资料。
当批量预售买家无法完成多个单位的交易时，会有什么后果？
开发商需要按照每份合约分别处理批量违约，包括处理每个单位的订金、转售，以及每份合约下的短缺款项索偿。
如果受让人无法完成交易，开发商可能向转让人追讨相关款项，而在没有完成债务更替的情况下，转让人仍可能需要承担原合约下的责任。
| 争议 | 起因 | 开发商的一般立场 |
| 拒绝同意转让 (Consent withheld) | 批量预售买家试图转让需要开发商同意的合约 | 如果合约允许且开发商没有放弃同意权，开发商可以拒绝同意 |
| 转让费 (Assignment fee) | 对转让费的金额或适用条件存在争议 | 如果合约已经订明明确条款，该费用可以强制执行 |
| 违约后转让人的责任 (Assignor liability after default) | 受让人未能完成单位交易 | 除非已经完成债务更替（novation），否则转让人仍可能需要承担责任 |
| 申報與CSAIR | 转让未申报或申报资料有误 | 开发商需要收集、申报，并在发现错误或遗漏时进行更正 |
| 多个单位同时违约 (Multiple defaults) | 批量预售买家无法完成多个单位的交易 | 结合没收订金、转售单位，以及针对每个单位的差额提出索偿 |
