在卑诗省强制执行建筑留置权（builders lien），必须在留置权登记之日起一年内，向卑诗省最高法院（BC Supreme Court）提交民事索赔通知（Notice of Civil Claim），并针对该物业产权登记待决诉讼证明（Certificate of Pending Litigation，CPL）。这两个步骤均必须在一年期限内完成。如果留置权未能在该期限内得到强制执行，该留置权将永久失效。
建筑留置权（builders lien）赋予承建商、分包商、工人及材料供应商一项法定权利，可以就卑诗省建筑项目中未支付的工程款或材料款向相关不动产提出权利主张，但公路或部分市政项目可能适用豁免。在土地登记处（Land Title Office）登记留置权只是第一步，并不是最后一步。《建筑留置权法》（Builders Lien Act），SBC 1997, c. 45规定了两个不可协商的期限：在实质完工、工程放弃或合同终止后的45天内登记留置权，然后在留置权登记之日起一年内向卑诗省最高法院启动强制执行程序。这两个期限均为严格期限。本指南将全面介绍强制执行程序，包括民事索赔通知、待决诉讼证明、错过强制执行期限的后果，以及分包商和材料供应商为独立保护自身权利所必须采取的措施。
在卑诗省，强制执行建筑留置权究竟需要什么？
在卑诗省强制执行建筑留置权，意味着通过向卑诗省最高法院提交民事索赔通知（Notice of Civil Claim）启动民事诉讼程序，并针对物业产权登记待决诉讼证明（Certificate of Pending Litigation，CPL），而且这两个步骤均必须在留置权于土地登记处登记之日起一年内完成。
已登记的留置权会针对业主在土地及其改良物中的权益形成法定权利负担（statutory charge）。该权利负担会影响产权，使物业难以进行无负担出售或再融资，并向所有处理该物业的相关方表明存在尚未解决的付款争议。留置权所产生的实际压力是真实存在的，但这种作用受到时间限制。如果留置权背后没有相应的法院诉讼程序，一年后该留置权将失效。强制执行程序则会将产权上的已登记权利负担转化为正在进行的法院案件，并可能最终获得判决、强制出售物业以及取得付款。
强制执行程序主要涉及两份文件。民事索赔通知（Notice of Civil Claim）是正式启动法律程序的法院文件，其中列明相关当事人、合同条款、已经完成的工程、尚未支付的款项以及所要求的救济。CPL则是在土地登记处单独登记的文件，用于提醒查询该物业产权的任何人士，目前存在影响该物业的诉讼程序。两者均为必要步骤。仅向法院提交民事索赔通知而未登记CPL，并不能使留置权在一年期限届满后继续有效。
第一步：向卑诗省最高法院提交民事索赔通知
民事索赔通知（Notice of Civil Claim）是根据《建筑留置权法》（Builders Lien Act）第26条及第33条启动建筑留置权强制执行诉讼的法院文件。该文件必须在留置权登记之日起一年内向卑诗省最高法院提交。超过该日期才提交，将导致留置权权利永久失效。
民事索赔通知必须确定所有留置权申请人及列名被告，说明建筑项目及已完成工程的范围，具体列明索赔金额，并明确所要求的救济。在建筑留置权诉讼中，通常要求的救济包括：宣告留置权有效且仍然存在；如果判决未获履行，命令出售相关物业；以及针对被告未支付金额作出个人判决。该文件受卑诗省《最高法院民事规则》（BC Supreme Court Civil Rules）管辖。如果索赔遗漏必要的具体信息，可能会被法院驳回；如果有缺陷的索赔在一年期限届满后被驳回，则无法以新的索赔取代。
正确列明被告并非可有可无。在标准的强制执行诉讼中，被告包括物业登记业主；如果申请人是分包商，则包括总承包商（head contractor）；以及其他在物业上登记有权益且可能受到留置权判决及优先权主张影响的相关方。如果拥有已登记权益的一方未被列入诉讼，该方可能不受留置权影响而取得其权益。此阶段进行土地产权查询并非可有可无：申请人在提交诉讼前必须了解该物业上已经登记的其他权利负担及权益。
《建筑留置权法》（Builders Lien Act, SBC 1997, c. 45）的程序要求与卑诗省《最高法院民事规则》（BC Supreme Court Civil Rules）相互配合，因此自行准备索赔文件时容易出现错误。常见错误包括列错物业业主、遗漏必要被告，或错误填写法定扣留款（holdback）金额。如果留置权的时效期限已经届满时仍存在这些错误，该等错误将产生永久后果：法院无权酌情允许通过修改文件来恢复已经失效的留置权权利。大多数申请人会聘请律师在期限届满前准备民事索赔通知。
第二步：针对物业产权登记待决诉讼证明
提交民事索赔通知后，留置权申请人必须在土地登记处（Land Title Office）针对具体物业登记待决诉讼证明（Certificate of Pending Litigation，CPL）。CPL会使留置权对产权产生的效力在法院诉讼期间继续存在，并且必须在一年强制执行期限内完成登记。
CPL是根据《土地权属法》（Land Title Act）登记的文件，用于提醒查询物业产权的任何人士，目前存在影响该物业的诉讼。CPL通过建立与正在进行的法院诉讼相关联的产权负担，防止该诉讼情况在产权查询中被忽略。卑诗省土地及测量局（Land Title and Survey Authority of British Columbia，LTSA）负责处理针对物业地块识别号码（Parcel Identifier，PID）的CPL登记。原始留置权登记（CBL）及CPL会作为独立的权利负担分别显示在物业产权上。
登记CPL时，申请人须向LTSA提交CPL表格，并提供已经提交民事索赔通知的相关证明。登记费用及程序要求依据《土地权属法》（Land Title Act）执行。CPL必须与民事索赔通知一样，在同一个一年期限内完成登记。判断是否在期限内完成登记的依据是CPL在LTSA完成登记的日期，而不是准备或提交文件的日期。在一年期限最后几天才提交法院索赔的申请人，必须考虑LTSA处理登记所需的时间。
CPL一旦登记，建筑留置权不会在一年期限届满时失效。留置权权利会在法院诉讼持续期间继续有效，而诉讼可能根据争议的复杂程度持续数月甚至数年。如果物业业主在CPL仍然有效的情况下希望出售或再融资，则必须解决相关付款索赔、取得法院命令允许出售并将出售所得款项存入信托等待诉讼结果，或者根据《建筑留置权法》第24条提供担保，以便在争议继续进行期间取消产权上的留置权。有关留置权登记及强制执行之前的申请流程，请参阅ATAC LAW的《卑诗省建筑留置权登记指南》。
《建筑留置权法》第33条规定的一年强制执行期限
《建筑留置权法》（Builders Lien Act）第33条规定，如果申请人未能在留置权登记之日起一年内提交民事索赔通知并登记CPL，建筑留置权将自动失效。该期限没有延期机制，法院无权酌情免除该期限，当事人之间的协议也不能暂停该期限的计算。
一年期限从留置权在土地登记处登记之日开始计算，而不是从工程完成日期、发票开具日期或付款争议发生之日起计算，而且无论未支付金额的大小、基础索赔的依据是否充分，或当事人是否正在进行和解谈判，均不影响该期限。
卑诗省法院将第33条规定的期限视为具有严格管辖性质的期限。申请人错过该期限后，没有衡平法救济，也不存在基于困难情况而延长期限的方式，当事人之间也不能通过协议暂停或延长该期限。在实践中，许多建筑留置权争议会在一年期限届满前解决，因为已登记的留置权会立即对物业业主产生压力。当谈判陷入僵局或业主停止回应时，申请人必须提交诉讼，无论双方看起来是否接近达成协议。如果等到和解在期限届满后才达成，留置权将失效，申请人最有效的强制执行工具也将随之丧失。
有关一年期限如何与留置权失效、产权清理，以及留置权法律权利失效与产权登记继续存在之间的区别，请参阅ATAC LAW关于《卑诗省建筑留置权可以保留多久》的完整指南。
合同放弃或终止后的强制执行
当建筑合同在实质完工之前被放弃或终止时，45天的留置权登记期限从放弃或终止之日起开始计算，而一年强制执行期限则从留置权登记之日起计算，无论导致登记期限开始计算的具体情况为何。
工程放弃或合同终止会产生比正常完工更复杂的事实问题。当项目在施工过程中被放弃时，申请人必须确定截至放弃时已经完成工程的价值，记录已经开具但尚未支付的金额，并处理有关放弃是由于业主未付款还是承建商未履行义务所导致的争议。这些事实争议不会暂停强制执行期限的计算。民事索赔通知必须在留置权登记之日起一年内提交。
对于分包商和材料供应商而言，如果业主没有聘请总承包商，相关的放弃日期是其本人最后一次完成工程或交付材料的日期；如果业主聘请了总承包商，则相关日期是总合同完成、放弃或终止的日期。一名分包商如果在总承包商离开工地前一个月已经完成自己的工程范围，其45天期限仍从总承包商最后一天工作之日起计算。但是，该分包商的一年强制执行期限则从其自身留置权登记之日起计算，并独立于总承包商的时间安排。《卑诗省法律》（BC Laws）中的《建筑留置权法》（Builders Lien Act）第20条规定了因工程放弃及合同终止而产生的留置权权利的完整框架，包括触发事件以及建筑合同链中各方的权利。
分包商和材料供应商：总合同陷阱及相同的法院程序
卑诗省的分包商和材料供应商拥有独立的建筑留置权，但其期限在结构上与整个项目的时间安排相关，而并非单纯根据其本人最后一次完成工程或供应材料的日期计算。如果存在总合同，分包商45天的登记期限由影响总承包商的事件触发，而不是由其个人分包合同的时间单独决定。建筑合同链中的每一方都必须跟踪这些项目层面的关键时间节点，并可以在不等待总承包商采取行动的情况下，自行启动强制执行程序。
一名分包商如果在总承包商达到实质完工前三周完成自己的工程范围，仍然必须关注总合同的状态。除非专门针对该分包合同签发正式的完工证明（Certificate of Completion），否则分包商的45天期限不会开始计算，直到总合同完成、放弃或终止。一名分包商如果因为承包商停止付款而停止工作，则面临较大的期限计算风险。如果其停止工作与总合同的全面放弃或终止同时发生，期限即会开始计算；否则，其仍受总合同最终完成日期的约束。同样的计算方式也适用于材料供应商。根据《建筑留置权法》第20(2)条，每个供应商的45天期限均由总合同的完成情况决定。
分包商及材料供应商的留置权与总合同之间的法定联系，是《建筑留置权法》中最容易被误解的特点之一。分包商不能依靠总承包商的留置权来保护自己的付款索赔。如果总承包商已经登记留置权，而分包商自己的45天期限已经届满但没有登记留置权，那么无论总承包商之后采取何种法院行动，该分包商都不再拥有留置权权利。分包商的担保性索赔将因此丧失。有关分包商留置权权利与物业业主依法必须保留的法定扣留款之间的关系，请参阅ATAC LAW关于《卑诗省建筑留置权扣留款义务》的指南。
分包商或材料供应商登记自己的留置权后，其强制执行程序与承建商的程序相同：向卑诗省最高法院提交民事索赔通知、登记CPL、向所有被告送达文件，并继续进行诉讼直至获得判决。法院会分别考虑每一名申请人的贡献及权利。多个申请人可以参与同一强制执行程序，法院将根据《建筑留置权法》的优先权规则，在相互竞争的索赔之间分配可用资金或担保。
错过强制执行期限后会发生什么？
如果留置权申请人错过一年强制执行期限，将永久失去留置权权利。《建筑留置权法》第33条规定，留置权将依法自动失效，没有例外、没有延期，也不能针对相同的工程或材料重新登记留置权。唯一剩余的法律途径是向卑诗省最高法院提出无担保的违约合同索赔。
失去留置权权利会产生重大实际后果。违约合同判决不会附着于物业，而是形成针对债务人的个人判决，只能针对债务人的一般资产执行。相比之下，已登记的留置权会针对不动产形成权利负担，使出售及再融资受到影响，并迫使业主直接处理该索赔，否则产权将继续受到负担。失去留置权意味着永久失去这种法律及谈判压力。
已经失效的留置权登记不会自动从物业产权中消失。留置权权利会在一年期限届满且没有及时启动强制执行诉讼的情况下失效，但产权上的登记项目会继续存在，直到物业业主根据《建筑留置权法》第25条申请正式取消。业主必须向土地登记处登记官提供证据，证明留置权已经登记超过一年，并且在该期限内没有启动强制执行诉讼。在提出该申请之前，已经失效的留置权仍会显示在产权上，并可能给业主造成与有效留置权类似的实际障碍：贷款机构、买方及产权保险公司通常会谨慎对待产权上登记的权利负担，而不会仅仅因为其法律状态已经改变就忽略该登记。有关完整的取消程序，包括向登记官提出申请以及通过法院申请取消留置权的争议程序，请参阅ATAC LAW关于《如何在卑诗省移除建筑留置权》的指南。
如果申请人意识到强制执行期限即将届满，首要任务只有一个：在期限届满前提交民事索赔通知并登记CPL。和解谈判应当同时继续，而不能取代正式提交诉讼。开始强制执行程序后，如果在审判前达成和解，其成本可能远低于永久失去留置权权利的代价。留置权权利是申请人的谈判筹码。提交诉讼可以保护该权利，而等待则可能导致其丧失。
常见问题
什么是待决诉讼证明（CPL），为什么留置权申请人需要它？
CPL是登记在物业产权上的土地登记处文件，用于提醒所有相关方，目前存在影响该物业的诉讼。对于建筑留置权强制执行而言，CPL可以使留置权对产权产生的效力在卑诗省最高法院诉讼期间继续存在。如果没有登记CPL，即使已经向法院提交民事索赔通知，留置权权利也会在一年后失效。民事索赔通知和CPL均必须在一年强制执行期限内完成。
物业业主可以在强制执行诉讼进行期间取消建筑留置权吗？
可以。根据《建筑留置权法》第24条，物业业主可以向法院申请，通过提供担保的方式将已登记的留置权从产权中取消。担保通常相当于所主张的留置权金额加上合理的费用估算，但须以法院认可为准。一旦提供担保并取得法院命令，留置权即可在争议通过法院诉讼解决之前从产权中取消。这使业主可以在基础付款索赔仍在法院审理期间出售或再融资物业。
分包商是否必须等待总承包商启动强制执行程序后，才能提出自己的法院诉讼？
不需要。根据《建筑留置权法》，分包商拥有独立的留置权权利，可以在其自身留置权登记之日起一年内向卑诗省最高法院启动自己的强制执行诉讼，无论总承包商采取何种行动。依赖总承包商保护自己的索赔存在风险，因为如果总承包商没有采取行动，或者没有在其自己的诉讼中包括分包商的索赔，分包商的留置权可能会失效。独立提交强制执行诉讼是最安全的做法。
雙方可以协议延长一年的强制执行期限吗？
不可以。《建筑留置权法》第33条规定的一年强制执行期限属于严格的法定期限，不能通过当事人之间的协议、法院命令或任何衡平法救济予以延长。任何延长该期限的协议均不具有法律效力。如果申请人没有在留置权登记之日起一年内提交民事索赔通知并登记CPL，无论双方之间是否达成任何协议，该留置权均会永久失效。
但是，物业业主或另一名留置权申请人可以通过向留置权申请人送达要求其启动留置权强制执行诉讼的通知，将强制执行期限缩短至21天。
提交强制执行诉讼后，还可以协商和解吗？
可以。提交民事索赔通知并登记CPL并不会阻止当事人在审判前或审判期间的任何阶段进行和解谈判。卑诗省大多数建筑留置权强制执行诉讼都会在进入审判阶段之前通过协商付款解决。在一年期限届满前提交强制执行文件，可以在继续进行和解谈判的同时保护申请人的法律地位。
如果申请人提交诉讼后达成和解，其所需承担的费用仅包括提交文件及前期法律工作的费用。相反，如果申请人一直等待和解，而和解未能及时达成，则可能完全失去留置权权利。
卑诗省的建筑留置权强制执行需要准确把握时间、正确准备法院文件，并理解强制执行程序如何分别适用于承建商、分包商及材料供应商。无论您即将面临一年强制执行期限、正在处理工程放弃的情况，还是正在应对登记在您物业上的留置权，安泰律师事务所 - ATAC LAW 的建筑留置权律师均可为卑诗省各地的客户提供有关强制执行策略、法院程序及期限管理方面的法律建议。
