부동산 소유자를 위한 수용 변호사

본 법인은 수용 통지가 도착한 당일 소유자에게 자문하고, 수용 기관이 그와 함께 송달해야 할 서류를 확인합니다. 법정 기간은 소유자가 대응하는지와 무관하게 진행되며, 수용 기관은 통지와 함께 법률 사본을 제공해야 합니다. 절차적 하자를 찾기 위하여 통지를 살피고, 그 통지가 기산시키는 모든 날짜를 기록합니다.

본 법인은 수용이 따르는 법정 절차 순서를 통지에서 선급금을 거쳐 보상 청구에 이르기까지 추적합니다. 그 순서 끝에 있는 하나의 날짜가 청구를 영구히 닫아 버리며, 그보다 앞선 여러 날짜는 한 번 지나가면 되돌릴 수 없습니다. 통지가 기산시키는 모든 날짜를 기록하고, 마지막 날짜에서 거슬러 올라가며 각 단계를 설계합니다.

본 법인은 선급금과 수용 기관이 토지의 점유를 취득할 수 있는 시점에 관하여 자문합니다. 선급금을 수령하더라도 청구가 훼손되지 않으며, 그 금액을 뒷받침하는 감정평가서가 함께 제공되어야 합니다. 본 법인은 그 금액이 소유자에게 실제로 들어가도록 하고, 해당 감정평가서를 검토하며, 청구를 온전히 보전합니다.

본 법인은 수용일 기준 소유자 권익의 시장가치를 평가하며, 여기에는 법적으로 뒷받침 가능한 해당 부동산의 최유효이용이 포함됩니다. 제시된 평가가 부동산의 현재 이용과 다른 이용을 전제로 하는 경우, 법률은 회수 가능한 교란 손해까지 반영해야 하는 특정한 보상 산식을 적용합니다. 제시된 평가를 그 산식에 비추어 검증합니다.

본 법인은 토지 가치만이 아니라 법률이 허용하는 모든 보상 항목에 걸쳐 청구를 구성합니다. 시장가치, 잔여지가 입는 손실, 교란 비용, 사업 손실은 각각 별개의 증거에 근거하며, 최초 제안이 이 네 가지를 모두 다루는 경우는 드뭅니다. 소유자가 제안에 응답하기 전에 해당 부동산이 어떤 항목을 뒷받침하는지 확정합니다.

본 법인은 부동산의 일부만 수용되는 경우 소유자가 보유하게 되는 토지에 발생하는 손실을 청구합니다. 법률은 잔여지의 가치 감소와 함께 공사가 초래하는 개인적·사업적 손실을 보상하며, 이는 최초 제안에서 가장 흔히 누락되는 항목입니다. 취득되는 면적이 아니라 수용 전후의 필지 전체를 평가합니다.

본 법인은 수용으로 인하여 소유자가 지출할 수밖에 없는 이사 비용, 임시 거처 비용, 전문가 보수, 그 밖의 합리적 지출을 청구합니다. 이러한 비용은 토지 가치를 대신하는 것이 아니라 그에 더하여 회수할 수 있으며, 증빙이 없는 지출은 전혀 회수할 수 없습니다. 청구가 추정이 아니라 증빙된 지출로 제시되도록 기록과 논거를 갖춥니다.

본 법인은 수용된 토지에서 영위되던 사업의 일실이익, 영업권, 재개업 비용을 산정합니다. 영업권은 수용에서 단일 항목으로는 가장 큰 손실인 경우가 많고 어떤 토지 감정평가로도 닿지 않는 항목이며, 법률은 이전한 사업의 평가 시점을 따로 정하고 있습니다. 법회계 전문가를 선임하여 부동산과 별개로 사업을 평가합니다.

본 법인은 임차권과 그 밖의 부분적 권익을 포함하여 상업용 및 투자용 부동산의 임차인과 임대인을 대리합니다. 법률은 현실적으로 가능한 경우 각 개별 권익을 그 자체로 평가하므로, 동일한 수용에서도 임대인과 임차인은 서로 다른 증거에 의존합니다. 한쪽 권익에 관한 합의가 다른 쪽에 불이익을 주지 않도록 두 청구를 나란히 진행합니다.

본 법인은 부동산을 저평가하거나 보상 항목을 통째로 빠뜨린 제안을 다툽니다. 수용 기관의 감정평가는 개시 입장일 뿐 지급해야 할 금액의 확정이 아니며, 당사자들이 합의하지 못하면 법원이 금액을 정합니다. 응답하기 전에 독립적인 평가 증거를 바탕으로 반대 입장을 구성합니다.

본 법인은 수용 기관의 평가를 검증하고 소유자 자신의 평가를 뒷받침하기 위하여 독립 감정평가사, 사업가치 평가사 및 그 밖의 전문가를 선임합니다. 주거용 수용과 사업 이전 청구는 요구되는 전문성이 실질적으로 다르며, 잘못된 선임은 기한이 허락하지 않는 시간을 소모합니다. 부동산과 손실의 성격에 맞는 전문가를 배정하고, 검증을 견디는 증거를 준비합니다.

본 법인은 이 주에서 다툼 있는 보상을 결정하는 브리티시컬럼비아주 대법원의 보상 절차에서 소유자를 대리합니다. 재결 금액이 수용 기관이 이미 지급한 금액의 115퍼센트를 넘으면 소송비용이 소유자에게 유리하게 전환되며, 이는 청구 전체를 관철할 때의 경제성을 실질적으로 바꿉니다. 신청 전에 그 기준선에 비추어 목표를 설정합니다.

본 법인은 어떤 기관도 수용 통지를 발하지 않은 채 규제가 부동산의 모든 합리적 이용을 없애 버린 경우의 청구를 수행합니다. 캐나다 대법원은 다음 판결에서 그 기준을 확립하였습니다. Annapolis Group Inc. v. Halifax Regional Municipality, 2022 SCC 36. 이 기준은 공공기관이 이익을 취득하였는지, 그리고 그 토지에 합리적인 이용이 남아 있는지를 묻습니다. 본 법인은 청구를 권고하기 전에 두 요소 모두에 비추어 부동산을 평가합니다.

본 법인은 용도 하향이 통상적인 계획 규제의 범위를 넘어 사실상 부동산의 가치를 없애 버렸는지 평가합니다. 불리한 용도지역 변경이 모두 수용에 해당하는 것은 아니며, 조례가 어떤 수용과도 무관하게 제정된 경우 그 효과는 평가 안에 남게 됩니다. 용도지역의 연혁을 검토하고 청구가 가능한지에 관하여 직접적으로 자문합니다.

본 법인은 주정부, TransLink, BC Hydro, FortisBC가 고속도로 확장, 대중교통 확충, 공익시설 통로를 위하여 시행하는 수용을 다룹니다. 이러한 사업은 단일 필지가 아니라 통로를 따라 진행되며, 선형 공사에는 공개 심문을 청구할 권리가 발생하지 않습니다. 같은 노선상 인접 소유자들에 대한 수용 기관의 처리 방식을 근거로 활용합니다.

본 법인은 공익사업자가 소유권을 취득하는 대신 통행권이나 지역권으로 통로를 확보하는 경우 소유자에게 자문합니다. 부분적 권익은 소유자에게 통로 주변의 토지와 그 이용을 남겨 두므로, 보상은 그 좁은 권익을 반영해야 합니다. 수용 기관이 취득하는 권익이 정확히 무엇인지 확정하고 그에 맞추어 보상액을 산정합니다.

본 법인은 저당권이나 그 밖의 등기된 담보가 수용 토지에 설정되어 있는 경우 대주와 협력합니다. 소유자와 대주는 하나의 재결금을 나누어 갖게 되며, 그 배분은 협상이 아니라 법령이 규율합니다. 본 법인은 그 배분을 일찍 확정하고, 대체 부동산에서 늘어난 차입 비용을 교란 손실의 일부로 청구합니다.