不列颠哥伦比亚省上诉法院驳回了Metro Vancouver（大温哥华区域局）将一块被征收滨水工业用地的补偿削减450,000加元的请求。法院不接纳以下论点：租户租赁权益的评估价值必须自动从土地业主权益的市场价值中扣除。
在Greater Vancouver Sewerage and Drainage District v. S & R Sawmills Ltd., 2026 BCCA 422一案中，法院维持了审理法官的估值方法，据报约为3,954万加元的物业估值因而维持不变。
该裁决阐明了现有租约如何影响被征收商业及工业物业的补偿，尤其是在所有权权益与租赁权益由不同当事人持有的情况下。
为污水基础设施而征收的工业用地
2021年3月12日，Greater Vancouver Sewerage and Drainage District（大温哥华污水及排水区）征收了S & R Sawmills Ltd.在金耳桥（Golden Ears Bridge）附近拥有的一块面积15.05英亩的物业。该土地为兴建及扩建兰里西北污水处理厂（Northwest Langley Wastewater Treatment Plant）所需。
该物业的一部分租予Mainland Sand and Gravel，该公司利用该场地储存、加工及运送从菲沙河（Fraser River）疏浚的砂石。
在征收日，该租约的剩余租期约为九个半月。该租约不可转让，不设续租权，每年产生逾700,000加元的租金收入，另加按三净租赁（净净净）方式收回的费用。尽管如此，双方仍可经相互同意协商延长租期。
该排水区已就Mainland的租赁权益向其支付约490,000加元。该排水区主张，代表租户租金优势评估价值的450,000加元，应从应付予S & R的补偿中扣除。
审理法官拒绝作出该扣减，该排水区遂提出上诉。
租约价值为何未被自动扣除
根据不列颠哥伦比亚省《征收法》（Expropriation Act）第31条和第32条，补偿须参照业主在被征收土地中的产业权或权益的市场价值确定。存在多项权益时，如属可行，须分别确定各项权益的价值。
该排水区主张，这意味着须计算租户的租赁权益价值，并将其从业主的补偿中减去。
上诉法院不同意这一观点。
应当探讨的问题是：在征收日，一名自愿买方会为受该租约约束的S & R所有权权益支付多少价款。租户的租赁权益价值，仅在该租约影响业主权益市场价值的范围内才具有相关性。
视乎租约条款及物业特点，租约可能提高或降低该价值，亦可能对该价值并无重大影响。
法院为何接纳评估证据
双方相互对立的评估报告均将该物业的最高最佳用途评定为工业开发用地。两份评估报告均依据可比物业的成交来确定每英亩价值，而非主要采用租金收入。
所有可比物业均未出租，因此Mainland租赁的影响成为一个单独的估值问题。
S & R的评估师认为剩余的租约收入可能有利，但并未因此调高估值。相反，该评估师将该租约视为中性因素，认定该物业的工业开发价值是决定市场价值的主要因素。
审理法官接纳了该证据，上诉法院认定审理法官如此处理并无法律错误。
法院亦阐明，不可转让的租约仍可具有市场价值。
对被征收商业物业的意义
该裁决确认，已出租物业的补偿，不能简单地以业主权益减去单独评估的租户租赁权益价值来计算。
对于商业及工业土地业主而言，估值证据应论及租约对市场价值的实际影响，包括剩余租期、租金收入、续租权和转让权，以及该物业的最高最佳用途。
核心问题在于这些特点会如何影响买方对业主权益的评估，而非归属于租户租约的独立价值。
ATAC LAW代理商业及工业物业业主、房东及企业处理不列颠哥伦比亚省的征收与补偿争议，包括有争议的估值及与基础设施相关的土地收购。
