承包商在卑詩省沒有合約的情況下,能否對我的房屋設立留置權?

為何《建築留置權法》不要求書面合約

該法保障的是基於「工程是按協議進行」這一事實所產生的人工及物料款項,而非基於雙方協議的形式。

該法設立的是一項法定權利。此權利獨立於一般合約法原則之外,而該等原則本來可能要求以書面證明協議的存在。卑詩省立法機關設計該法,旨在保障建築付款鏈中的工人、分包商及物料供應商,因為在該行業中,非正式安排相當普遍,而付款延誤則會造成實際的財務困難。

建築留置權附加於業主對土地及改良工程的權益之上。留置權擔保已完成工程或已供應物料價值的款項。業主一般須就工程或物料的價值,保留10%的保留款。此項保留款義務,不論合約是書面還是口頭,均適用。業主如未能保留保留款,可能須就本應保留的保留款金額,承擔支付留置權申索的責任。

其理據十分直接:安裝屋頂、澆築地基或供應木材的承包商,已對物業作出改良,而業主亦因該項改良而受益。該法確保提供該價值的一方,擁有一項法律機制以追討款項,不論雙方是否訂有正式文件。

口頭協議如何在卑詩省產生留置權

根據卑詩省法律,只要相關工程符合該法下「改良工程」的定義,業主與承包商之間的口頭協議,便會產生與正式書面合約相同的留置權。

該法將「改良工程」定義為對土地或建築物的任何改建、加建或維修,包括翻新工程、新建工程、改變土地狀況的園景工程,以及該等工程中所使用物料的供應。倘業主口頭同意讓承包商翻新廚房,該承包商便有權就任何未獲支付的工程,享有留置權。

關鍵問題並非合約是否以書面形式存在,而是工程或物料是否根據一項協議,為物業上的改良工程而提供。卑詩省法院會審視安排的實質內容:雙方之間是否存在(不論何種形式的)協議,讓承包商進行工程?承包商是否確實進行了該工程或供應了物料?倘兩者皆為肯定,便可能提出留置權申索。

短訊、電郵、有第三方見證的口頭討論,甚至是一種行為模式(例如業主容許工人進入物業並目睹工程進行),均可作為口頭或默示合約的證據。缺乏簽署文件,並不能免除業主就合法工程付款的義務,亦不能剝奪承包商透過留置權擔保該款項的權利。

當分包商在你不知情的情況下對你的房屋設立留置權

業主可能面對從未聘用過、從未交談過、甚至從未知悉其存在的分包商所提出的留置權申索,因為分包商根據該法享有獨立的留置權。

這正是最令業主感到意外的情況。你聘請一名總承包商興建露台。該總承包商聘用了一支框架工程隊、一名電工及一名木材供應商。你與這些分包商之間並無任何協議,你甚至可能不知道他們的名字。然而,倘總承包商未能支付他們款項,每一位分包商及供應商均可對你的物業提出建築留置權申索。

該法賦予建築鏈中大多數參與者留置權:總承包商、分包商、工人及物料供應商。分包商的留置權並不取決於與業主之間有任何直接關係,而是取決於分包商是否為業主土地上的改良工程提供了工程或物料這一事實。留置權附加於業主對物業的權益之上,在土地產權上設立一項已登記的押記。

這正是該法要求業主保留10%法定保留款的原因。保留款作為一項財務上限,限制業主因付款鏈下游的分包商及供應商所提出的潛在留置權申索而須承擔的責任。倘在45天保留款期屆滿之前,已向你的總承包商全數發放款項,你便會暴露於留置權申索的風險之中,而屆時已無資金可用以清償該等申索。

在沒有合約的情況下,何謂有效或無效的建築留置權

倘申索人已進行合資格的工程、在45天期限內申報,並正確填妥指定的留置權申索表格,則即使沒有書面合約,所申報的建築留置權亦屬有效。

建築留置權是否有效,取決於是否符合該法的程序規定,而非是否存在書面合約。有效的留置權須由申索人在「觸發事件」發生後45天內,向土地產權登記處申報留置權申索書(Form 5表格)。常見的觸發事件包括改良工程的完工或棄置、總承包合約的完工、棄置或終止,或竣工證明書的簽發。

留置權可基於若干與合約形式無關的理由,受到無效的挑戰,包括:

申索人錯過了45天的申報期限;

所進行的工程不符合該法下「改良工程」的定義;

留置權申索表格存在重大錯誤,例如物業識別編號錯誤、法定描述不正確,或申索金額不準確;或

申索人已獲全數支付款項。

業主有時會假定,沒有書面合約便自動使留置權無效。這項假定是錯誤的。倘承包商確實根據口頭協議在你的物業上進行了真實的工程,而你尚未支付該工程款項,該留置權便極有可能有效。在此情況下,撤銷建築留置權的途徑包括支付申索款項、磋商和解、向法院存入擔保(例如現金或保證金),或在你具備正當抗辯理由的情況下,向法院申請撤銷留置權的命令。

如何保障你的房屋免受意外的留置權申索影響

業主可透過保留法定保留款、要求訂立書面合約,以及核實總承包商是否已支付整條供應鏈的款項,以減低留置權申索的風險。

首要且最重要的保障,是10%的法定保留款。就你向承包商所作的每次付款,保留10%。除非在該「觸發事件」(通常為竣工證明書的簽發,或總承包合約的完工、棄置,或改良工程的完工或棄置)發生後55天內,並無留置權登記於你的物業之上,否則不應發放該保留款。這並非可選事項:該法有此規定,未能保留款項會構成個人責任。

其次,不論項目大小,每項建築工程均應使用書面合約。書面合約雖不能防止留置權申索,但可就工程範圍、價格、付款時間表及完工日期訂立清晰條款。倘出現爭議,這些條款將成為關鍵證據。合約應包括一項條款,要求承包商在每次付款時,提供所有分包商及供應商的留置權棄權書。

第三,在你發放任何進度付款之前,向承包商索取法定聲明書,確認所有分包商及供應商均已獲付款。這可建立書面紀錄,並將日後浮現的分包商留置權責任轉移至承包商身上。

第四,在作出最後付款之前進行產權查冊。建築留置權律師可核實你的物業是否已在土地產權登記處登記任何留置權。這項簡單步驟,可防止你在尚有未知留置權申索存在的情況下,向承包商全數付款。

第五,核實你的承包商的牌照及保險狀況。BC Housing根據《房主保障法》規管卑詩省的住宅建築商。持牌並持有適當保險的承包商,發生付款鏈失效並導致留置權申索的風險較低。

業主對建築留置權與合約的常見誤解

業主最常犯的錯誤,是相信沒有書面合約便代表對建築留置權沒有任何法律風險。

這種誤解會導致三項代價高昂的錯誤。首先,業主向總承包商全數支付合約款項,而未有保留10%法定保留款,誤以為口頭協議不會產生任何留置權後果。當分包商在數星期後申報留置權時,業主已無保留款資金可用以清償該申索,可能須另行支付該10%予分包商,才能將留置權從其產權中清除。

其次,業主因相信基於口頭協議所產生的留置權不會成立而忽視留置權申報。根據該法,不論合約類型為何,業主均須就已申報的留置權作出回應。倘留置權申索人展開法院訴訟以強制執行留置權,而業主未有回應,申索人便可取得判決,並強制出售物業以追討所欠款項。

第三,業主在缺乏法律意見的情況下,自行嘗試解決留置權爭議,卻不知道該法設有可對其有利的嚴格時限。業主可向承包商送達「21天通知書」,迫使承包商立即展開訴訟,否則喪失留置權。未能正確運用該等程序工具,可能使一項「已失效」的留置權,在你的產權上停留長達一年或以上。