BC주에서 계약서 없이도 도급업체가 내 집에 유치권을 설정할 수 있습니까?

건축유치권법이 서면 계약을 요구하지 않는 이유

동법은 당사자 간 합의의 형식이 아니라, 합의에 따라 공사가 수행되었다는 사실에 근거하여 노무 및 자재 대금을 보호합니다.

동법은 법정 권리를 창설합니다. 이 권리는 서면 증거를 요구할 수도 있는 일반 계약법 원칙과는 독립적으로 존재합니다. BC주 의회는 비공식적인 약정이 흔하고 대금 지급 지연이 실질적인 재정적 어려움을 초래하는 건설 대금 지급 체계 내에서, 근로자, 하도급업체 및 자재 공급업체를 보호하기 위해 동법을 설계하였습니다.

건축유치권은 소유주가 토지 및 개량공사에 대해 가지는 권리에 부착됩니다. 유치권은 수행된 공사 또는 공급된 자재의 가액에 대한 대금을 담보합니다. 소유주는 일반적으로 제공된 공사 또는 자재 가액의 10%를 보류금으로 유보하여야 합니다. 이 보류금 의무는 계약이 서면이든 구두이든 관계없이 적용됩니다. 소유주가 보류금을 유보하지 않은 경우, 마땅히 보류하였어야 할 보류금 금액의 범위 내에서 유치권 청구액을 지급하여야 할 수 있습니다.

그 논리는 단순합니다. 지붕을 설치하거나, 기초를 타설하거나, 목재를 공급한 도급업체는 그 부동산을 개량한 것입니다. 부동산 소유주는 그 개량으로부터 이익을 얻습니다. 동법은 그러한 가치를 제공한 자에게, 정식 서류가 없더라도 대금을 회수할 법적 수단을 보장합니다.

구두 합의가 BC주에서 유치권을 발생시키는 방법

BC주 법률상, 주택소유자와 도급업체 사이의 구두 합의는, 그 공사가 동법상 "개량공사"에 해당하는 한, 정식 서면 계약과 동일한 유치권을 발생시킵니다.

동법은 "개량공사"를 토지 또는 건물에 대한 모든 변경, 증축 또는 수리로 정의합니다. 여기에는 리노베이션, 신축, 토지의 형상을 변경하는 조경공사, 그리고 이러한 활동에 사용되는 자재의 공급이 포함됩니다. 주택소유자가 도급업체에게 주방을 개조해 달라고 구두로 동의한 경우, 그 도급업체는 자신이 수행한 미지급 공사에 대해 유치권을 가질 자격이 있습니다.

핵심 질문은 서면상 계약이 존재하는지 여부가 아닙니다. 핵심 질문은 합의에 따라 부동산의 개량공사를 위해 공사 또는 자재가 제공되었는지 여부입니다. BC주 법원은 약정의 실질을 검토합니다. 도급업체가 공사를 수행하기로 하는 (어떤 형태로든) 합의가 있었는가? 도급업체가 실제로 그 공사를 수행하거나 자재를 공급하였는가? 두 질문 모두에 대한 답이 그렇다면, 유치권이 주장될 수 있습니다.

문자 메시지, 이메일, 제3자가 목격한 구두 논의, 그리고 심지어 소유주가 근로자들이 부동산에 출입하도록 허용하고 공사 진행 상황을 지켜보는 등의 행위 패턴까지도, 모두 구두 또는 묵시적 계약의 증거로 작용합니다. 서명된 문서가 없다고 하여, 정당한 공사에 대해 대금을 지급할 주택소유자의 의무나, 유치권을 통해 그 대금 지급을 담보할 도급업체의 권리가 소멸되는 것은 아닙니다.

귀하도 모르는 사이 하도급업체가 귀하의 주택에 유치권을 설정하는 경우

주택소유자는 자신이 고용한 적도, 대화를 나눈 적도, 심지어 존재조차 몰랐던 하도급업체로부터 유치권 청구를 받을 수 있는데, 이는 하도급업체가 동법상 독립적인 유치권을 가지기 때문입니다.

이는 대부분의 부동산 소유주를 놀라게 하는 시나리오입니다. 귀하가 데크를 만들기 위해 원도급업체를 고용합니다. 그 원도급업체는 골조 작업팀, 전기기사, 목재 공급업체를 고용합니다. 귀하는 이들 하도급업체 중 어느 누구와도 계약을 체결한 적이 없습니다. 심지어 그들의 이름조차 모를 수 있습니다. 그러나 원도급업체가 이들에게 대금을 지급하지 않으면, 이들 하도급업체 및 공급업체 각각은 귀하의 부동산에 대해 건축유치권을 신청할 수 있습니다.

동법은 건설 체계상 대부분의 참여자, 즉 원도급업체, 하도급업체, 근로자 및 자재 공급업체에게 유치권을 부여합니다. 하도급업체의 유치권은 부동산 소유주와의 직접적인 관계 여부에 좌우되지 않습니다. 이는 하도급업체가 소유주의 토지상 개량공사를 위해 공사 또는 자재를 제공하였다는 사실에 좌우됩니다. 유치권은 소유주가 그 부동산에 대해 가지는 권리에 부착되어, 토지등기부에 등록된 부담을 형성합니다.

바로 이 때문에 동법은 소유주가 10% 법정 보류금을 유보하도록 요구합니다. 보류금은, 대금 지급 체계에서 더 아래쪽에 있는 하도급업체 및 공급업체로부터의 잠재적 유치권 청구에 대해 소유주가 부담하는 책임의 재정적 한도로 기능합니다. 45일의 보류 기간이 만료되기 전에 원도급업체에게 전액을 지급하면, 귀하는 유치권 청구를 충족할 자금을 전혀 남겨두지 않은 채 유치권 청구에 노출됩니다.

계약 없이도 건축유치권을 유효하게, 또는 무효로 만드는 요소

서면 계약 없이 신청된 건축유치권이라도, 청구인이 자격 있는 공사를 수행하였고, 45일의 기한 내에 신청하였으며, 소정의 유치권 신청 양식을 정확하게 작성하였다면 유효합니다.

건축유치권의 유효성은 서면 계약의 존재 여부가 아니라 동법 절차의 준수 여부에 달려 있습니다. 유효한 유치권을 위해서는 청구인이 "발생 사유(triggering event)" 발생일로부터 45일 이내에 토지등기소에 유치권 신청서(Form 5)를 제출하여야 합니다. 흔한 발생 사유로는 개량공사의 완공 또는 포기, 원도급계약의 완공, 포기 또는 종료, 또는 준공증명서의 발급이 있습니다.

유치권은 계약 형식과는 무관한 여러 근거로 무효라는 이의를 제기받을 수 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

청구인이 45일의 신청 기한을 놓친 경우;

수행된 공사가 동법상 "개량공사"에 해당하지 않는 경우;

유치권 신청서에 잘못된 부동산 식별번호, 부정확한 법적 설명, 또는 부정확한 청구 금액과 같은 중대한 오류가 있는 경우; 또는

청구인이 이미 대금을 전액 지급받은 경우.

부동산 소유주는 때때로 서면 계약이 없으면 유치권이 자동으로 무효가 된다고 가정합니다. 이 가정은 틀렸습니다. 도급업체가 구두 합의에 따라 귀하의 부동산에서 실제 공사를 수행하였고, 귀하가 그 공사 대금을 지급하지 않았다면, 그 유치권은 유효할 가능성이 높습니다. 이러한 상황에서 건축유치권을 말소하는 방법으로는 청구액을 지급하는 것, 합의를 협상하는 것, (현금 또는 보증서와 같은) 담보를 법원에 공탁하는 것, 또는 정당한 항변 사유가 있는 경우 유치권 말소 명령을 법원에 신청하는 것이 있습니다.

예기치 못한 유치권 청구로부터 귀하의 주택을 보호하는 방법

부동산 소유주는 법정 보류금을 유보하고, 서면 계약을 요구하며, 원도급업체가 공급망 전체에 대금을 지급하는지 확인함으로써 유치권 청구에 대한 노출을 줄일 수 있습니다.

가장 우선적이고 중요한 보호 수단은 10% 법정 보류금입니다. 도급업체에게 지급하는 매 대금의 10%를 유보하십시오. "발생 사유"(통상 준공증명서의 발급, 또는 원도급계약의 완공·포기, 또는 개량공사의 완공·포기) 발생 후 55일이 지나기 전까지는 이 보류금을 지급하지 마십시오. 그 기간 동안 귀하의 부동산에 유치권이 신청되지 않은 경우에만 자금을 지급하십시오. 이는 선택 사항이 아닙니다. 동법이 이를 요구하며, 이를 이행하지 않으면 개인적 책임이 발생합니다.

둘째, 규모와 관계없이 모든 건설 프로젝트에 서면 계약을 사용하십시오. 서면 계약이 유치권 청구를 방지하지는 못하지만, 공사 범위, 가격, 지급 일정, 완공일에 관한 명확한 조건을 확립합니다. 이러한 조건은 분쟁이 발생할 경우 중요한 증거가 됩니다. 계약에는 매 지급 시마다 도급업체가 모든 하도급업체 및 공급업체로부터 유치권 포기서를 제공하도록 요구하는 조항을 포함시켜야 합니다.

셋째, 진도금을 지급하기 전에 도급업체로부터 모든 하도급업체 및 공급업체에게 대금이 지급되었음을 확인하는 법정 진술서를 요청하십시오. 이는 문서 기록을 만들며, 이후 하도급업체의 유치권이 드러날 경우 책임을 도급업체에게 전가합니다.

넷째, 최종 지급 전에 등기부 조회를 실시하십시오. 건설유치권 변호사는 귀하의 부동산에 토지등기소에 등록된 유치권이 있는지 확인할 수 있습니다. 이 간단한 단계는, 알려지지 않은 유치권 청구가 남아 있는 상태에서 귀하가 도급업체에게 전액을 지급하는 것을 방지합니다.

다섯째, 도급업체의 면허 및 보험 여부를 확인하십시오. BC Housing은 주택소유자보호법에 따라 브리티시컬럼비아주의 주택건축업자를 규제합니다. 적절한 보험에 가입한 면허 도급업체는, 유치권 청구로 이어지는 대금 지급 체계 붕괴의 위험이 더 낮습니다.

주택소유자가 건축유치권과 계약에 관해 흔히 오해하는 사항

주택소유자가 가장 흔히 저지르는 실수는, 서면 계약이 없으면 자신의 부동산이 건축유치권의 법적 위험에 노출되지 않는다고 믿는 것입니다.

이러한 오해는 세 가지 값비싼 실수로 이어집니다. 첫째, 주택소유자는 구두 합의는 아무런 유치권상의 결과를 초래하지 않는다고 가정하며, 10% 법정 보류금을 유보하지 않은 채 원도급업체에게 계약 대금 전액을 지급합니다. 몇 주 후 하도급업체가 유치권을 신청하면, 주택소유자에게는 그 청구를 충족할 보류금 자금이 남아 있지 않으며, 자신의 등기부에서 유치권을 없애기 위해 그 10%를 하도급업체에게 별도로 지급해야 할 수도 있습니다.

둘째, 주택소유자는 구두 합의에 근거한 유치권은 성립하지 않을 것이라고 믿고 유치권 신청을 무시합니다. 동법에 따르면, 계약의 유형과 관계없이 소유주는 신청된 유치권에 대응하여야 합니다. 유치권 청구인이 유치권을 집행하기 위해 법원 소송을 제기하였는데 소유주가 대응하지 않으면, 청구인은 판결을 받아 부동산의 강제 매각을 통해 미지급 금액을 회수할 수 있습니다.

셋째, 주택소유자는 법률 자문 없이 유치권 분쟁을 스스로 해결하려 시도하며, 동법이 자신에게 유리하게 활용될 수 있는 엄격한 기한을 두고 있다는 사실을 알지 못합니다. 소유주는 "21일 통지서"를 송달할 수 있는데, 이는 도급업체로 하여금 즉시 소송을 제기하거나 유치권을 상실하도록 강제합니다. 이러한 절차적 수단을 올바르게 활용하지 못하면, "죽은" 유치권이 귀하의 등기부에 1년 이상 남아 있을 수 있습니다.