BC주에서 건축유치권을 제거하는 방법

각 방법은 비용, 소요 기간, 전략적 목적이 서로 다릅니다.

• 직접 지급은 채무가 정당하고 자금이 준비되어 있을 때 유효합니다. 지급의 대가로 반드시 등기 가능한 유치권해제서 양식을 받도록 하십시오.
• 법원 공탁은 보류금 금액(또는 유치권 금액 중 더 적은 쪽)을 법원에 공탁함으로써 유치권을 정리할 수 있게 해줍니다. 이는 유치권을 등기부에서 법원이 보관하는 자금으로 이전시키는 효과가 있습니다.
• 담보 제공은 청구 자체는 다투면서도 매각을 완결하거나 자금조달을 위해 등기부에서 유치권을 정리해야 할 때 유효합니다. 법원은 현금 대신 유치권 보증이나 신용장을 담보로 제공하도록 허용할 수 있습니다.
• 법원 말소는 신청인이 법정 기한을 놓쳤거나 집행 불가능한 유치권을 등기한 경우에 유효합니다.

건축유치권법(SBC 1997, c. 45)은 유치권 신청인에게 등기일로부터 1년의 기간을 부여하여 소송을 제기하고 소송계속증명서(Certificate of Pending Litigation, CPL)를 등기하도록 합니다. 이를 이행하지 못하면 유치권은 법률상 당연히 소멸합니다. 어느 방법이 귀하의 상황에 적용되는지 아는 것은 부동산 등기부와 자금 상황을 모두 보호합니다.

BC주에서 건축유치권을 제거할 수 있습니까?

예. 소유주, 시공업체, 하도급업체, 또는 유치권 신청인은 지급, 담보 대체, 또는 법원 명령을 통해 BC주에서 건축유치권을 제거할 수 있습니다. 제거 방법은 그 청구가 유효한지, 다투어지는지, 또는 법적으로 소멸했는지에 따라 달라집니다.

유치권 신청서를 말소할 권한은 건축유치권법에 의해 직접 부여됩니다. 제23조, 제24조, 제25조가 법정 절차를 규정합니다. 소유주와 신청인 간의 직접 합의는 법원의 개입 없이 표준 유치권해제서 양식을 사용합니다.

어떤 방법을 선택할지는 목표에 따라 달라집니다. 채무를 다투지 않는다면 신청인에게 지급하고 서명된 해제서를 등기하십시오. 채무를 다투지만 재융자, 매각, 또는 건설 자금조달을 진행하기 위해 등기부를 정리해야 한다면, 담보를 제공하고 청구의 실체를 다투십시오. 신청인이 소송을 제기해야 할 1년의 기한을 놓쳤거나, 실질적 완공 후 45일 이내에 등기하지 못한 경우에는 등기관 또는 법원에 말소를 신청하십시오.

법규 자체에 대한 알기 쉬운 설명은 ATAC LAW의 브리티시컬럼비아주 건축유치권법 요약을 참조하십시오. 아래의 각 방법은 언제 사용해야 하는지와 무엇이 필요한지를 설명합니다.

방법 1: 청구액을 지급하고 서명된 유치권해제서를 등기하기

건축유치권을 제거하는 가장 빠른 방법은 유치권 신청인에게 청구 금액을 지급하고 그 대가로 서명된 유치권해제서(Form C 해제서로 알려짐)를 받은 다음, 토지등기소에 그 해제서를 등기하여 등기부에서 청구를 정리하는 것입니다. 채무에 다툼이 없는 경우, 이 방법은 몇 달이 아니라 며칠이면 됩니다.

청구액을 지급하면 분쟁이 종료되고 합의에 의해 유치권이 소멸합니다. 신청인은 유치권해제서 양식에 서명하고, 소유주는 이를 토지등기소에 등기합니다. 해제서가 처리되면 청구는 해제되며 더 이상 등기부에 나타나지 않습니다.

지급하기 전에 청구 금액, 공사 범위, 그리고 대금을 받지 못한 다른 하도급업체나 공급업체가 동일한 부동산에 유치권을 등기할 가능성이 있는지 확인하십시오. 한 명의 신청인에게 지급한다고 해서 다른 사람이 등기한 유치권까지 정리되는 것은 아닙니다.

대금을 이체하기 전에 반드시 서면으로 해제서를 받으십시오. 신청인의 구두 보증만으로는 등기부를 정리하기에 충분하지 않습니다. 해제서는 정확한 등기번호로 유치권을 특정하고 법적 표시로 부동산을 특정해야 합니다. 서명된 해제서 사본과 토지등기소의 접수확인서를 부동산 영구 파일에 보관하십시오.

방법 2: 법원에 금액을 공탁하여 유치권을 해제하기 (제23조)

건축유치권법 제23조는 소유주, 시공업체, 하도급업체, 또는 승인된 저당권자가 청구 금액(또는 요구되는 보류금)을 법원에 공탁할 수 있도록 허용합니다. 법원 공탁은 유치권을 해제하고, 청구를 부동산 등기부에서 법원이 보관하는 자금으로 이전시킵니다.

제23조는 등기부를 정리하고 싶으면서도 여전히 청구를 다투고자 할 때, 또는 다수의 유치권 신청인이 동일한 프로젝트에 유치권을 등기하여 지급을 통제된 방식으로 관리할 필요가 있을 때 사용합니다. 법원에 공탁하는 금액은 등기된 청구 총액과, 지급인이 유치권 청구의 근거가 된 상대방에게 여전히 지급해야 할 금액 중 더 적은 쪽이며, 다만 그 금액은 요구되는 보류금 이상이어야 합니다.

이 신청은 BC주 대법원에서 진행됩니다. 법원이 공탁을 명령하면 유치권 신청은 부동산 등기부에서 제거됩니다. 이후 그 자금은 부동산을 대신하여 신청인을 위한 담보로 존재하며, 신청인은 토지가 아니라 그 자금에 대해 청구를 계속 추진합니다.

제23조는 지급이 이루어진 이후 소유주를 개인적 책임으로부터 보호합니다. 이 방법은 전체 재판보다 빠르지만, 법원 서류 제출, 이를 뒷받침하는 진술서, 그리고 통상 변호사 선임이 필요합니다. 소유주는 기초 분쟁의 해결을 기다리지 않고 프로젝트를 진행하거나 자금조달을 완결해야 할 때 제23조를 선택합니다.

방법 3: 담보를 제공하여 유치권을 말소하기 (제24조)

제24조는 현금, 보증, 또는 신용장 형태의 담보를 제공함으로써 등기부에서 건축유치권을 말소할 수 있게 해줍니다. 청구가 해결되는 동안 그 담보가 유치권을 대신하므로, 부동산은 지체 없이 매각, 재융자, 또는 개발될 수 있습니다.

이는 진행 중인 분쟁에 있어 전략적으로 가장 유용한 제거 방법입니다. 소유주가 이미 보류하고 있는 법정 보류금이 때로는 요구되는 담보에 산입될 수 있으므로, 신청 전에 귀하의 건축유치권 보류금 의무를 검토하십시오. 그런 다음 청구에 대해 충분한 담보를 제공하는 조건으로 유치권을 말소하는 명령을 법원에 신청합니다. 담보는 기초 청구가 합의, 재판, 또는 포기로 해결될 때까지 법원 또는 승인된 수탁자에게 보관됩니다.

담보의 금액이 항상 청구 전액인 것은 아닙니다. 청구가 부풀려진 것으로 보이거나 표면상 부분적으로 뒷받침되지 않는 경우 등 정황상 감액이 정당화되면, 법원은 등기된 청구액보다 적은 금액을 명령할 수 있습니다. 법원은 담보가 감액될 경우 신청인이 입는 불이익과, 전액이 수탁자 계좌에 무기한 묶일 경우 소유주가 입는 불이익을 비교 형량합니다.

명령이 내려지면 등기관이 말소를 등기하고 유치권은 등기부에서 제거됩니다. 신청인은 다른 모든 권리를 그대로 유지하며, 부동산이 아니라 담보 자금을 상대로 소송을 계속 진행합니다. 유치권이 직접 지급으로 신속히 해결될 수 없을 때, 대다수의 거래 완결, 재융자, 건설 대출 전환에서는 제24조가 사용됩니다. 이는 소유주가 기초 청구의 정당성을 인정할 필요 없이 등기부를 풀어주기 때문입니다.

토지등기소에 해제서를 등기하는 방법

해제서, 말소명령, 해제 문서는 myLTSA 전자등기 서비스를 이용하여 브리티시컬럼비아주 토지등기측량청(Land Title and Survey Authority of British Columbia, LTSA)에 등기됩니다. 이 등기를 통해 유치권이 등기부에서 제거되고 부동산의 등기부현황증명서(State of Title Certificate)가 갱신됩니다.

유치권해제서는 원래 유치권의 등기번호를 참조하는 Form C 말소 문서로 등기됩니다. 제24조 담보 말소나 법원 명령에 의한 제25조 말소는 그 명령의 인증등본과 해제 문서(통상 Form 17 부담 말소서)를 함께 제출하여 등기합니다. LTSA는 등기 유형에 따라 다른 등기 수수료를 문서마다 부과합니다. 수수료표는 주기적으로 갱신되므로 등기 시점에 현재 수수료를 확인하십시오.

대다수 상업적 등기는 LTSA가 대부분의 거래에 대해 전자 등기를 요구하고 서식에 엄격하기 때문에 myLTSA 자격을 가진 변호사나 공증인을 통해 이루어집니다. myLTSA 계정이 없는 소유주는 토지등기소에 직접 방문하여 등기할 수 있지만, 처리 시간이 더 오래 걸리고 직접 등기한 문서에서 발생하는 하자로 인한 양식 거부율도 더 높습니다. LTSA의 수수료표, 사무소 위치, 실무 요건은 모두 LTSA 웹사이트에 게시되어 있습니다.

등기관이 문서를 처리한 후 새로운 등기부현황증명서를 발급받아 등기를 확인하십시오. 그 증명서에는 유치권이 해제된 것으로 표시됩니다. 기초 분쟁이 해결된 이후에도 등기부에 여전히 남아 있는 유치권은 자금조달, 보험, 그리고 향후 매매계약에 영향을 미칩니다.

방법 4: 소멸하거나 무효인 유치권의 말소를 신청하기 (제25조)

제25조는 등기관 또는 법원이 건축유치권법 제22조 또는 제33조에 따라 소멸한 유치권 신청, 또는 집행소송이 기각되거나 합의로 종결된 유치권을 말소할 수 있도록 허용합니다. 이는 소멸했거나, 포기되었거나, 악의적으로 등기된 유치권을 처리하는 표준적인 방법입니다.

신청인이 유치권 등기일로부터 1년 이내(소송개시촉구통지를 송달받은 경우에는 21일 이내)에 CPL을 등기하고 소송을 제기하지 못하면 유치권은 자동으로 소멸합니다. 신청인이 실질적 완공, 포기, 또는 원도급계약 해지 후 45일 이내에 등기하지 못한 경우에도 유치권은 소멸합니다. 이러한 기한은 엄격하며 연장할 수 없습니다.

두 기한 중 어느 하나라도 지나면 유치권은 법적으로 소멸하지만, 누군가 말소를 신청하기 전까지는 계속 등기부에 나타납니다. 소유주, 시공업체, 하도급업체, 또는 해당 토지에 등기된 이해관계를 가진 사람은 누구든지 제25조에 따라 등기관 또는 법원에 말소명령을 신청할 수 있습니다.

이 신청에는 유치권 등기 날짜에 대한 증거와, 1년 또는 21일의 집행 기한 내에 소송이 제기되지 않았다는 증명이 필요합니다. 유치권 기한 및 집행에 관한 배경 설명은 ATAC LAW의 BC주 소멸한 건축유치권 및 집행에 관한 가이드를 참조하십시오.

참고: 등기관은 이미 소멸했거나 집행소송이 기각 또는 합의로 종결된 유치권만 말소할 수 있습니다. 신청인이 소멸 사실을 다투거나, 유치권이 악의적, 근거 없음, 또는 절차 남용에 해당한다고 주장되는 다투어지는 사건에서는, 신청이 등기관이 아니라 BC주 대법원에서 진행됩니다.

BC주에서 건축유치권을 제거하는 비용과 소요 기간

제거 비용은 단순한 해제서 등기의 경우 수백 달러부터, 다투어지는 제24조 또는 제25조 신청의 경우 수천 달러까지 다양합니다. 소요 기간은 해제서의 경우 3영업일부터, 법원 명령의 경우 몇 달까지 다양합니다.

정확한 비용은 방법, 청구의 복잡성, 그리고 변호사를 선임하는지 여부에 따라 달라집니다. LTSA 등기 수수료는 문서당 고정되어 있습니다. 법률 비용이 가장 큰 변수입니다. 법원 제출 수수료는 단순한 신청의 경우 크지 않지만, 다수의 진술서와 반대신문이 있는 다투어지는 심리에서는 빠르게 누적됩니다.

건축유치권을 등기부에 필요 이상으로 오래 남게 만드는 실수

가장 흔한 실수는 서명된 해제서를 받지 않고 청구액을 지급하는 것, 유치권이 1년의 기한 후 자동으로 사라질 것이라고 가정하는 것, 토지등기소에 잘못된 말소 양식을 등기하거나 잘못된 유치권 등기번호를 인용하는 것, 그리고 절차를 앞당길 수 있는 "21일 통지"를 활용하지 못하는 것입니다.

구두로, 또는 해제 문서 없이 수표로 지급하면 유치권이 무기한 등기부에 남게 됩니다. 신청인은 지급받은 후 스스로 해제서를 등기할 법정 의무가 없습니다. 반드시 서명된 해제서와 지급을 맞바꾸고 직접 등기하십시오.

소멸한 유치권이 자동으로 사라진다고 가정하는 것이 두 번째 흔한 실수입니다. 그렇지 않습니다. 등기관은 직권으로 유치권을 말소하지 않습니다. 그 토지에 이해관계를 가진 사람이 제25조에 따라 토지등기소에 신청해야 그 "죽은" 부담을 제거할 수 있습니다.

세 번째 실수는 수동적으로 기다리는 것입니다. 많은 소유주가 유치권이 소멸하기를 12개월 동안 기다리면서, 제33조에 따라 유치권 신청인에게 소송개시촉구통지를 송달할 수 있다는 사실을 모르고 있습니다. 이 통지는 신청인으로 하여금 21일 이내에 소송을 제기하지 않으면 유치권을 잃도록 강제합니다.

마지막으로, 어떠한 해제서를 등기하기 전에도 원래 유치권의 정확한 등기 세부사항을 확인하십시오. 신청인이 유치권을 등기할 때 법정 등기 요건을 따르지 않았다면, 그 절차적 하자 자체가 제25조에 따른 말소 사유가 됩니다.

BC주 건축유치권 전문 변호사를 선임해야 할 때

청구가 다투어질 때, 동일한 부동산에 다수의 유치권이 등기되어 있을 때, 제24조에 따른 담보 금액이 다투어질 때, 또는 신청인이 명백한 법정 소멸에도 불구하고 유치권이 유효하다고 주장할 때는 변호사를 선임하십시오.

다투어지는 제24조 신청은 담보의 충분성과 기초 청구의 강도에 좌우되며, 신청이 실패하면 법원은 신청인에게 소송비용을 지급하도록 명령할 수 있습니다. 신청인이 다투는 제25조 신청은 실질적으로 약식재판이 되어, 진술서 증거, 법적 변론, 그리고 불리한 소송비용의 위험을 수반합니다. 어느 경우든 건축유치권법을 정기적으로 다루고 지역 법원 절차를 잘 아는 BC주 건축유치권 전문 변호사가 필요합니다.

자주 묻는 질문: BC주에서 건축유치권 제거하기