建筑附例检控中的持续施工问题

争议概况

附例执法人员凭搜查令搜查了不列颠哥伦比亚省的一处住宅物业，发现多项未取得建筑许可证而建造的改建工程，包括加建的一间卧室、一个厨房及日光平台、一个泳池、一间花园套房及一栋储物建筑。随后共提出九项控罪：五项为未经许可施工，四项依据分区附例提出，分别涉及该储物建筑、一块据称有多于一个住宅单位而只准建一栋独立家庭住宅的地块、一间有人居住的地下室套间及第二个厨房。业主作无罪答辩，且未提出任何证据。

各方立场

市政当局就许可证相关控罪的论点是，该等改建工程是在业主持有业权期间建造的，且在搜查当日仍然存在，由此确立了持续施工。市政当局对“开始或继续任何施工”一语的解读是，“继续”一词为“施工”增添了额外内容。市政当局亦援引不列颠哥伦比亚省最高法院2019年的一项判决，该判决将未经许可的建造描述为对取得许可证这一要求的持续违反；并援引 《违法行为法》（Offence Act）第98条 ，适用于附有豁免规定的各项控罪。

业主承认身份、管辖权、并无任何许可证，以及附属套房原本须取得许可证。辩方的论点是，该禁止性规定针对的是积极行为，因此市政当局须证明业主在所控日期或前后正在从事施工。检查部门经理及到场的附例执法人员均同意当日并无施工进行。业主亦要求市政当局证明每项改建工程的建造时间，因为业权曾于2000年至2016年间转归另一人。检查员关于许可证及退缩距离的证据，被指属结论性意见，而同一法院在2025年较早时已拒绝依据此类意见作出裁决。

法院裁决

法院结合上下文解读该附例，指出“施工”（construct）的定义包括建造、改建、加建、扩建、迁移、拆除、移除及挖掘等行为，该定义所传达的是积极而非消极的行为。“继续”一词的含义取自“开始”，并非修饰“施工”，因此该条文所禁止的是定义范围内的未经许可施工。2019年的判例并不支持上述解读，因为该判例的论证针对的是取得许可证的持续性要求，而非持续施工。在所控日期或前后并无施工正在进行，因此五项许可证相关控罪均未获证明。

法院亦就其余要件作出裁定，以防上述解释有误。施工时的所有权并非必要要件，因为视业主知悉其地块上施工情况的条文，必须与豁免能证明施工早于其取得所有权之业主的条文一并解读。只有该储物建筑被证明是在业主持有业权期间建造的，所依据的是一名前友人兼前租客的证据；该证人公认与业主有嫌隙，但法院并未因此不采信该证人的证言。泳池控罪不成立，因为证据未能排除合理怀疑地证明平台或管道工程须取得许可证；关于储物建筑的分区控罪，则因缺乏测量数据而不成立。地下室套间及花园套房均被设计或拟用作设有烹饪、睡眠及卫生设施的独立居所，因此该两项控罪获证明成立，而第二个厨房的控罪则被中止，以避免重复定罪。

给房主和市政检控方的要点

• 应就附例所禁止的行为提出控罪，并选定证据所支持的日期。许可证相关控罪被判无罪，是因为所控当日并无积极施工，而非因为法院认定该等改建工程已获许可。
• 应证明工程完成的时间，而不仅是证明工程存在。只有该储物建筑与业主持有业权的某一年份相关联，而一项归于前任律师、关于花园套房的陈述属于双重传闻证据，法院不会据此定罪。
• 检查员的结论并不能证明其背后的标准。泳池平台的许可证要求及就储物建筑所指称的退缩距离违规，均因缺乏基础事实、测量数据及标准而不成立。
• 以例外形式拟定的豁免会转移举证责任。第98条将证明例外、豁免、但书、免责理由或限制条件的责任加诸被告，而业主就该储物建筑及第二个厨房均未能履行该责任。

本判决理由仅就控罪作出裁定，并未涉及刑罚。结果取决于各项控罪的拟定方式及审理中所提出的证据，类似的检控可能会有不同的结果。

ATAC LAW 在附例检控及许可合规事务中代理物业业主及市政当局。

本案由 ATAC LAW 承办，其业务范围包括 监管性及刑事控罪的辩护.