건축 조례 위반 기소 사건에서의 공사 지속 문제

분쟁 개요

조례 단속 공무원들은 영장에 따라 브리티시컬럼비아주의 한 주거용 부동산을 수색하였고, 건축허가 없이 설치된 개량 시설들을 발견하였습니다. 여기에는 증축된 침실, 주방과 선데크, 수영장, 가든 스위트 및 창고 건물이 포함되었습니다. 이어서 아홉 건의 공소가 제기되었는데, 다섯 건은 무허가 공사에 관한 것이었고, 네 건은 용도지역 조례에 따른 것으로 창고 건물, 단독주택 한 채만 허용되는 부지에 둘 이상의 주거 단위가 있다고 한 점, 거주 중인 지하 세대, 두 번째 주방에 관한 것이었습니다. 소유주는 무죄를 주장하였고 아무런 증거도 제출하지 않았습니다.

당사자들의 입장

허가 관련 공소사실에 대한 지방자치단체의 주장은, 개량 시설들이 소유주가 소유권을 보유하던 기간에 건축되었고 수색 당일까지 존재하고 있었으므로 공사의 계속이 성립한다는 것이었습니다. 지방자치단체는 “공사를 개시하거나 계속한다”는 문언을 “계속”이 “공사”에 무언가를 더하는 의미로 해석하였습니다. 지방자치단체는 또한 무허가 건축을 허가 취득 요건에 대한 계속적 위반으로 설명한 브리티시컬럼비아주 대법원의 2019년 판결을 원용하였으며, 예외 규정이 붙은 공소사실에 대해서는 「위반행위법」(Offence Act) 제98조 를 원용하였습니다.

소유주는 신원, 관할, 허가가 전혀 없었다는 점, 그리고 부속 세대에는 허가가 필요하였을 것이라는 점을 인정하였습니다. 변호인 측 주장은 이 금지 규정이 적극적 행위를 대상으로 하므로, 지방자치단체가 소유주가 공소사실 기재 일자 또는 그 무렵에 공사에 종사하고 있었음을 증명하여야 한다는 것이었습니다. 검사 담당 관리자와 현장에 나온 조례 단속 공무원 모두 그날 진행 중인 공사가 없었다는 데 동의하였습니다. 소유주는 또한 2000년부터 2016년 사이에 소유권이 다른 사람에게 넘어간 적이 있다는 점을 들어, 각 개량 시설이 언제 건축되었는지 지방자치단체가 증명하도록 요구하였습니다. 허가와 이격 거리에 관한 검사관의 증거는 같은 법원이 2025년 초에 근거로 삼기를 거부한 바 있는 결론적 의견이라는 주장도 제기되었습니다.

법원의 판단

법원은 조례를 문맥에 따라 해석하면서, “건축하다(construct)”의 정의에 건축, 변경, 증축, 확장, 이전, 철거, 제거 및 굴착 등의 행위가 포함되며 이 정의는 소극적 행위가 아닌 적극적 행위를 뜻한다고 지적하였습니다. “계속”이라는 단어는 “개시”로부터 의미를 얻을 뿐 “공사”를 수식하지 않으므로, 이 조항은 정의된 바의 무허가 공사를 금지합니다. 2019년 판례는 그러한 해석을 뒷받침하지 않았는데, 그 논거는 공사의 계속이 아니라 허가를 취득해야 할 계속적 요건에 관한 것이었기 때문입니다. 공소사실 기재 일자 또는 그 무렵에 진행 중인 공사가 없었으므로, 다섯 건의 허가 관련 공소사실은 증명되지 않았습니다.

법원은 위 해석이 틀렸을 경우에 대비하여 나머지 요건에 대해서도 판단하였습니다. 공사 당시의 소유권은 요건이 아니었는데, 소유주가 필지 내 공사를 알고 있는 것으로 간주하는 조항은 공사가 자신의 소유 이전에 이루어졌음을 입증한 소유주를 면책하는 조항과 함께 읽어야 하기 때문입니다. 소유주가 소유권을 보유하던 기간에 건축된 것으로 증명된 것은 창고 건물뿐이었으며, 이는 한때 친구이자 임차인이었던 증인의 증언에 근거한 것으로, 법원은 이 증인이 스스로 인정한 적대감을 이유로 그 증언을 불신하지 않았습니다. 수영장 공소사실은 데크나 배관에 허가가 필요하였다는 점이 합리적 의심의 여지 없이 입증되지 않아 성립하지 않았고, 창고 건물에 관한 용도지역 공소사실은 측량 자료가 없어 성립하지 않았습니다. 지하 세대와 가든 스위트는 각각 조리, 취침 및 위생 시설을 갖춘 별도의 거주 공간으로 설계되거나 의도되었으므로 두 공소사실은 증명되었으며, 두 번째 주방에 관한 공소사실은 중복 유죄판결을 피하기 위해 중지되었습니다.

주택 소유자와 지방자치단체 소추 담당자를 위한 핵심 시사점

• 조례가 금지하는 행위를, 증거가 뒷받침하는 일자로 기소하여야 합니다. 허가 관련 공소사실에 대한 무죄는 공소사실 기재 당일에 적극적인 공사가 없었기 때문이지, 개량 시설들이 허가를 받았다고 판단되었기 때문이 아니었습니다.
• 공사가 존재한다는 사실뿐 아니라 언제 이루어졌는지를 증명하여야 합니다. 소유주가 소유권을 보유한 연도와 연결된 것은 창고 건물뿐이었으며, 가든 스위트에 관하여 이전 변호사가 하였다고 하는 진술은 이중 전문증거로서 법원은 이를 근거로 유죄를 인정하지 않았습니다.
• 검사관의 결론은 그 배후에 있는 기준에 대한 증거가 아닙니다. 수영장 데크에 대한 허가 요건과 창고 건물에 대해 주장된 이격 거리 위반은 모두 기초 사실, 측량 자료 및 기준이 없어 인정되지 않았습니다.
• 예외 형식으로 규정된 면제는 증명책임을 전환합니다. 제98조는 예외, 면제, 단서, 면책 사유 또는 제한 요건을 증명할 책임을 피고에게 부과하며, 소유주는 창고 건물과 두 번째 주방에 관하여 이 책임을 다하지 못하였습니다.

이 판결 이유는 공소사실에 대해서만 판단하였고 형벌은 정하지 않았습니다. 결과는 각 공소사실의 구성 방식과 재판에서 제출된 증거에 따라 결정되었으며, 유사한 기소라도 다른 결과에 이를 수 있습니다.

ATAC LAW는 조례 위반 기소와 허가 준수 사안에서 부동산 소유주와 지방자치단체를 대리합니다.

본 사건은 ATAC LAW가 담당하였으며, 본 법인의 업무 분야에는 다음이 포함됩니다: 규제 위반 및 형사 공소에 대한 변호.