基础托换协议，又称基础托换合同，是一份具有法律约束力的合同，规范开发商在其地下进行挖掘前，如何加固相邻建筑物的地基。协议订明工程范围、时间表、费用、法律责任及补偿，确保受影响地段的业主在整个工程期间获得保障。
当邻近的开发项目挖掘深度超过您的地基时，您的建筑物可能失去原本依赖的承托。业主应了解建筑工程中基础托换工程（underpinning）的定义、基础托换协议及基础托换合同的重要性，并在任何工程展开前采取措施保障自身权益。合资格的卑诗省建筑法律师可代您审阅条款并协商保障措施。
什么是建筑工程中的基础托换工程？
基础托换工程是指通过向下延伸现有地基或在其下方加设新支撑，以加固及稳定现有地基的工序，从而提升其稳定性及承重能力。当邻近的挖掘工程深度超过您的地基，并威胁到您建筑物所依赖的承托时，便需要进行基础托换工程。当邻近业主计划挖掘至深于您现有地基的深度时，此项工程即属必要。
常见需要进行基础托换工程的原因包括：相邻挖掘深度超过您的地基、土壤移动或沉降、因加建楼层或装修而增加的荷载，以及原有地基的缺陷。在每种情况下，基础托换工程均能恢复或增添结构所需的支撑。
当相邻的挖掘工程移除支撑您地基的泥土时，基础托换工程能重新提供该项支撑，以防止您的建筑物出现沉降、开裂或移位。这种情况常见于相邻地段的开发商进行挖掘工程时，由于两幅地段共用边界，较深的挖掘会影响地基较浅的建筑物。
在卑诗省，土地业主根据普通法享有其土地获得侧向及底部支撑的权利。这项权利意味着邻居不能在未承担相应责任的情况下，移除您土壤原有提供的支撑。基础托换工程正是履行这项法律义务的工程解决方案。
什么是基础托换协议及基础托换合同？
基础托换协议是开发商与受影响业主之间签订的书面合同，记录基础托换工程的内容、分配风险并确认补偿安排。基础托换协议与基础托换合同意义相同，两者均为双方提供清晰的记录，说明各方的承诺及在出现问题时应由谁负责。
开发商并无自动的权利进入您的土地或在其地下进行工程。有关许可须经协商，而协议正是界定该许可的文件。根据卑诗省《财产法》所订立的框架，有关支撑及进入权的争议可能最终须交由卑诗省最高法院处理，而一份拟定周全的协议正是为了避免这种情况。一份完善的基础托换协议通常涵盖以下内容：
- 工程范围： 将进行的具体工程内容，包括现有地基将如何加固及须达到的标准。
- 时间表： 开工及完工日期，确保工程按照既定时间表进行，而非无限期延续。
- 费用： 与工程相关的每项开支，包括材料、人工、设备及专业费用，并清楚订明由谁支付。
- 法律责任： 哪一方须就工程所引致的损害或人身伤害负责，以及维修事宜如何处理。
将这些条款以书面订明，可保障所有相关方的利益。业主可获得确定性及保障，而开发商则可获得明确的进入权及责任上限。这种互惠的清晰安排，正是令基础托换工程项目得以顺利推进而不生争议的关键。
支撑工程（shoring）与基础托换工程有何分别？
支撑工程（shoring）在挖掘期间临时撑住泥土并支撑结构，而基础托换工程则永久加固现有地基。支撑工程支援施工期间的工程进行，而基础托换工程则为建筑物提供长远的支撑。
| 項目 | 基础托换工程(Underpinning) | 支撐工程 (Shoring) |
|---|---|---|
| 目的 | 永久加固现有或计划中的地基，以确保长期稳定 | 在施工期间临时支撑土壤或结构 |
| 持续时间 | 永久性 | 临时性，挖掘工程完成后即拆除 |
| 是否改变地基？ | 是，在地基下方增加支撑 | 否，仅支撑周边土壤或结构 |
这两项技术经常在同一开发项目中同时出现，并且均可能需要取得相邻业主的同意。有关卑诗省如何确保这些权利的完整说明，请参阅我们有关卑诗省支撑工程及基础托换工程地役权的指南。
是否应允许在您的物业进行基础托换工程？
是否允许进行基础托换工程，是一项须审慎考虑并征询专业意见后方可作出的决定。不当、有缺陷或不符合标准的基础托换工程可能造成重大损害，而事后补救该等损害既昂贵又费时。
一般而言，您有权自由给予或拒绝许可，因为开发商需要您的配合方能进行工程。这让您在同意任何事项前，有真正的机会订立条款。在此阶段（而非挖掘工程展开之后）咨询工程师及律师的意见，是保障您建筑物的最有效方法。
在允许于您的物业进行基础托换工程前，应考虑什么？
在同意进行基础托换工程前，应取得专业意见、书面物业协议、工程监督、明确的维修责任条款，以及保险证明。上述每一项条款均可将风险由您转移至进行工程的一方。
- 咨询专业人士： 在作出决定前，先咨询工程师及律师的意见。他们可评估建议方案的可行性及安全性，并指出可能令您承受风险的条款。
- 物业协议（地役权及许可）： 通过一份全面的协议保障您的利益。由于基础托换工程会在您的土地下方永久放置外来结构（例如混凝土、桩柱或基脚），卑诗省的地产律师一般建议采用已登记的地役权，以应对永久性的结构越界，并通常同时配以临时的施工进入许可，用作工地调度之用。律师可就哪种安排适合您的情况提供意见。
- 工程师批准： 要求由您自己的工程师审阅并批准所有基础托换工程计划及规格，并在工程期间定期进行视察，所有费用由开发商承担。于卑诗省工程师及地球科学家学会（Engineers and Geoscientists BC）注册的专业人士，须遵守既定的执业标准。
- 损害责任： 清楚订明，若基础托换工程造成任何损害，开发商须负责将其修复至原有状况。
- 保险： 确认开发商及承建商持有足够的基础托换工程保险，以确保工程一旦出现缺陷、不当或不符合标准的情况时，您可获得保障。
基础托换工程可能造成哪些损害？
当基础托换工程执行不当时，可能导致地基开裂、门窗变形、地板倾斜，严重情况下甚至可能引致结构倒塌。这些后果不但维修费用高昂，亦会对日常生活造成极大困扰。
最常见的损害形式包括：
- 最严重情况下的建筑物倒塌
- 门框变形，导致门扇无法正常关闭
- 窗框变形，导致窗户无法正常开关
- 地板不平或倾斜
- 地基及墙身出现裂缝
- 整栋建筑物移位或倾斜
由于这些问题可能在工程完成数月后才浮现，一份完善的协议可确保开发商须负责维修，而不会将费用转嫁予您。
基础托换协议有何益处？
一份完善的基础托换协议可提供法律保障、质量保证、明确的问责机制、通过保险分散风险，以及对受影响业主的补偿。这些条款结合起来，可将充满不确定性的状况转化为受控的局面。
- 法律保障： 协议是一份具有约束力的文件，记录各方的责任，并保障所有相关方的利益。
- 质量保证： 通过纳入工程师的监督及审批机制，工程更有可能达到高标准，从而降低出现损害的机会。
- 问责机制： 明确的责任及法律责任条款，确保各方须就其行为及所造成的任何损害负责。
- 分散风险： 已确认的保险保障，可保障业主免受有缺陷或不符合标准工程所带来的费用损失。加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada）的指引说明了为何在工程展开前确认保险证明十分重要。
- 补偿： 其土地被进行基础托换工程的业主，通常有权就同意该协议向开发商索取补偿。
基础托换协议在物业发展中扮演核心角色，保障现有建筑物及相邻项目双方的结构安全与完整性。通过咨询专业人士、订立一份审慎拟定的协议，并衡量上述各项因素，业主可作出明智的决定，保障自身的投资。
常见问题
我是否必须允许开发商在我的物业进行基础托换工程？
不需要。开发商并无自动的权利进入您的土地或在其地下进行工程。基础托换工程须经您同意，通常通过许可协议或进入协议授予。这项规定让您在工程展开前，有筹码订立保障性的条款。
基础托换工程及所造成的任何损害，应由谁支付？
进行挖掘工程的开发商，通常须支付基础托换工程的费用，以及因此对您的建筑物造成的任何损害。一份拟定妥善的协议会以书面形式分配这项责任，并要求开发商修复损害，使您的物业恢复至原有状况。
就同意订立基础托换协议，我可获得多少补偿？
补偿金额视乎工程范围、对您物业造成影响的时间长短，以及所涉及的风险程度而定。建筑法律师可协助您评估及协商这项补偿。
基础托换工程的许可与地役权有何分别？
许可是一项个人性质的许可，容许开发商在限定时间内进行特定工程，且不附属于土地本身。地役权则是登记在您土地上的权益，其效力超越单一项目的存续期。应采用哪种安排，须视乎工程的性质及持久程度而定，这是应与您的律师共同作出的决定。
签署基础托换协议前，我应否聘请律师？
应该。律师会在您签署前审阅工程范围、法律责任、保险、担保及补偿条款，并协商一般开发商草拟文本可能遗漏的保障措施。在挖掘工程展开前征询意见，远比损害发生后才寻求协助有效得多。
基础托换合同是什么意思？
基础托换合同是订明将如何在物业之上或地下进行基础托换工程的书面协议，内容包括工程范围、时间表、费用、法律责任、保险及补偿安排。基础托换合同与基础托换协议意义相同，在建筑及物业法中可互换使用。
基础托换工程涉及哪些工作？
基础托换工程涉及分段在现有地基下方进行挖掘，并加设新的支撑（例如混凝土或桩柱），以将地基延伸至更深、更坚实的层面。在建筑工程中，这项工作须经工程设计、视察，并分阶段进行，以确保建筑物在其下方支撑得到加固期间保持稳定。
基础托换工程对开发商而言意味着什么？
对开发商而言，基础托换工程往往是在贴近地界兴建建筑物的实际方法，同时保障相邻地基免受较深挖掘工程的影响。基础托换协议可为开发商提供明确的进入权、清晰的时间表及已知的责任上限，从而降低施工期间出现争议及延误的风险。
咨询卑诗省建筑法律师
安泰律师事务所 - ATAC LAW 协助大温哥华地区及卑诗省各地的业主及开发商处理基础托换协议事宜。无论您是正在审阅拟议协议、协商补偿，还是就基础托换工程造成的损害作出回应，我们的建筑法律师均可协助您了解自身权利并保障您的物业。请即联系安泰律师事务所，获取切合您情况的专业指导。
