卑詩省吊機擺動地役權補償：業主有權獲得什麼

卑詩省吊機擺動地役權補償由哪些因素決定？

卑詩省吊機擺動地役權補償主要由六項因素決定：吊臂於物業上方的高度及淨空、吊機在空域上旋轉的頻率及時段、地役權的期限、受影響物業的性質及用途、可供選擇的其他吊機配置方案，以及協議所包含的任何非金錢利益。

吊機在物業上方的淨空影響風險承擔程度。吊臂在天台上方30米運作，與在露台或有人使用的戶外空間上方5米運作，兩者的風險程度截然不同。淨空愈低，對物業使用造成的干擾愈大，補償金額亦相應提高。

吊機旋轉的頻率決定了空域使用的密集程度。一個50個單位住宅項目的塔式吊機，在起吊作業高峰期，每日可能在相鄰物業上空旋轉數十次。小型插建工程的吊機，旋轉次數則可能較少。補償基準反映了不同規模工程之間，空域使用密集程度的差異。

施工時間表直接影響地役權負擔的持續時間。為期18個月的吊機擺動地役權，與為期3年的地役權，即使活動水平相若，補償方式亦有所不同。以期限為基礎的補償結構（包括就工期延長而設的逾期條款），可在工程進度超出原定時間表時，保障業主的利益。

受影響物業的性質亦具關鍵作用。位於吊機路徑附近、上層設有住宅單位的分層物業（strata corporation），住戶對其居所的正常享用會受到干擾。商業物業業主則可能面對業務營運受阻。空置地段的業主所受干擾雖然輕微，但同樣享有獲得補償的法律權利。具備施工地役權評估經驗的獨立估價師，會就每種具體物業類型的影響作出評估。加拿大估價學會（Appraisal Institute of Canada）備存一份名單，載列全卑詩省具備施工地役權估價經驗的認可估價師。

卑詩省吊機擺動地役權的合理補償範圍是多少？

卑詩省吊機擺動地役權的合理補償範圍，就時間表較短的小型插建工程而言，約為5,000元至15,000元或以上；就工期為多年、吊機活動頻繁的溫哥華大型高樓發展項目而言，則約為50,000元至150,000元或以上。

由於大多數協議均屬私下磋商，且不對外公開，卑詩省吊機擺動地役權的已公開補償基準有限。在此領域執業的法律從業員及估價師，一般會參考可資比較的已磋商交易、發展項目的經濟效益，以及發展商採用其他吊機配置方案所需付出的成本，從而推算相關基準。

非金錢補償是卑詩省不少吊機擺動地役權協議的組成部分。發展商有時會以物業改善工程、園景美化、維修工程，或設施使用權，作為補償方案的一部分。非金錢利益具有實質價值，但須經審慎評估。書面協議應訂明任何非金錢利益的確實範圍、成本及時間安排，並在利益價值可觀時，以履約保證金或保留款（holdback）作為發展商履行義務的擔保。

卑詩省業主應選擇一筆過付款抑或按月付款結構？

卑詩省業主可協議以下列方式收取吊機擺動地役權補償：於協議簽署時一筆過付清、按施工時間表分月支付，或兩者混合的模式。每種結構在稅務、現金流及執行方面均涉及不同影響，並會左右業主最終所得的補償總值。

一筆過付款帶來確定性。業主可在施工開始前，以至發展商可能無力償債或工程中止的風險出現前，取得協議金額的全數款項。一筆過付款的結構在行政上較為簡單，亦毋須在整個多年施工項目期間追蹤按月付款進度。

按月付款結構將補償與地役權負擔的持續時間掛鈎。若施工項目提前完成，吊機提早撤走，按月付款結構會令補償總額減少，此結果對發展商有利。傾向選擇按月付款的業主，應磋商訂明無論工程是否提前完成，均須支付的最低按月付款次數。

吊機擺動地役權補償款項是否須繳交商品及服務稅（GST），須視乎業主是否已登記為GST登記人，以及協議如何界定該筆款項的性質而定。加拿大稅務局（Canada Revenue Agency）就不動產權益（包括地役權）供應所適用的GST發出的指引，刊載於Canada Revenue Agency — GST/HST and Real Property。業主在敲定任何吊機擺動地役權協議的補償結構之前，應徵詢獨立稅務意見。

發展商是否須支付卑詩省業主的法律費用？

卑詩省的發展商一般會同意支付業主就審閱及磋商吊機擺動地役權協議所產生的合理法律費用。此項費用承擔承諾，應在業主聘用法律顧問及進行任何法律審閱之前，以書面確認，並訂明明確的費用上限。

發展商就法律費用所承擔的責任，通常涵蓋對地役權協議草稿的獨立法律審閱、在同時涉及支撐工程或基礎託換工程的情況下的獨立工程或結構審閱，以及業主保險經紀所進行的獨立保險審閱。

分層物業另須符合額外的程序要求。分層物業批出吊機擺動地役權時，須遵守《分層物業法》（Strata Property Act, SBC 1998, c. 43）所訂的義務，包括就處置公共財產權益所須符合的表決要求。分層物業就合規意見、開會通知及協議審閱所產生的法律費用，理應由發展商按費用承擔安排一併償還。

業主如在以書面確認費用承擔安排之前先行聘用法律顧問，一旦發展商日後對費用金額提出爭議，或指有關工作並非必要，業主便有可能須自行承擔該筆費用。在聘用法律顧問之前，先以簡短的書面往來或諒解函確認費用償還義務，可消除此項風險。

吊機擺動地役權補償磋商破裂時會發生什麼情況？

當卑詩省的吊機擺動地役權補償磋商破裂時，業主主要可採取的法律濟助途徑，包括向卑詩省最高法院申請強制令，以制止未經授權的吊機運作；以及在發展商未經同意而進行有關作業的情況下，就侵佔空域及妨擾提出損害賠償申索。

申請強制令須由業主證明：其擁有明確的法律權利、存在實際或潛在的違反行為，以及方便程度的衡量傾向支持批出濟助。未經簽署的地役權協議而在物業上空進行吊機作業，可直接滿足首兩項要素。至於方便程度的衡量，則須考慮暫停施工所涉的成本，與繼續未經授權使用對業主所造成的損害，兩者互相權衡。

侵佔空域申索中的損害賠償，是就業主空域遭未經授權使用而作出的補償。卑詩省法院有酌情權，可按發展商使用該空域所得的利益（而非僅按業主所受的損害）來釐定損害賠償金額。此種「以所得利益為基礎」的損害賠償衡量方式，所判給的款項有可能大幅超出發展商在磋商中所提出的金額，因為它反映了發展商從未經授權的吊機運作中，所取得的完整商業價值。卑詩省最高法院民事訴訟的程序框架，由《卑詩省最高法院民事規則》（BC Supreme Court Civil Rules, BC Reg 168/2009）規範。

經磋商達成的和解，幾乎總是為雙方帶來較訴訟為佳的結果。了解可用法律濟助途徑的業主，毋須提起訴訟即可從較有利的地位進行磋商。在補償磋商展開之前，或磋商破裂之後，請聯絡ATAC LAW以取得獨立法律意見。

發展商可否在未經業主同意的情況下，取得法院命令的吊機擺動使用權？

卑詩省的發展商，不能透過任何行政許可或市政審批程序，在未經業主同意的情況下，取得相鄰物業上空的吊機擺動使用權。發展商如尋求法院命令的使用權，須向卑詩省最高法院法官證明業主的拒絕並不合理，而法院保留酌情權，可在批出使用權時訂定補償條款。

卑詩省並無任何法例賦予相當於政府機關徵收權力的強制取得吊機擺動地役權的權利。發展商屬私人一方，並無法定權力可強逼私人業主批出空域使用權。發展商如未經同意而逕行進行有關作業，便會令工程項目承受強制令、侵佔損害賠償，以及妨擾法律責任的風險。

對於拒絕合理補償建議而未曾徵詢獨立意見的業主而言，由法官釐定條款所取得的法院命令使用權，帶有相當大的風險。法官在評估補償時，可能會根據獨立估價證據及發展商的成本規避方案，判給與業主原先要求金額不同的數額。業主如能在充分了解雙方均可採用的濟助途徑的情況下進行磋商，而非一概拒絕接觸，便較有機會取得最佳的結果。

ATAC LAW的卑詩省建築法律師，於各個階段為業主及分層物業磋商吊機擺動地役權事宜：無論是在發展商提出正式要求之前、磋商進行期間，抑或磋商陷入僵局之後。及早介入，一貫較臨門一刻才介入，能帶來更佳的補償結果。

按揭貸款機構是否須同意卑詩省的吊機擺動地役權？

在受影響物業上持有按揭押記的已登記按揭貸款機構，必須就吊機擺動地役權於土地產權登記處（Land Title Office）的登記表示同意。之所以須取得貸款機構的同意，是因為已登記的地役權，會加重作為按揭抵押的物業產權的負擔，並可能影響貸款機構的抵押保障地位。

卑詩省大多數機構貸款方，只要地役權屬臨時性質、補償條款合理、發展商投保足夠的保險，且地役權不會對物業價值或貸款機構的抵押保障造成重大損害，均會同意批准一項妥善擬備的吊機擺動地役權登記。有關同意程序，須由貸款機構的律師審閱地役權協議草稿，並就在該登記期限內解除按揭或使按揭讓位於該地役權，發出正式同意書。

取得貸款機構的同意，會延長協議簽署程序所需的時間。已就物業取得按揭融資的業主，應在磋商初期便通知其貸款機構，並將貸款機構同意所需的時間，計入協議簽署限期的規劃當中。發展商如堅持一個不切實際的短促簽署限期，一旦貸款機構的審閱程序所需時間超出預期，便可能令協議告吹。

就公共財產批出吊機擺動地役權的分層物業，亦須確認分層物業計劃的融資安排，或涵蓋該分層發展項目的任何全面按揭，是否須取得融資方的同意。卑詩省土地產權及測量管理局（Land Title and Survey Authority of BC）在ltsa.ca所載的產權紀錄，可查明物業上所有已登記的押記，包括須就地役權登記表示同意的按揭持有人。