房地產訴訟律師可依據《房地產開發市場推廣法》(REDMA，或稱「該法」)，就你無法完成的預售物業交易提出爭議。根據REDMA第23條，發展商如違反該法，可導致合約對你不可強制執行，並支持你取回訂金。
預售買家往往在成交日期前多年便已簽約，而期間情況會有所變化。融資收緊、估價偏低，或市值跌至低於合約價格，令無法完成交易的買家面臨須支付全數餘款的要求，以及因轉售差價而提出的索償。這種壓力是真實存在的，但這並非事情的全部。在Ye訴Vesta Properties (Latimer) Ltd.案，2025 BCSC 773中，卑詩省最高法院裁定六名買家合共價值7,699,400元的預售合約無效，並命令發展商退還訂金。本指南將解釋此類情況、促成該結果的REDMA機制，以及房地產訴訟律師在判斷發展商能否強迫你完成交易之前所需審視的事項。
當你無法完成預售物業交易
無法完成預售物業交易，是指你在成交日期未能繳付所欠的餘款，通常原因是融資告吹、估價偏低，或市值跌至低於合約價格。發展商其後可沒收你的訂金，並就差額提出訴訟。
這正是令預售交易演變成訴訟的失敗關口。當買家無法完成交易時，發展商的標準做法是沒收訂金、將單位轉售，並就原合約價與較低轉售價之間的差額連同持有成本，向買家追討。就一個高價單位而言，其風險可高達數十萬元，而若涉及一批買家，總額更可達數百萬元。許多買家以為僅有三個選擇：籌措資金、蝕本完成交易，或棄約並承受索償。然而還有第三條路，是發展商不會主動提出的。在接受上述任何結果之前，可將預售合約、披露聲明書(disclosure statement)以及發展商的行為，對照REDMA作出檢視，因為違反該法的發展商，可能根本無法強制執行該合約。
REDMA第23條如何使預售合約不可強制執行
REDMA第23條規定，若發展商違反該法第2部的任何條文，則預售買賣協議對買方而言不可強制執行。因此，披露或推廣方面的失誤，可阻止發展商強迫買家完成交易。
REDMA第2部訂明發展商的核心責任，第23條則將合約的可強制執行性與遵守該等責任掛鈎。該等責任包括根據第14至16條備存及提供適當的披露聲明書、清楚披露所有重大事實而不作失實陳述、根據第18條以信託方式處理訂金，以及符合該法的推廣要求。發展商如違反上述任何一項條文，第23(1)條即令買賣協議對買家不可強制執行。這與第21條所定的七天解除權(rescission)屬不同的途徑。第21條是簽約後短時間內撤銷交易的法定期限，而第23條則是一項基於發展商不合規而成立的抗辯，即使七天期限已過，仍可適用。第23(2)條在有限情況下保留合約的可強制執行性，例如發展商已就無心之失的失實陳述作出及時修訂，因此具體分析須視乎相關文件而定。完整條文載於《房地產開發市場推廣法》內。
房地產訴訟律師審視的內容
房地產訴訟律師會對照REDMA，審視披露聲明書、每一份修訂文件、推廣材料以及成交條款，以找出可令合約不可強制執行的第2部違規事項，或支持根據第22條提出的損害賠償申索。
此項工作講求文件審視及精確度。房地產訴訟律師會逐條細閱預售合約，並與REDMA要求發展商披露及執行的事項作比較。成交日期的透明度是重點審視項目，因為若發展商就工程竣工時間提供誤導或不合規的估計，可能已違反其披露責任。律師會查核所有影響單位價值、價格或用途的重大事實是否已獲披露、項目有變時修訂文件是否已按規定備存及送達，以及訂金是否按第18條要求以信託方式持有。若披露聲明書載有失實陳述，第22條賦予買家獨立的損害賠償訴訟權，並視買家已信賴該陳述。每項發現均可強化對抗發展商成交要求的抗辯，或構成積極的申索。若你正考慮應否就預售交易抗爭抑或完成交易，本所的訴訟律師正正會評估這些文件。
透過法院追回你的訂金
若爭議成功，卑詩省最高法院可宣告預售合約不可強制執行，並命令發展商退還訂金。REDMA第18條規定訂金須以信託方式持有，這令有關資金得以保留，可供退還予買家。
對於無法完成交易的買家而言，追回訂金是最重要的結果，而該法例的設計正是為了保障這筆資金。第18條規定，發展商須將每筆訂金存放於一名經紀行、律師或公證人處，由其作為受託人存入卑詩省儲蓄機構的信託賬戶(trust account)內，而非作為發展商本身的資金。由於訂金存於信託而非發展商手中，法院一旦裁定合約不可強制執行，即可命令將其退還予買家。此類爭議由卑詩省最高法院處理，買家可在該法院尋求宣告該協議不可強制執行，並要求退還訂金的命令。令買家毋須完成其無力負擔交易的裁定，往往正是令訂金得以退還的同一項裁定。
案例研究：770萬元預售合約被裁定無效
在Ye訴Vesta Properties (Latimer) Ltd.案，2025 BCSC 773中，ATAC LAW的律師成功說服卑詩省最高法院，根據REDMA第23條裁定六名買家合共價值7,699,400元的預售合約無效，並命令退還其訂金。
此份於2025年4月25日頒下的判決，涉及六名個別買家，其預售合約要求他們合共籌措7,699,400元方能完成交易，而在當時的情況下，這筆金額是極為沉重的負擔。該等合約載有將重大風險轉嫁予買家的苛刻條款，就其個人情況而言，完成交易並不現實。ATAC LAW的律師並未將該要求視為不可挽回，而是對照REDMA及合約法，分析合約內容及發展商的行為，繼而論證買家有權依據第23條，令每一份合約對其均不可強制執行。法院接納此論點，宣告合約不可強制執行，並命令退還訂金，為客戶合共節省7,699,400元。該判決要求發展商恪守其透明度義務，特別是有關工程竣工方面的義務，你可閱讀本所就此宗保障預售買家的訴訟勝利所撰寫的報導。此案為那些被告知預售合約令其別無出路的買家，樹立了先例。
常見問題
房地產訴訟律師可否幫助我擺脫一份我無法完成的預售合約？
在發展商違反REDMA的情況下，是有可能的。房地產訴訟律師會對照該法，審視披露聲明書、修訂文件及推廣材料，若發展商違反第2部，第23條即可令合約對你不可強制執行。在Ye訴Vesta Properties (Latimer) Ltd.案，2025 BCSC 773中，此一論點成功令六名買家合共7,699,400元的合約被裁定無效。
REDMA第23條是甚麼？
《房地產開發市場推廣法》第23條規定，若發展商違反該法第2部的任何條文，則預售買賣協議對買方而言不可強制執行，惟第23(2)條所訂的有限例外情況除外。第2部涵蓋披露聲明書、訂金處理及推廣要求。
若合約被裁定無效，我可否取回訂金？
法院一旦宣告合約不可強制執行，即可命令退還訂金。REDMA第18條規定訂金須由經紀行、律師或公證人以信託方式持有，而非由發展商持有，此舉令有關資金得以保留供退還之用。在Ye訴Vesta一案中，法院命令將訂金退還予該六名買家。
第23條與七天解除權有何分別？
第21條賦予買家一段短暫期限，可在合約日期與披露確認書兩者中較後的日期起計七天內，向發展商送達書面通知以解除交易。第23條則有所不同：它是一項抗辯，在發展商違反第2部的情況下令合約不可強制執行，即使該七天期限早已屆滿，仍可適用。
