卑诗省房地产开发商的建筑留置权应对策略

为什么开发商在卑诗省建筑业中面对较高的建筑留置权风险

开发商所面对的建筑留置权风险具有结构性，因为该法为符合条件、为改良工程（improvement）执行工程或供应物料的人士提供法定留置权，而该人士并不一定需要与开发商存在直接合约关系。单一开发项目便可能在整条建筑付款链上产生来自多个申索人的留置权风险。

根据该法第2条，符合条件的留置权可以附加于业主在土地及改良工程中的权益。一名从未与开发商会面、只与总承包商签约的分包商，如果为改良工程执行工程并符合该法的其他要求，仍可能对开发商的物业享有法定留置权。物料供应商及符合该法规定的工人亦可能拥有留置权。

因此，开发商与总承包商之间的合约保障，并不能自动消除付款链下游所产生的留置权风险。即使开发商从未直接聘用某名分包商，该分包商仍可能根据《建筑留置权法》对物业提出留置权申索。

多阶段开发项目会使这种风险进一步增加。例如，一名开发商兴建40幢连排住宅，同时聘用多家总承包商及分包商，在不同阶段进行工程，便可能面对大量潜在的留置权申索人。一宗总承包商与单一分包商之间的付款争议，便可能在开发商的产权上产生留置权，进而影响融资、成交及项目时间表，而开发商本身可能并非该付款争议的当事人。

以10%法定保留款作为应对留置权申索的策略性防线

根据该法设立的10%法定保留款，是开发商管理下游留置权风险的重要法定机制。对于适用的合约及分包合约，法律要求主要付款责任人保留相当于工程或物料价值与相关付款金额两者较高者的10%。

开发商如果在适用情况下向总承包商全数付款而没有依法保留所需的保留款，可能对本应保留但未保留的金额承担法律责任。该法第34条亦规定，根据同一承建商或分包商提出的所有留置权申索，依据该法可追讨的最高总额受到法定上限约束，其中包括应付款金额及所需保留款金额的计算。

保留款并非可有可无的商业选择，而是《建筑留置权法》所规定的法定机制。其目的之一，是为付款链下游的合资格申索人提供一项资金保障，从而降低业主因总承包商未向下游付款而面对额外留置权责任的风险。

策略性的保留款管理不止于法定最低要求。开发商如在分包合约层面，而不只是总承包合约层面追踪付款情况，便能及早察觉付款争议在哪里发生，并在争议升级为留置权申索之前介入。

要求总承包商在进度付款前提供确认分包商付款情况的法定声明书或其他付款证明，也可以建立文件纪录，帮助开发商了解付款链的状况。

在适用的情况下，保留款期为55日。若有 Certificate of Completion，相关合约或分包合约的 holdback period 通常在该证明书签发后55日届满；没有该证明书时，则按照该法第8条规定的相关完成、放弃或终止事件计算。

有关保留款制度的完整框架，包括分层物业（strata）保留款义务及发放条件，详见 ATAC LAW 有关卑诗省建筑留置权保留款的指南。

以担保方式解除建筑留置权：在无需支付争议申索的情况下清理产权

开发商如需要清理产权以完成销售、推进融资或转让地段，可根据该法第24条向法院申请，以提供足够担保的方式取消已经登记的建筑留置权。法院在认为担保足够的情况下，可以命令取消该留置权，而有关申索人的权利则由所提供的担保继续保障。

第24条允许受留置权影响的土地所有人，以及与有关改良工程合约有关的其他责任方，向法院申请取消留置权。法院可以根据案件的相关情况，决定所需的担保金额及形式，而且法律明确规定，法院所要求的担保金额可以低于留置权申索金额。

因此，以担保解除留置权可以将产权上的负担转化为针对担保的付款争议，让开发商在争议继续处理期间推进交易或融资。

以担保解除留置权的成本，包括担保本身、法院申请的律师费，以及相关法院费用。对于有活跃销售计划或待拨付融资的开发商而言，及时处理产权上的留置权可以避免成交或融资受到延误。

在多地段开发项目中，单一地段上登记的留置权可能影响该地段的销售，并触发项目贷款人及产权保险公司的进一步要求。以担保解除留置权，可以在保留申索人权利的同时，将相关争议从物业产权上移除。

有关留置权撤销程序的完整流程，包括有争议及无争议的撤销途径，详见 ATAC LAW 有关在卑诗省撤销建筑留置权的指南。

项目融资及产权转让期间的留置权风险管理

项目贷款人、产权保险公司及买方均会进行产权查册，以查明已经登记的建筑留置权。开发项目中仅一宗留置权登记，便可能触发融资拨款保留、产权保险除外条款，以及成交延误，并在整个项目时间表上产生连锁影响。

项目贷款人可能要求在建筑融资拨款前确认产权没有未解决的留置权。一旦有留置权登记，贷款人可能暂缓进一步拨款，进而影响承建商付款，并增加付款链下游出现其他留置权的风险。

主动的产权监察是开发商的重要防线。通过卑诗省土地产权及测量局（Land Title and Survey Authority of British Columbia, LTSA）定期进行产权查册及使用 Parcel Activity Notification 等服务，可以帮助开发商及早发现产权上的新登记或活动。

从事多阶段项目的开发商，可以在重要时间点进行产权查册，例如每次融资拨款申请前、每个预定成交日期前，以及相关项目阶段的45日留置权申报期限届满后。

需要注意的是，45日是适用于特定案件的 Claim of Lien 申报期限，而不是统一从最后一次施工日期计算。根据该法第20条，期限取决于是否签发 Certificate of Completion，以及总承包合约或改良工程何时完成、放弃或终止。

产权保险可以为买方提供另一层保障，但并不能代替开发商管理施工期间的留置权风险。开发商仍应主动监察产权、遵守保留款要求，并在成交前处理已经登记的留置权。

有关留置权登记与留置权失效时限之间的相互作用，包括已经失效的留置权为什么仍可能显示于产权纪录上，详见我们有关卑诗省建筑留置权有效期的文章。

在施工开始前降低留置权风险的合约策略

有效的建筑留置权风险管理，可以从第一位承包商进场之前开始。开发商可以在总承包合约、分包合约的层层转授（flow-down）条款，以及付款核证程序中加入专门针对留置权的条款，从源头降低留置权风险，而不是在留置权申索出现后才作出反应。

主要的合约条款包括：

要求总承包商在进度付款前取得分包商的付款确认或法定声明；

要求总承包商在签订合约后的指定期限内提供分包商及供应商名单；

在合约中赋予开发商于特定违约情况下直接向分包商付款的权利；

要求总承包商提供适当的履约保证金或其他付款保障机制；

要求总承包商及时报告可能导致留置权申索的付款争议。

层层转授条款（flow-down clause）可以将这些合约要求延伸至项目中的分包合约，例如付款报告义务，以及在付款争议升级为留置权申索之前处理争议的机制。

需要注意的是，《建筑留置权法》第42条规定，约定该法不适用，或该法提供的 remedies 不为某人的利益提供的协议无效。因此，不能仅依靠合约条款预先排除《建筑留置权法》所提供的法定保障。

直接付款条款可以赋予开发商一项合约权利，而非一般性的法定义务，使开发商在总承包商未能向分包商付款时，可以根据合约安排直接向分包商付款。

直接付款并不能自动消除留置权风险，但可以为开发商提供一个处理付款争议的机制。如果相关付款能够在留置权登记之前解决，并同时取得适当的付款确认及留置权解除文件，可以减少后续产权问题。

应对同一项目上申报的多宗建筑留置权

当多宗建筑留置权同时登记于同一开发项目时，开发商须面对多重产权负担、融资保留款，以及协调多个独立申索人的实际问题。每一项留置权都有自己的申报、撤销及执行要求，解决其中一宗留置权并不会自动解决其他留置权。

第一步是进行分流评估。开发商应确定：

留置权是否在适用的45日期限内申报；

留置权是否针对正确的土地及业主权益；

申索金额是否有合理的工程及付款依据；

相关申索人是否属于《建筑留置权法》规定的留置权申索人；

是否存在其他可以依法申请取消留置权的理由。

如果留置权明显不符合《建筑留置权法》的要求，例如针对并不附有留置权的土地提出申索，或者属于法律规定可被取消的情况，可以考虑向法院申请取消，而不必先解决全部基础付款争议。第25条亦规定，若留置权已经根据该法失效，或属于与土地无关、vexatious、frivolous 或 abuse of process 的申索，法院可以取消该留置权。

对于有效的留置权，开发商的应对方式则取决于项目所处阶段。在融资拨款正在进行的施工阶段，可以考虑通过第24条申请以担保取消留置权，以清理产权。在销售及成交阶段，则通常需要在买方成交前处理产权上的留置权。

开发商亦应掌握每宗留置权的执行期限。根据第33条，已经登记的 Claim of Lien 一般必须在申报日期起一年内开始 enforcement action，并登记 Certificate of Pending Litigation（CPL），否则留置权会失效。

当多宗留置权的根本原因均源于同一总承包商未能付款时，也可以考虑协调解决多个申索。若开发商持有适用的保留款，并且付款问题源于总承包商，可以根据具体情况及适用的付款及解除安排，利用保留款处理相关申索，并以取得适当的留置权解除文件为条件，以协助清理产权。