卑诗省没有书面合约时的建筑留置权权利

卑诗省《建筑留置权法》（Builders Lien Act）为符合该法规定、为土地改良工程执行工程或供应物料的人士提供法定留置权，而该项权利并不以双方是否签订书面合约为前提。《建筑留置权法》，SBC 1997, c. 45 第2条，是根据执行工程或供应物料的事实创设留置权，而不是根据协议采用何种形式。口头协议、握手成交，或根据双方行为形成的默示合约，在符合《建筑留置权法》其他要求的情况下，均可以成为申报建筑留置权的法律基础。

本文将说明在没有书面合约的情况下，留置权申索人受到的法律保障、法院如何通过证据判断协议是否存在，以及在缺乏正式文件的情况下，如何保存建筑留置权。

《建筑留置权法》并不要求书面合约

《建筑留置权法》第2条规定，在符合该法要求的情况下，为土地改良工程执行工程或供应物料的人士可以享有建筑留置权。该项权利并不是因为双方签署了一份书面建筑合约才产生。

《建筑留置权法》并没有规定必须存在书面合约。该法为符合条件、为改良工程执行或提供工程或物料的人士设立法定留置权。该法对“改良工程”（improvement）的定义十分广泛，包括对建筑物、装置、构筑物或土地进行改动、加建、建造、竖立、安装、维修或拆卸等工程。

因此，根据口头协议浇筑地基的承建商，在符合《建筑留置权法》要求的情况下，可以享有与签署正式建筑合约的承建商相同的法定留置权。留置权是法律创设的权利，而不是单纯由合约创设的权利。

这一原则对物业业主有直接影响。屋主通过口头协议聘用承建商，并不会因为没有签署书面合约而自动避免建筑留置权。符合条件的承建商，以及该承建商聘用并符合《建筑留置权法》规定的分包商或其他申索人，仍可能就该物业提出留置权申索。

因此，没有书面合约，并不能作为物业免受建筑留置权影响的保障。有关物业业主在这些情况下所面对的风险，可进一步参考我们有关没有书面合约时承建商能否就房屋申报建筑留置权的文章。

卑诗省建筑法中的口头协议及默示合约

卑诗省法律承认口头合约及根据双方行为形成的默示合约。在符合合约成立的法律要求时，这些协议可以产生与书面合约相应的权利及义务，包括就未获支付的工程款或物料款提出建筑留置权的权利。

当双方通过对话就必要条款达成协议时，口头合约可以成立。必要条款可能包括工程范围、价格或计算价格的方法，以及工程时间安排。

例如，屋主向承建商表示：“以15,000元更换露台，工程完成后我会付款。”如果双方已经就相关工程及付款安排达成具有法律约束力的协议，承建商随后完成工程，而屋主未有付款，在符合《建筑留置权法》其他要求的情况下，承建商可以就未获支付的款项主张建筑留置权。

默示合约则是通过双方的行为，而不是明确的书面或口头表述形成。例如，供应商应承建商要求向建筑工地交付木材，随后向承建商发出发票，而承建商在没有提出异议的情况下接收货物。即使双方没有签署供应协议，双方的行为仍可能证明存在供应物料的合约关系。

因此，在建筑留置权争议中，法院通常需要根据所有相关证据判断双方之间是否存在具有法律约束力的协议，以及申索人是否满足《建筑留置权法》规定的其他条件，而不是仅仅因为没有书面合约便否定留置权。

在没有书面合约的情况下，法院接受什么证据

法院在评估没有书面合约的建筑留置权申索时，可以考虑短讯、电邮、发票、收据、工程进度照片、送货记录、付款记录、证人证供，以及其他能够证明双方协议、工程执行情况及欠款情况的证据。

留置权申索人需要证明其申索所依据的事实，包括双方之间存在相关协议或合约关系、工程已经为物业的改良而执行或物料已经为该改良工程供应，以及相关款项仍未获支付。

书面合约可以直接证明双方之间的协议及其条款。没有书面合约时，申索人则需要通过其他文件及证人证供建立完整的证据基础。有关申报建筑留置权的程序要求，包括 Form 5 及向 Land Title and Survey Authority of British Columbia（LTSA）提交申索的程序，可参考我们有关如何在卑诗省申报建筑留置权的完整指南。

短讯及电邮可以成为重要证据。例如，物业业主发出“开始工程吧，我们已经同意25,000元”的讯息，可以作为口头合约的重要直接证据。

项目进行期间发出的发票，如果收件人没有提出异议，也可能有助于证明双方持续存在商业关系。工程进行期间拍摄并带有日期的照片，可以帮助证明申索人在特定时间确实在有关物业执行工程。

法院通常会综合所有证据判断双方之间是否存在有效协议，没有任何一份单独文件必然决定最终结果。

仅总承包商订有书面合约时，分包商的留置权

分包商的建筑留置权属于《建筑留置权法》所赋予的法定权利，并不要求分包商与物业业主之间存在直接的书面合约。

例如，物业业主与总承包商签署了一份正式书面建筑合约，但总承包商通过口头协议聘用一名分包商。如果该分包商为项目执行符合《建筑留置权法》规定的工程，并且相关款项仍未获支付，在符合该法其他要求的情况下，该分包商仍可能拥有建筑留置权。

物业业主与总承包商之间存在书面合约，并不会因为分包商没有与业主直接签订合约，就自动消除该分包商依法提出留置权的权利。

这会为物业业主带来实际风险。例如，业主与总承包商签订书面合约，并向总承包商支付全部合约款项，认为项目已经在财务上结清。但如果总承包商没有支付某名分包商，该分包商仍可能就业主的物业提出建筑留置权申索。

在这种情况下，即使业主已经向总承包商支付全部合约款项，物业产权上仍可能出现登记的留置权。申索人必须遵守《建筑留置权法》规定的申报期限，而45日的期限须根据适用的法定触发事件计算。

没有书面合约时，法院如何确定应付款额

如果没有书面合约订明价格，法院需要根据案件事实确定双方是否曾经通过口头协议、讯息、发票或其他证据约定价格。如果无法证明固定价格，或者相关情况下需要确定工程及物料的合理价值，法院可能参考 quantum meruit 原则评估应付款额。

“Quantum meruit”通常理解为“应得的合理金额”，可以涉及根据工程及物料的合理价值确定应付款额。法院可能参考行业收费水平、同类项目、工程实际范围、相关成本资料及专家证供等因素。

例如，来自建筑估算师的专家证供、行业特定的成本资料，以及类似项目的发票，都可能成为评估合理价值的证据。BC Construction Association 的建筑留置权指南亦可以提供有关行业标准及建筑成本的背景资料。

留置权申索人须负责证明其所申索金额的基础。假设承建商根据口头协议执行工程，并提出50,000元的建筑留置权申索，申索人需要提供证据证明该金额具有相应的合约或合理价值基础，而不能仅仅因为没有书面合约便任意确定申索金额。

法院对于严重夸大的留置权申索可以采取措施。《建筑留置权法》第25(2)(b)条规定，在留置权严重夸大至构成滥用法律程序的情况下，法院可以取消该留置权。因此，准确计算及提出有证据支持的申索金额至为重要。

在没有书面合约下工作时，如何保障您的留置权

没有书面合约的承建商、分包商及供应商，可以通过详细记录每一次沟通、拍摄所有已完成工程的照片、保留发票及送货单据，并在付款争议出现时及时考虑申报建筑留置权，以保障其法定权利。

文件记录可以在没有正式书面合约的情况下发挥重要作用。每一则短讯、电邮、留言、发票、付款记录及手写便条，都可能成为日后留置权或诉讼程序中的证据。

申索人应尽可能保存每日工程记录，记录每个施工阶段，拍摄工程进度照片，并保留每张发票及送货记录的副本。完整的文件记录可以帮助证明工程范围、施工时间、工程价值以及双方之间的协议。

相反，如果申索人主要依赖自己的记忆，而缺乏任何文件或其他独立证据，在发生争议时可能较难证明协议的存在及具体条款。

对于没有书面合约的申索人而言，在适用的45日期限内及早考虑申报留置权尤其重要。关于口头协议是否存在或其具体条款的争议，可能需要时间解决。及时申报留置权，可以在双方继续协商付款问题期间保存该项法定权利。

不过，45日的期限必须按照《建筑留置权法》规定的适用触发事件计算，而不是一律从最后一次施工日期开始计算。错误计算期限可能导致留置权申索失效。因此，在期限接近时，应尽早取得法律意见。