不列颠哥伦比亚省上诉法院维持了撤销一项针对省政府的过失申索的决定。该申索指称，省政府未就一座由私人持有许可证的大坝所存在的历史缺陷警告物业买方。买方主张，省级监管机构知悉该大坝存在结构问题，却未在买方购置该物业之前予以披露。
在599253 Alberta Ltd. v. British Columbia案（2026 BCCA 424）中，法院裁定，根据适用的水资源立法，省政府对这些买方不负有私法上的警告义务。该裁决凸显了与受监管水利基础设施相关联的物业，其所有权可能附带的检查、维护和维修义务。
物业买方面临大坝维修义务
该争议涉及一座于20世纪60年代末建于Kamloops附近Cherry Creek上的私人大坝。2002年，599253 Alberta Ltd.购买了毗邻该大坝的物业。该公司与Larry Penner成为该大坝许可证的责任人，该许可证与两处物业相关联。
买方指称，省政府官员在最初的大坝审批过程中已发现工程缺陷，却未警告后续买方。
多年后，监管机构发出命令，要求进行维护或维修。买方未予遵守，并承认犯有《水资源可持续法》（Water Sustainability Act）项下故意违反该等命令的罪行。其后，买方要求省政府作出赔偿，包括与执法程序相关的开支以及遵守维修命令的费用。
不列颠哥伦比亚省最高法院以未披露合理诉因为由，撤销了买方的过失申索。买方提出上诉。
省政府为何不负有私法上的注意义务
上诉法院依据了其先前在Waterway Houseboats Ltd. v. British Columbia案（2020 BCCA 378）中作出的裁决。该案审查了政府监管机构在何种情况下可能负有私法上的注意义务。
法院认定，适用的水资源立法并未施加就所指称的历史缺陷警告后续物业买方的义务。该立法确立的监管框架服务于更广泛的公共利益，同时将检查、维护和维修责任分配给许可证持有人。
买方亦未在诉状中陈述在购置该物业之前存在任何足以支持所主张义务的直接接触、陈述或依赖。买方其后与省政府官员的往来，并不能确立省政府在2002年购买之前负有警告买方的义务。
尽管该物业的购置受《水法》（Water Act）管辖，法院认定，其后的《水资源可持续法》的相关条文并未改变注意义务的分析。
现有的上诉判例已解决该问题，无须进行审理。
水权许可证持有人仍须对其工程设施负责
根据《水资源可持续法》第29条，授权持有人及其他特定人士必须妥善检查、维护和维修其建造、运营或使用的工程设施。上述人士亦可能须就该等工程设施造成的损害，向其他土地所有人承担责任。
第122条进一步规定，放弃、中止或终止某些授权项下的权利，并不免除特定业主及授权持有人就其工程设施的缺陷或失效所致损害承担的责任。
法院强调，该法定制度将获许可工程设施的责任归于许可证持有人。买方所主张的过失申索与这一责任分配并不一致。
购买附有水利基础设施的物业前的尽职调查
对于农村、农业、工业或开发物业的买方而言，该裁决说明了为何不应以政府监管代替独立尽职调查。
在购置与大坝或其他受监管水利工程设施相关联的物业之前，买方应考虑以下事项：
- 水权许可证：确定许可证持有人、相关联的物业及持续义务。
- 工程记录：审阅现有的检查报告、结构评估及维护历史。
- 监管合规：调查尚未履行的命令、须进行的维修及潜在的退役费用。
- 独立评估：聘请合适的工程专业人士，评估相关基础设施及潜在责任。
核心考量不仅在于基础设施的状况，还在于与其所有权、运营及许可相关的法律和财务义务。
ATAC LAW就商业地产交易及相关的建筑工程与基础设施争议，为买方、开发商及物业业主提供法律意见，包括涉及技术证据及监管义务的事项。
