브리티시컬럼비아주 항소법원은 민간이 허가를 보유한 댐의 과거 결함을 부동산 매수인에게 경고하지 않았다는 주장으로 주정부를 상대로 제기된 과실 청구를 각하한 결정을 유지하였습니다. 매수인들은 주정부 규제 당국이 구조적 문제를 알고 있었으면서도 부동산 취득 전에 이를 고지하지 않았다고 주장하였습니다.
599253 Alberta Ltd. v. British Columbia, 2026 BCCA 424 사건에서 항소법원은 적용되는 수자원 법령상 주정부가 이 매수인들에게 사법상 경고 의무를 부담하지 않았다고 판단하였습니다. 이 결정은 규제 대상 수자원 인프라와 연관된 부동산을 소유할 때 수반될 수 있는 점검, 유지관리 및 보수 의무를 부각합니다.
댐 보수 의무에 직면한 부동산 매수인
이 분쟁은 1960년대 후반 캠루프스(Kamloops) 인근 체리 크리크(Cherry Creek)에 건설된 민간 댐에 관한 것이었습니다. 2002년 599253 Alberta Ltd.는 이 댐에 인접한 부동산을 매입하였습니다. 이 회사와 Larry Penner는 두 필지의 부동산과 연관된 이 댐의 수리권 허가에 대하여 책임을 지게 되었습니다.
매수인들은 주정부 공무원들이 당초 댐 승인 과정에서 하자를 확인하였음에도 이후의 매수인들에게 경고하지 않았다고 주장하였습니다.
수년 후 규제 당국은 유지관리 또는 보수를 요구하는 명령을 내렸습니다. 매수인들은 이를 이행하지 않았고, 「수자원 지속가능성법」(Water Sustainability Act)상 명령을 고의로 위반한 혐의에 대하여 유죄를 인정하였습니다. 이후 매수인들은 집행 절차와 관련된 비용과 보수 명령 이행 비용을 포함한 배상을 주정부에 청구하였습니다.
브리티시컬럼비아주 대법원은 합리적인 소송원인을 제시하지 못한다는 이유로 매수인들의 과실 청구를 각하하였습니다. 매수인들은 항소하였습니다.
주정부가 사법상 주의의무를 부담하지 않은 이유
항소법원은 앞선 판결인 Waterway Houseboats Ltd. v. British Columbia, 2020 BCCA 378 사건에 근거하였습니다. 이 판결은 정부 규제 당국이 어떤 경우에 사법상 주의의무를 부담할 수 있는지를 검토한 것입니다.
항소법원은 적용되는 수자원 법령이 주장된 과거 결함에 관하여 이후의 부동산 매수인에게 경고할 의무를 부과하지 않는다고 판단하였습니다. 이 법령은 보다 넓은 공익에 봉사하는 규제 체계를 마련하는 한편, 점검, 유지관리 및 보수 책임을 수리권 허가 보유자에게 부여하였습니다.
매수인들은 또한 부동산 취득 전에 있었던 직접적인 교류, 진술 또는 신뢰로서 매수인들이 주장하는 의무를 뒷받침할 수 있는 사항을 소송서면에서 주장하지 못하였습니다. 그 이후 매수인들이 주정부 공무원들과 가진 접촉은 2002년 매입 전에 매수인들에게 경고할 의무를 성립시키지 못하였습니다.
부동산 취득 당시에는 「수자원법」(Water Act)이 적용되었지만, 항소법원은 후속 법률인 「수자원 지속가능성법」의 관련 조항이 주의의무 분석을 바꾸지 않는다고 판단하였습니다.
기존의 항소심 선례에 따라 이 쟁점은 재판을 거칠 필요 없이 해결되었습니다.
자기 시설물에 대한 책임을 계속 지는 수리권 허가 보유자
「수자원 지속가능성법」 제29조에 따라 허가 보유자와 그 밖에 법에서 정한 자는 자신이 건설, 운영 또는 사용하는 시설물을 적절히 점검, 유지관리 및 보수하여야 합니다. 이들은 또한 그 시설물로 인하여 발생한 손해에 대하여 다른 토지 소유주에게 책임을 질 수 있습니다.
나아가 제122조는 일정한 허가상 권리를 포기, 정지 또는 종료하더라도, 법에서 정한 소유주와 허가 보유자가 자기 시설물의 결함이나 파손으로 인한 손해에 대하여 지는 책임은 소멸하지 않는다고 규정합니다.
항소법원은 법령 체계가 허가받은 시설물에 대한 책임을 수리권 허가 보유자에게 지우고 있다는 점을 강조하였습니다. 매수인들이 주장한 과실 청구는 이러한 책임 배분과 양립하지 않았습니다.
수자원 인프라가 있는 부동산 매입 전 실사
농촌 지역, 농업용, 산업용 또는 개발용 부동산의 매수인에게 이 결정은 정부 규제를 독립적인 실사의 대체물로 취급해서는 안 되는 이유를 보여 줍니다.
댐 또는 그 밖의 규제 대상 수리 시설물과 연관된 부동산을 취득하기 전에 매수인은 다음 사항을 검토하여야 합니다.
- 수리권 허가: 수리권 허가 보유자, 연관된 부동산 및 계속되는 의무를 확인합니다.
- 엔지니어링 기록: 입수 가능한 점검 보고서, 구조 평가 및 유지관리 이력을 검토합니다.
- 규제 준수: 미이행 명령, 필요한 보수 및 잠재적인 해체 비용을 조사합니다.
- 독립적인 평가: 적절한 엔지니어링 전문가를 선임하여 해당 인프라와 잠재적인 책임을 평가합니다.
핵심적으로 고려할 사항은 인프라의 상태만이 아니라, 그 소유, 운영 및 허가에 따르는 법적·재정적 의무입니다.
ATAC LAW는 기술적 증거와 규제상 의무가 관련된 사안을 포함하여, 상업용 부동산 거래와 이와 관련된 건설 및 인프라 분쟁에 관하여 매수인, 개발업자 및 부동산 소유주에게 자문을 제공합니다.
