不列颠哥伦比亚省最高法院判令一家建筑商以845,000加元另加GST的价格完成一栋新建房屋的买卖，此时距原定成交日期已约五年。该物业未取得入住许可证，存在尚未解决的工程缺陷，而其新房质保在买方入住之前即已开始起算。
在Adeyemi v. Industrial Radiator Co. Ltd., 2026 BCSC 1787一案中，法院认定，尽管该购房协议是使用网络模板拟订的，仍可强制执行。法院判令强制履行该合同，并扣减购房价格，以反映尚未解决的工程缺陷及其他义务。
物业买卖如何演变为纠纷
Industrial Radiator Co. Ltd.在不列颠哥伦比亚省Duncan建造了一栋房屋，但由于所需的岩土工程文件仍未备齐，一直未取得入住许可证。
2020年6月，Opeyemi和Faye Adeyemi根据一项须每月支付占用费的安排入住该物业。买方随后于2020年8月26日签订购房协议，价格为845,000加元另加GST，成交日期定为2021年6月30日。
该协议由其中一名买方使用网络模板拟订，要求建筑商处理指明的工程缺陷，并提供新房质保保障。
随着成交日期临近，建筑商仍未取得入住许可证，也未完成必要的维修。双方亦就定金支付、每月占用费以及各自的合同义务产生分歧。
非正式合同为何仍可强制执行
Industrial主张，该协议内容过于不确定，无法强制执行。
法院不予认同。该文件虽然存在起草上的问题，但已足够确定地载明双方当事人、物业、购房价格及合同义务。
其中一项争议条款涉及每月占用费。买方认为这些款项可抵减购房价格，但书面协议明确规定该等款项不包含在房屋价格之内。法院按该书面条款执行。
该裁决表明，即使条款并不完善，私人自行起草的协议仍可产生具有约束力的义务。该裁决亦说明，未能准确以书面记录相关安排可能带来的经济后果。
建筑商为何无权终止协议
Industrial主张，买方未能在2021年6月30日前完成交易，因此合同已经终止。
然而，法院认定Industrial构成实质违约（essential default），原因在于Industrial：
- 未取得入住许可证；
- 未按合同要求提供完整的新房质保；
- 使双方约定的工程缺陷仍未解决；以及
- 未就提供无产权负担的业权安排必要步骤。
法院认定，合同中存在一项默示条款，要求建筑商在成交前取得入住许可证。法院亦裁定，协议所设想的质保是完整的新房质保，而不是一份自2018年起生效之保单下的剩余保障。
2021年6月30日当天，双方均未准备好成交。然而，协议并未约定“时间是关键”，而Industrial仅提前约一个工作日通知即要求成交，并不合理。法院的结论是，Industrial已不当毁约（repudiation）。
买方漏付一笔2,500加元的占用费，并另行购买了一套联排别墅，但这些事实并不足以证明买方已放弃该交易。
强制履行与购房价格扣减
法院准予强制履行，要求Industrial完成交易，而不是以支付损害赔偿代替转让物业。
买方已在该房屋居住超过五年，并在那里抚养子女。法院接纳该物业对这个家庭具有特殊意义，而买方另行购买、用于出租的联排别墅并非适当的替代。
法院就已证实的维修项目以及取得入住许可证所需的工程准予扣减31,500加元；如新房质保的起始日期无法更正，另准予扣减10,000加元。
法院在计入建筑商可就物业税及市政公用事业费获得的约25,000加元抵扣额后，判令购房价格净减16,500加元。如建筑商取得新房质保提供方所要求的确认，该扣减额将降至6,500加元。
法院命令在2026年9月21日作出判决后的三个月内完成交易。
本案对建筑商和买方的意义
该判决表明，尚未解决的工程缺陷、入住许可证以及质保义务，均可能影响建筑商坚持要求成交或终止买卖协议的能力。
该判决亦显示，可强制执行的房地产合同即使经过长时间延误仍可继续有效；当物业对买方具有特殊意义时，买方仍可能获得强制履行。此类问题常见于房地产争议与诉讼之中。
对于涉及成交前入住的私人房屋买卖，就定金、占用费、维修、许可证及质保保障订立清晰的合同条款尤为重要。
ATAC LAW在建筑工程诉讼及房地产争议中代理建筑商、开发商、物业业主及买方，所涉事项包括合同履行、工程缺陷及物业买卖协议方面的分歧。
